Загородная недвижимость. Калужское направление — стабильно в лидерах

С того момента как на рынок загородной недвижимости вышли дома в коттеджных поселках, Калужское направление прочно обосновалось в лидирующей тройке по количеству и качеству возводимых объектов.

Несмотря на то что третье место в списке лидеров, так сказать, бронза, конечно, не серебро Новой Риги и не золото Рублево-Успенского шоссе, свои позиции Калужское направление сдавать не собирается. Чтобы это понять, достаточно посмотреть, с каким упорством оно не пропускает вперед ни Дмитровку, богатую водохранилищами и горнолыжными склонами, ни соседнее реконструированное и ставшее скоростным Киевское шоссе. Как только у конкурентов появляется хоть малейшая возможность превзойти юго-западное направление, на Калужском шоссе мгновенно возникает более достойная альтернатива. Так, лишь в прошлом году здесь вывели на рынок несколько проектов в непосредственной близости от МКАД, причем расположенных не только на полянах, но и в лесу. Площадь земельных наделов в коттеджных поселках при желании и финансовой состоятельности клиентов могла достигать двух гектаров. И это тогда, когда профессионалы рынка утверждали, что свободной земли рядом со столицей практически нет, а та, которая появляется, с эстетической точки зрения не представляет особого интереса для строительства жилья.

Калужскому направлению в отличие от основных конкурентов досталось хорошее наследие. В XVIII–XIX веках здешние места облюбовали русские аристократы и обзавелись тут загородными усадьбами. Они приглашали модных архитекторов для возведения на российских просторах дворцов и храмов в стиле классицизма. Авторами некоторых, по легендам, были великие Баженов и Казаков. Революция к большинству особняков отнеслась лояльно и превратила их в пансионаты и санатории. А в конце прошлого века именно на этих территориях сосредоточилось строительство коттеджей. И дело вовсе не в эстетике, а в том, что застройщикам не требовалось вкладывать большие средства в проведение коммуникаций, они лишь подключались к действующим. Но, несмотря на, казалось бы, минимальные затраты, недвижимость была предназначена для покупателей с достатком.

Конечно же, Калужскому направлению никогда не стать таким элитарным, как Рублевка, хотя поселков класса бизнес и de luxe здесь достаточно. Проблема в следующем: сильные мира сего вряд ли захотят менять место проживания в ближайшие десятилетия. Однако шоссе с правительственной трассой сближает один феномен: когда кажется, что земельные возможности направления исчерпаны (так как шоссе короткое и тупиковое), обязательно появляется новый оригинальный проект.

Чем же так привлекает застройщиков и инвесторов территория, на которой количество функционирующих и возводимых коттеджных поселков уже перевалило за 50? «Вдоль Калужской трассы никогда не строили крупных производственных предприятий, а это благоприятно сказалось на экологической ситуации района, — говорит Олег Маринин, президент группы компаний «Парк Групп». — Вдоль трассы тянутся многочисленные поля, смешанные леса, реки, родники с питьевой водой. К тому же приоритетным фактором при покупке здесь жилья является минимальная загруженность трассы грузовым транспортом, ее высокая пропускная способность по сравнению с Рублево-Успенским и Минским шоссе, а также развитая инфраструктура. Рядом с шоссе построены такие мегамоллы, как «ИКЕА», «Мега» и «Ашан». «Калужская трасса удобно связана с другими загородными шоссе, — добавляет Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН — агентство недвижимости». — В случае необходимости можно воспользоваться ими и быстро добраться до Москвы. И, пожалуй, это единственное место в Подмосковье, где возведен лишь один крупный город — Троицк, не имеющий никакого отношения к промышленному центру. Это так называемый Академгородок, на территории которого расположены многочисленные институты Российской академии наук».

Бурным развитием и, в первую очередь, проведением всех необходимых коммуникаций направление обязано Газпрому, построившему свое головное здание непосредственно на Калужском шоссе примерно в пяти километрах от МКАД. «Именно сотрудники данной структуры, — продолжает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, — выбрали для себя в качестве места проживания это направление. Для них начали возводить корпоративные поселки со всеми удобствами. Заодно проводили необходимые коммуникации и всем остальным жителям. Впрочем, выгодно отличается трасса от остальных шоссе и большим количеством лечебно-профилактической инфраструктуры высокого класса, но вот с развлекательными центрами — проблема. Если продолжить перечислять минусы направления, то нужно отметить следующий: при движении от МКАД к Садовому кольцу приходится пересечь порядка 20 перекрестков со светофорами. Эта особенность заставляет многих покупателей использовать МКАД для переезда на Ленинский проспект. А такой вариант удлиняет маршрут на два километра и увеличивает время пути из-за известных затруднений движения на кольце».

Как уже было сказано, застройщики Калужского шоссе периодически поражают общество своими проектами. С возведением «Бельгийской деревни» началась практика строительства поселков класса de luxe с большим количеством домов. К тому же и архитектура «Бельгийской деревни» на сегодня лучшая из всего представленного на рынке загородной недвижимости.

Последним потрясением стал заявленный амбиционный проект «А 101». Поначалу он вызвал немало споров: 7,5 млн кв. м многоэтажного и 5,3 млн кв. м малоэтажного жилья, 2,6 млн кв. м коммерческой недвижимости и 0,6 млн кв. м объектов инфраструктуры, множество дорог, развязок — все это изменит облик направления и сделает его менее привлекательным для застройщиков, считают одни. Напротив, полагают другие, комплексное освоение только повысит интерес инвесторов. «Более того, — продолжает Александр Яниковский, начальник отдела маркетинга ОАО «Квартал», — целостное развитие района может вывести его в лидеры по инвестиционной привлекательности в Подмосковье, а по качеству жизни он в будущем не уступит и Москве. В целом, это логичный проект в рамках назревающей тенденции застройки Подмосковья современными городами-спутниками с полной инфраструктурой. Подобные проекты планируют к осуществлению не только на Калужском направлении. Вероятно, данное направление стало одним из первых в связи с наличием достаточного количества свободных земель для осуществления такого крупномасштабного проекта». «Возможно, часть загородной недвижимости, расположенной поблизости от МКАД, потеряет свою привлекательность из-за большого объема многоэтажного строительства, — говорит Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — Однако в целом влияние на рынок будет оказано положительное».

Пока проект «А 101» существует лишь на бумаге и в компьютерном варианте, Калужское шоссе активно застраивают коттеджными поселками, состоящими как из отдельно стоящих домов, так и таунхаусов. На сегодня здесь расположено около 10% всех строящихся в Подмосковье коттеджных поселков. Класс и ценовой диапазон зависят от удаленности от МКАД, близости лесопарковых зон и объектов инфраструктуры. «Направление представлено в основном поселками бизнес- и элитного класса, — уточняет Светлана Кондачкова. — Среди самых известных можно назвать такие, как Бельгийская деревня, Лукоморье, Альпийская деревня, Лесное озеро, Стародачное, Шишкин лес. Кстати, рядом с Шишкиным лесом — уникальная природа: прозрачные рощи с лиственными деревьями чередуются с глухими хвойными лесами. Здесь же недалеко добывают и известную родниковую воду с одноименным названием».

В 38 км от МКАД близится к завершению строительство жилого курорта «Витро Вилладж», где апартаменты и пентхаусы можно приобрести по цене от 57 750 руб. за 1 кв. м. На территории площадью 47 га в восьми километрах от МКАД сооружают коттеджный поселок Президент, где помимо комфортабельных домов предлагают земельные участки под застройку.

Кирпичные коттеджи площадью от 284 кв. м, расположенные на участках от 12 соток, реализуют в возводимом коттеджном поселке Барский луг, а деревянные дома площадью от 180 кв. м — в коттеджных поселках Солнечная горка, Калужские дачи в 64 км от МКАД.

Средняя стоимость земли на Калужском направлении составляет 14 тыс. долл. за сотку, средняя стоимость жилья — 2400 долл. за 1 кв. м. В целом диапазон цен — от 1 до 20 тыс. долл. за сотку и от 1500 до 4500 долл. 1 кв. м. Хотя, конечно, можно встретить и более дорогие участки и коттеджи. Однако стоимость отдельных поселков не соответствует качеству строительства и местоположению.

В период повышения цен некоторые девелоперы планировали при растущем спросе реализовать объекты, выставив максимальную стоимость. Однако ценовой рост замедлился, и продажи остановились. Но, если снизить стоимость, эти дома найдут покупателей.

«Самые высокие цены на земельные участки на Калужском направлении — в районе деревень Фоминское, Летово (более 20–25 тыс. долл. за сотку), — говорит Владимир Яхонтов. — Большую часть объектов строят в бизнес-сегменте в ценовом диапазоне 450–900 тыс. долл. за домовладение. Но, безусловно, наиболее дорогая земля и коттеджи находятся в районе дома отдыха УДП «Архангельское». Хотя в настоящий момент на рынке практически нет предложений земли в этом месте».

«Стоимость земли в районе Архангельского достигает 88 тыс. долл. за сотку, — уточняет Мария Литинецкая. — Она также дорога и в районе Ватутинок. А из последних ярких и дорогих проектов, появившихся здесь, нужно назвать Primevil, расположенный в 12 км от МКАД, и «Грин Парк», находящийся чуть дальше, в 18 км от столицы».

Несмотря на небольшую протяженность Калужского шоссе, тут идет активная застройка и на дальних расстояниях. «На удалении 45–50 км от МКАД (в районе усадьбы Вороново) и далее по Калужскому шоссе появляются новые поселки, выставляют на продажу большие земельные участки, — говорит Владимир Яхонтов. — В целом тенденция освоения дальнего Подмосковья на Калужском направлении довольно сильна».

Однако реализацией проекта «А 101» и освоением отдаленных земель перспективы данной территории не ограничены. Достаточно много компаний имеют свои виды на Калужское шоссе. Так, компания «Экоэнергоальянс», известная как девелопер поселка премиум-класса «Левитан», рассматривает возможность строительства второй очереди данного объекта. ЗАО «СКМ-групп» предлагает к продаже девелоперский проект «Европейская деревня — Поляница» вблизи деревни Рыжово, что в 37 км от МКАД, целиком.

Интерес девелоперов к Калужскому шоссе остается неизменным. Компании оценивают «на перспективность к девелопменту» множество участков, выставленных на реализацию. И стабильные темпы продаж успешных проектов на этом направлении привлекают на местный рынок новых игроков.

Дата публикации: 11:06 28 сентября 2007

Источник: bpn.ru