Московских строителей запрут в горзаказнике

«Главный принцип — городская земля только под городской заказ. Инвестиционные проекты не могут осуществляться на городской земле, примите это как непреложный закон», — заявил мэр Москвы Юрий Лужков. Наверное, искусству столичного градоначальника обыгрывать многозначность слов позавидовали бы и президент США Джеймс Монро («Америка — для американцев!»), и мексиканский диктатор Порфирио Диас («Моим друзьям — все, моим врагам — закон»).

Первый имел в виду, что во всей Америке от Канады до Чили нечего делать англичанам, французам и прочим европейцам, но вполне могут хозяйничать компании США. Что имел в виду второй, не совсем понятно, но юридически безупречно. Вот и Юрий Михайлович признал, что пока еще только «есть смысл сформировать соответствующий городской закон», но он уже, оказывается, «непреложный». Городской заказ так городской заказ. А что это такое?

«Моим друзьям — все»

Застройщик, выигравший конкурс на инвестиционный контракт, помимо банальных налогов оплачивает право аренды участка на 49 лет: считается, что эти деньги идут на обеспечение жильем очередников, обитателей аварийных домов и других малозащищенных категорий граждан. Кроме того, девелопер выплачивает так называемую долю города — компенсацию на развитие транспортной и социальной инфраструктуры в связи с увеличением населения района.

Наконец, застройщик несет обязательства перед собственниками строений, расположенных на участке: выводит за свой счет предприятия, предоставляет новое жилье переселенцам из сносимых домов: и «приватизированным», то есть собственникам жилья, и «неприватизированным», собственником квартир которых считается город. Причем последним (жильцам по социальному найму) приходится в соответствии с санитарными нормами предоставлять по 18 кв. м на человека. Если владельцы приватизированных квартир горласты и хорошо организованны, то и им приходится подкинуть по нескольку метров, иначе крику будет до небес. Не стоит забывать о стоимости подключения к сетям и выплатах по кредитам.

Естественно, если все перечисленное застройщик станет оплачивать сполна, то останется без последних предметов нижнего белья. Поэтому город и застройщики торгуются, как Колумб с индейцами. Допустим, сносимый дом можно предварительно объявить аварийным. Тогда и «неприватизированные» идут по другой статье, и «приватизированные» становятся более сговорчивыми.

Замечательно, если конкурс прошел удачно, а инвестконтракт достался подешевле. В некоторых городах определенным компаниям регулярно и сказочно везет, и они тут же перепродают контракты другим застройщикам. И те покупают. Потому что они невезучие, и сами на конкурсе контракт никогда не выиграют.

Чудесно, если застройщику уменьшат «долю города» за то, что он вывел с реконструируемой территории какие-нибудь промышленные объекты или то, что при желании причисляется к промышленным объектам. При желании все можно. Чего стоят только сложные геологические условия. Впрочем, а где они легкие? Но учитываются не всегда. В общем, все решаемо. Правда, и решаемость застройщику приходится оплачивать.

Все выше, и выше, и выше

До конца 1990-х официальные отношения столичного правительства с застройщиками складывались весьма просто: выиграл конкурс, построил дом, отдал оговоренное число этажей городу, остальное продал. Когда эти новые дома и новые соседи (а также «сталинки», высотки и т. п.) перестали отвечать потребностям состоятельных граждан, схему пришлось усложнить.

За право возвести приличный дом в хорошем месте полностью на продажу девелопер должен был (условно говоря) поднять еще один дом — для города. Разумеется, попроще и в другой части района, а то и в другом округе. Учитывая специализацию компаний, эта схема тут же приобрела понятную формулу: «элитный» застройщик просто покупал требуемое количество квадратных метров у компаний панельного домостроения. Интересно, что полученные городом квартиры (и по первой, и по второй схеме) считались построенными по городскому заказу.

Но полностью этому определению отношения сторон стали отвечать с 2004 года, когда независимые застройщики начали рассчитываться в денежном выражении непосредственно с городом, а он, получается, заказывал дома для очередников и переселенцев.

Нельзя сказать, чтобы четверка компаний панельного домостроения жировала на горзаказе. Он оплачивался по строительной себестоимости плюс сущие «копейки» в виде фиксированной прибыли застройщика — обычно 10%. Это и понятно: у самого себя город землю в аренду не покупает и самому себе «долю города» не выделяет.

Грамотный подход к составлению сметы позволяет многое, но, согласитесь, рассчитанная городом строительная себестоимость для оплаты горзаказа в последние годы выглядела просто смешно: 25 тыс. руб. в 2005 году и 26,2 тыс. руб. — в 2006-м. В конце прошлого года, то есть когда средняя рыночная цена московского «квадрата» достигла $4,5 тыс., строительная себестоимость 1 кв. м на 2007 год по горзаказу была заявлена в размере 30 тыс. руб.

Алле-оп!

И вдруг на совещании московского правительства 28 августа (за четыре месяца до конца года!) руководитель Департамента экономической политики и развития столицы Марина Оглоблина сообщила, что ожидаемый показатель стоимости 1 кв. м жилой площади на 2007 год по городскому заказу в Москве составляет около... 85 тыс. руб.

Но по такой же цене продаются квартиры в новостройках, которые девелоперы позиционируют как бизнес-класс (монолит-кирпич, потолок — 3,1 м и т. п.). Независимые компании-застройщики несут все расходы и даже умудряются получить с этих 85 тыс. за 1 кв. м прибыль!

Что ни говори, выход московского правительства на рынок инвестирования получился сногсшибательным. Да, 85 тыс. руб. — это уже инвестиционная себестоимость, по словам руководителя департамента, «с учетом освобождения площадок, переселения и вывода правообладателей и собственников, строительства инженерных городских сетей». И, очевидно, с учетом прибыли подрядных организаций, а также инвестора и собственника построенных объектов — города. Интересно, как антимонопольное ведомство оценит заявление московского правительства о том, что оно теперь — инвестор, и, согласно «непреложному закону», других инвесторов на столичную землю не пустит.

Но и это еще не все. М. Оглоблина сообщила, что в 2008 году на строительство объектов городского заказа в проекте бюджета предусмотрено 413,4 млрд руб., в 2009-м — 335,2 млрд, в 2010-м — 403,2 млрд. Она также отметила, что лимиты капитальных вложений в 2009 и 2010 годах будут уточняться. Очевидно, в сторону увеличения.

Хорошо, ограничимся 2008 годом. Если 413,4 млрд руб. разделить на 85 тыс. руб., приходящихся на 1 кв. м, то получается, что в столице по горзаказу построят 4,864 млн кв. м. Примерно столько жилья сдано в эксплуатацию в Москве в прошлом году, и, видимо, будет сдано в нынешнем, да и в следующем. Вроде бы все сходится.

Но ведь возведение объекта (включая проектирование и согласование) не начинается 1 января и не заканчивается 31 декабря того же года. Цикл занимает три–пять лет. Из того, что будет строиться в 2008-м, на горзаказ приходится не более половины общего объема, поскольку значительная часть проектов уже сейчас запущена независимыми девелоперами. То ли 413 млрд пойдут не совсем на строительство, то ли 85 тыс. — это не совсем стоимость 1 кв. м.

Только в профиль

Широкий резонанс вызвало заявление третьего лица Российского государства, председателя Совета Федерации Сергея Миронова о том, что у нас, оказывается, 40% стоимости жилья составляет «добавочная стоимость в виде взяток чиновникам».

Глава Совета Федерации в связи с этим предложил создать государственную строительную корпорацию с сетью региональных отделений. Последняя будет выступать заказчиком строительства жилья по фиксированным ценам. Занятно, конечно.Московское правительство славится тем, что умеет идти в ногу со временем. Даже на пару шагов впереди. Идея накрыть столичный стройкомплекс горзаказом вполне ложится в русло предстоящей борьбы с коррупцией. Ради этого и инвестиционной себестоимости, равной 85 тыс. руб. за метр или полметра, не жалко.

Со взятками надо покончить, но городу не нужны всякие революционные ломки. Процедуры наработаны годами эффективного хозяйствования. Среди них, например, длинные цепочки согласований. Безопасность москвичей — превыше всего. Нельзя заказывать подготовку документов неизвестно кому, нельзя неизвестно у кого покупать стройматериалы, арендовать технику и т. п. В любом городе администрация рада порекомендовать лучших.

Как будет рассчитываться стоимость (вполне официальная) оформления согласовательной документации, когда город начнет согласовывать документы сам с собой, предсказать никто не возьмется. Наверное, это должно делаться бесплатно. Но может получиться, как с дачной амнистией: есть заинтересованное лицо — владелец участка. Он нанимает посредника — землемера из кадастрового бюро. Землемер ходит по государственным организациям (государственный земельный кадастр, государственный градостроительный кадастр, государственный фонд данных и т. д.) и собирает справки для другой государственной организации — Росрегистрации. То есть садовод напрямую оплачивает чиновничий бумагооборот. В случае с городом-инвестором заинтересованным лицом является подрядчик — строительная компания. Хочешь кушать — побегай. Порядки знаешь. Процедуры эффективного хозяйствования наработаны.

Не плачь, девчонка

Впереди у города великие дела. На том же августовском совещании было заявлено, что девятиэтажки стануть не сносить, а «санировать». Снос с расселением нерентабелен. Странно, конечно, когда с застройщика берут 30–50% рыночной стоимости новостройки только в виде «доли города» — на строительство дорог, новых школ, детских садов, поликлиник — и одновременно доказывают, что новые дома на месте девятиэтажных приведут к непосильной нагрузке на социальную и транспортную инфраструктуру района.

В принципе и школьник сообразит, что рентабельность реконструкции квартала определяется не только этажностью сносимых и строящихся домов. Не менее важна цена, по которой будет продана коммерческая доля. За последние четыре года себестоимость строительства значительно выросла, а девятиэтажка почти вдвое выше пятиэтажки (хотя площади квартир чуть больше, меньше плотность застройки, что благоприятно корректирует коэффициент переселения). Но цена квартир при этом выросла вчетверо! То есть девелопер вполне мог бы сохранить норму прибыли при минимальном содействии города.

Ни стоимость прокладки метро (последние два года вновь субсидируемого федеральным центром) или троллейбусных линий, ни себестоимость строительства школ и детсадов по горзаказу за прошедшие четыре года вчетверо не увеличилась. То есть доля города в денежном выражении росла стремительно, а вот сколько новых транспортных маршрутов и новых школ получили кварталы, забитые точечными новостройками, — большой вопрос.

Жители девятиэтажек расстроились, что живут не в пятиэтажках. Снос пятиэтажек — конечно, соло для фанфар столичного стройкомплекса, но взглянем на него объективно. В Москве было 36 млн кв. м жилья в пятиэтажках. Из них сносимых серий всего 6 млн (менее 17%). Сносимые серии — это первые, бездумные «дети» энтузиазма конца 1950-х. К началу 2000-х они так же ударно, как когда-то строились, разваливались, впрочем, в полном согласии с проектным запасом прочности.К счастью, эти дома появились первыми, значит, расположены ближе к центру. Именно поэтому инвесторам сносить их было интересно. Те дома, которые судьба закинула подальше, как стояли со срезанными на всякий случай балконами, так и еще постоят. Зато снесено немало «несносимых» пятиэтажек в приличных районах и даже несколько девятиэтажек в ЦАО. То есть жалеть надо не о том, что вы живете в девятиэтажке, а о том, что вы живете не в центре Москвы. Именно частные инвесторы в своих интересах и за свой счет сносили «хрущобы», а «программа городского правительства по сносу пятиэтажек» — это красивая PR-обертка обычного бизнес-проекта.

Вечный двигатель

А какие заманчивые перспективы открывают для столичного стройкомплекса последние предложения федерального правительства о налоговом стимулировании строительства доходных домов! Вот оно — «комфортное и доступное жилье», в котором, правда, ты будешь вечным квартирантом по некой «социальной» цене, меньшей, чем в частном секторе (для чего не грех надавить на частный сектор, чтобы он поднял арендные ставки). Доходные дома — вечный и самый стабильный актив любого инвестора в западных странах.

По какому-то недоразумению этот самый обычный наем, но не у бабушки, а у крупного собственника сразу окрестили «социальным». То есть он будет называться так же, как назывались условия проживания в советских и современных неприватизированных квартирах. Не только московские, но и федеральные чиновники умеют обыгрывать многозначность слов.

Отдавать землю застройщику, получив с него плату за аренду, «долю города» и т. п. жалко, но терпимо. Отдавать что-то насовсем — ужасно обидно. Санация девятиэтажек — это не строительство, а ЖКХ. А в столичный ЖКХ в отличие от стройкомплекса чужаки сунутся еще не скоро.

Остальное застроим доходными домами по горзаказу, зарезервируем под будущие парки территории реконструируемых промзон, отведем под нужды несуществующего генплана. Единственный минус этой политики — безумные цены на жилье и аренду. Но в некотором смысле эти цены и делают рентабельной подобную политику.

Олег Борисенок, маркетолог-аналитик компании «Комстрин»:

— Решение московских властей увеличить долю горзаказа в общем объеме строящегося жилья естественным образом увеличит долю социальных домов. Но не стоит ждать, что в результате начнут вводиться гигантские объемы. Земли в городе почти нет, особенно в центре. Да и дополнительные мощности не появятся. Что касается цен, то они тоже вряд ли снизятся. Ведь строительство в Москве — это огромные обременения по социальной инфраструктуре. Просто у застройщика меняется покупатель — вместо частных лиц им становится правительство Москвы. Разумеется, какая-то часть предложения уйдет с рынка в пакет социального жилья. Но это некритично.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:

— Правительство Москвы уделяет внимание малообеспеченным слоям населения и прилагает усилия для улучшения их жилищных условий. Ведь далеко не все жители столицы в состоянии приобрести квартиры даже с использованием все более популярных ипотечных программ, представленных на российском рынке. Но одним из побочных явлений подобной политики властей является увеличивающийся дефицит свободных площадей под возведение в Москве жилой недвижимости повышенной комфортности (элитного и бизнес-класса), а также рост себестоимости строительства на фоне падения объемов предложений в сегменте высококлассного жилья.

Петр Машаров, генеральный директор компании «Century 21 Еврогруп Недвижимость»:

— С одной стороны, данное решение столичных властей должно навести порядок на строительном рынке Москвы. Например, стоит ожидать, что сократятся сроки согласований, а также станет невозможным вариант, когда, получив площадку, инвестор всеми правдами и неправдами будет пытаться увеличить возводимые площади. Например, компания выигрывает тендерные торги на площадку, а затем год–два согласовывает увеличение количества квадратных метров. При этом срываются сроки реализации проекта, что не выгодно городу. С другой стороны, у близких к административному ресурсу компаний появится очередная лазейка для получения площадок под строительство.

Дата публикации: 11:12 26 сентября 2007

Источник: bpn.ru