Таунхаус: покупать или нет

Опыт застройки части территории Куркина таунхаусами признан в Москве удачным. Сегодня городские власти обещают, что такие же малоэтажные поселки будут вырастать и на месте сносимых деревень, оказавшихся в черте Москвы, и на территориях выводимых промышленных предприятий. Другой вопрос, что, попав на "золотую" московскую землю, дома, которые в Европе считаются недорогим жильем эконом-класса, сразу превратились в люксовый товар.

Как по площади - у нас таунхаусы с легкостью взяли планку в 300 квадратов (в Европе дом площадью 100-120 кв.м уже считается большим), так и по цене - сегодня средний таунхаус в московском регионе обходится примерно в полмиллиона долларов, что в несколько раз дороже, чем на Западе. При этом все минусы такого жилья - крайне небольшой земельный участок перед домом, соседи справа и слева под общей крышей, проблемы совместной эксплуатации здания и т.д. - остались при нем. Смогут ли московские таунхаусы при такой ситуации на рынке стать реальной альтернативой городской квартире, решили разобраться "Известия".

- По данным первого и второго кварталов 2007 года, по количеству реализованных таунхаусов лидируют Дмитровское, Калужское и Новорижское шоссе, - описал ситуацию на рынке генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. - Однако по деньгам ситуация несколько иная. Больше всего средств - 25% от всего объема - выручено за реализацию таунхаусов на Рублево-Успенском шоссе. Просто потому, что там метр стоит дороже. На втором месте (около 16%) - Новорижское шоссе. Третье место делят Дмитровка и Калуга. Получается, что в основном таунхаусы развиваются там же, где и элитная загородная застройка. Средний таунхаус сегодня - это 230 квадратов, 3,5 сотки придомовой территории, цена - 650 тысяч долларов. При этом примерно треть таунхаусов реализована в сегменте 250-500 тысяч; еще треть в сегменте 500 тысяч - 1 миллион и где-то одна шестая - до 250 тысяч долларов за один объект. Кто такие покупатели таунхаусов? Из общего объема предложений 55% проданных таунхаусов расположены в пределах 10-километровой зоны от МКАД. Покупателем может быть молодая семья или, напротив, дети покупают дом для родителей. Иногда это люди, которые по бюджету не дотягивают пока до особняка. В общем, таунхаус - это альтернатива загородному дому из-за того, что не хватило денег; и альтернатива квартире, потому что в нем лучше экология, больше комфорта и приватности.

Большинство собравшихся на "круглом столе", посвященному будущему таунхаусов в столичном регионе (он проходил в РИА Новости), сошлись во мнении, что для того, чтобы такой дом был доступен среднему классу, он должен стоить примерно 250 тысяч долларов при общей площади не больше 150-170 кв. метров. Или хотя бы, при нынешних ценах на жилье в столице, обходиться не дороже 2-комнатной квартиры в Москве. Но есть одна большая проблема - цена земли в столице и ближайшем пригороде. Директор НИиПИ Генплана Москвы Сергей Ткаченко считает, что Москва - вовсе не подходящий город для недорогих таунхаусов.

- Я бы с удовольствием жил в таунхаусе, если бы из него можно было ходить пешком на работу по экологически чистому Садовому кольцу, - говорит архитектор. - Можно построить таунхаусы на Остоженке и всю жизнь копить деньги на уголочек кухни, потому что стоимость земли здесь очень высока. Поэтому мы, градостроители, ратуем за развитие таунхаусов вне городской черты. Например, если на периферии есть 29 деревень, которые подлежат отселению, то вместо того, чтобы на их месте строить 30-этажные башни из стекла и бетона, куда лучше возвести там таунхаусы. В этом случае жители деревень вместо своих развалюх или отстроенных уже коттеджей могли бы получить эквивалентное жилье в таунхаусах. Причем это позволило бы снять социальное напряжение, которое возникает порой вокруг пригородной застройки. Но сегодня таунхаусы занимают очень маленький процент от территории города. По генплану до 2025 года, их площадь составит максимум миллион квадратных метров.

Иван Богатов, генеральный директор компании Urban Group согласен с тем, что цена на землю - это данность, которую не изменить.

- Зато мы можем управлять плотностью застройки, - считает он. - Чтобы построить "дешевый", но качественный таунхаус, надо сделать так, чтобы общий выход квадратных метров был достаточно большой, а пятнышко земли под одним таунхаусом с придомовым участком - относительно маленьким. Правда, при такой постановке задачи неминуемо возникает проблема, о которой говорили многие участники "круглого стола", - как сделать так, чтобы дом не напоминал "скворечник". Это задача уже для архитекторов.

А вот Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании "Терра-Недвижимость" уверен, что и сегодня таунхаусы можно строить красиво и недорого, просто надо место выбирать соответствующее и совесть иметь.

- Например, не надо пытаться возводить недорогой поселок на десятом километре Рублевки - все равно не получится, поскольку земля дорогая, - говорит он. - А вот на 15-20-м километре Дмитровского шоссе - вполне возможно, да и подальше на Новой Риге тоже. Выбор места - ключевой вопрос. А еще - алчность свою инвесторам немного прижать. Не секрет, что темпы реализации таунхаусов снижаются и в ближайшие год-два мы увидим застройщиков, страдающих от того, что они возвели ерунду. Из-за своей жадности сделали ставку на огромные метражи, поставили под удар и качество, и красоту, и функциональность, и сам смысл понятия таунхаса - комфортного жилья для среднего класса.

В среднем по 2000$ за метр

В Красногорском районе Подмосковья полуфабрикат площадью 240 кв. м (без отделки, коммуникации подведены к дому) продают за $372 тыс. На Новой Риге на начальном этапе строительства таунхаус обойдется от $1850 за квадрат. В районе поселка Павлово уже по $2500-3000 за квадратный метр. На окраине Дмитрова за дом с черновой отделкой (около 250 кв.м) просят минимум 6 миллионов рублей (знатоки говорят, что придется вложить по минимуму еще столько же, чтобы превратить постройку в жилое помещение).

Все денежные траты владельцев таких жилищ условно можно разделить на две части: эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. В среднем эксплуатация обходится примерно в $1-2 за квадрат. Например, средний "счет" владельца домика на Ярославке (площадь здания 160 кв.м) составляет 6,5 тыс. рублей. Сюда входят охрана (1500 руб.), сборы на обслуживание поселка (3000 руб.). Мусор (200 руб./месяц), газ 1,11 руб. за кубометр, электричество (1, 8 руб.) и вода по тарифам Мособласти.

Дневник покупателя таунхауса

"Где найти большой пистолет для отстрела архитектора с застройщиком?"

Эти записи жителя таунхауса подмосковного поселка Красная Пахра (Калужское шоссе) Юрия мы обнаружили на портале http://dom-forum.ru/

Август 2006-го

После того как мы осмотрели и ощупали, что купили, начался этап ремонта. А в некоторых местах — и строительства заново. Первое, что надо было делать, — осушать подземное болото в цокольном этаже. Риэлторы в офисе еще до постройки таунхауса расписывали, как в этом цоколе можно будет устроить сауну, мастерскую, спортзал или домашний кинотеатр. Все это ерунда!

Строители позаботились, чтобы у меня сразу же появился бассейн. Только надо где-то сейчас найти надувную лодку для осмотра своих владений и большой пистолет для отстрела архитектора с застройщиком.

Ноябрь 2006-го

Радует тот факт, что второй этаж квартиры не такой мокрый, как цоколь, хотя и не такой сухой, как первый. Потому что крыша из какой-то хваленой черепицы протекает по непонятной причине! Впоследствии определили, что металлочерепица была неграмотно установлена, а заодно и помята ходившими по ней горе-работягами. Одновременно выяснилось и низкое (дерьмовое) качество окон. А что же вы хотели от установленного застройщиком дешевого пластика с таким же стеклопакетом?

Декабрь 2006-го

В цоколе пришлось практически заново делать подпорный (или как его там) столб, т.к. он не имел нормального фундамента с гидроизоляцией. По поселку ходит слух, что в каком-то доме прогнулся пол первого этажа из-за просевшего столба. Хочется верить, что у нас теперь все в этом месте сделано по уму.

Август 2007-го

Два месяца жизни на природе пролетели совершенно незаметно. Какие субъективные выводы напрашиваются? Первый: вернуться в многоэтажку после таунхауса психологически нелегко. Отвыкаешь начисто от подъезда, лифта, соседских дверей по коридору. Кстати, в начале заезда в таунхаус я все время забывал, что можно открыть входную дверь и узнать погоду на улице — узнавал, по привычке залезая в интернет. Второй: таунхаус должен быть разновидностью городского (пригородного) вида жилья, но никак не загородного. В поисках "природы" переезжать в классический таунхаус бессмысленно: большого земельного участка нет, в наличии — скученность строений, близость к мегаполису не улучшает экологию (лес, речка загажены), а за 50 км, где начинается экология, не наездишься на работу. Любителям "природы" советую не заморачиваться таунхаусами, как бы они ни назывались, а покупать (строить) нормальный коттедж. Третий: не надо торопиться заезжать жить в поселок таунхаусов, где еще ведутся строительные или отделочные работы. Возможны частое отключение воды и ее "земельный" оттенок, нестабильное электричество. Гастарбайтеры вытаптывают ваши газоны, некуда выкидывать бытовой мусор, нет проводной линии связи — нет интернета (кроме дорогого мобильного). Основные части и оборудование таунхауса (цоколь, крыша, водопровод, отопление, канализация) надо изначально переделывать силами "своих" ремонтников. Иначе, к примеру, протекшая однажды в сильный дождь крыша испортит весь внутренний ремонт и аппаратуру. Причем чем больше экономишь, тем больше потом приходится переделывать и переплачивать.

...Поскольку человек я сугубо городской (и даже не дачник), то возникают некоторые моменты, о которых раньше даже не задумывался. Например, ежедневная чистка крыльца от опавших листьев и прочего растительного мусора с растущих вокруг берез. Наверное, скоро я дозрею до мытья дорожки с шампунем, а то дождь никак не смывает с нее остатки цемента.

Сентябрь 2007-го

Если кто хочет купить этот таунхаус, то на данный момент он продается по цене 9 млн руб. (~350 тыс. долл.). Или меняется на 1-комн. квартиру в Москве + доплата.

Городской дом с лужайкой

В переводе с английского таунхаус — городской дом. Мода на них пришла из Англии. В конце XIX века в Лондоне стали появляться "многовозрастные" родовые гнезда: выросшие дети пристраивали к родительским домам свои коттеджики, что существенно удешевляло строительство. Со временем такая застройка преобразовалась в таунхаус — коттедж в 2—3 этажа с отдельным входом, совмещенный с другими такими же коттеджами.

Такой вариант жилья быстро стал популярен среди жителей крупных европейских городов: можно сэкономить не только на строительстве, но и на прокладке коммуникаций, обслуживании здания. В то же время каждому владельцу многослойного поместья гарантирована индивидуальность, у хозяев есть свой отдельный вход в коттедж и даже небольшая лужайка перед домом. Большую популярность таунхаусы получили при строительстве рабочих городков в периоды промышленного роста экономики во многих европейских странах. Поскольку главный лозунг таунхаусов — удешевление проживания, на Западе они считаются жильем для среднего класса.

Первый приход таунхаусов в Россию пришелся на послевоенные годы, когда нужно было быстро застраивать разрушенные города. Правда, использовали их в сильно адаптированном виде: в одну ячейку таунхауса селили две семьи, которые совместно пользовались лестницей. В тот момент это было жилье для рабочих.

Второй приход таунхаусов пришелся на конец прошлого века. В Москве первые поселки были построены с учетом запросов иностранцев. В качестве примера может служить поселок Сетунь на Минской улице, которому уже более 10 лет.

"Мой сосед устроил реалити-шоу во дворе"

Больше всего прелестями жизни в "таунах" довольны родители маленьких детей. А вот семьям с подростками жизнь "на лужайке" приносит массу неудобств.

Самые распространенные жалобы — на отсутствие школ и детсадов в пределах пешей доступности. Некоторым родителям приходится каждый день возить детей на занятия в Москву. Все бы ничего, если бы не многочасовые пробки на дорогах.

— Моя пятилетняя Катя — целый день на улице, — радуется Ольга Сохновская, жительница поселка на Новорижском направлении. — Мы ей во дворе персональную песочницу оборудовали, в которую не гадят соседские собаки и бродячие кошки. Но вот двенадцатилетняя дочь переезд перенесла тяжело. Она не может по вечерам гулять со школьными подружками, так как домой без моей помощи не попадет (автобус ходит мимо дома всего 8 раз и последний — в 18.00).

Другие популярные претензии — отсутствие нормальных поликлиник, "нищие" магазины, плохая интернет-связь.

Обитателям подмосковных таунхаусов следует быть готовыми к тому, что личная машина для каждого члена семьи — это не роскошь, а необходимость. Иначе — социальная изолированность от общества. Жители подмосковных деревень часто сторонятся жителей коттеджей и считают их едва ли не олигархами.

Как советуют бывалые "таунхаусцы", с ближайшими соседями по дому следует установить если не дружеские, то хотя бы теплые отношения.

— Мой сосед на участке поставил будку для собаки-боксера, — сетует Александр. — Моя жена была в ужасе, собака облаивала всех, кто проходил мимо, сын боялся в дом заходить. Хорошо мужик оказался вменяемым и после брудершафта переселил пса в дом.

— Вам повезло, что общий язык нашли, — завидует Сергей. — Наш устроил реалити-шоу: обвесил видеокамерами весь дом. Теперь его объективы ведут круглосуточное наблюдение за моим крыльцом и задним двором: кто приходит-уходит, чем занимаются. На просьбу снять наблюдение не реагирует. Мол, для вашей же безопасности. А мне реально неприятно.

— Мы купили таунхаус на 4 семьи, — солидарен Алекс. — Один сосед в общем дворике для собаки вольер отгородил, но она все равно везде бегала и гадила, второй огородик разбил...А как все здорово планировалось сначала: оборудовать общее место под барбекю, бассейн, сауну. Но все пустились кто в лес, кто по дрова. Отношения с соседями обострились так, что нам в многоквартирных домах и не снилось, там все как-то более изолированы, сами по себе, а здесь все на виду.... Короче, промучившись год, продали мы свое жилище...

Что касается внутренней жизни поселков, здесь все так же, как в обычной многоэтажке.

— Если честно, надоело бесплатно благоустраивать поселок, — негодует член правления одного из таунхаусов. — Мало того, что соседи спасибо не скажут, так еще и денег не сдадут. Я лично организовывал и возил своих специалистов (БЕСПЛАТНО для всех), чтобы включить электроэнергию в сентябре 2006 года, и сейчас бегаю вместе с соседом Сашей "побираюсь" — деньги за сожженные киловатты собираю. А у людей типа нет 2—3 тысяч рублей в данный момент — "поиздержались". Вместо спасибо, пытаются выпендриваться по стоимости киловатт-часа и прочей ахинеи.

В рейтинге прелестей "малоэтажного" домика фигурируют: свежий воздух в шаговой доступности, возможность пожарить шашлык, не уезжая в лес, круглогодичное горячее водоснабжение без двухнедельных перерывов на профилактику; к тому же хозяева дома могут в любой момент открыть отопительный сезон — хоть в августе.

— Плюсов в таунхаусе, я считаю, больше, чем минусов, — уверена Лидия. — Свой дом, подъезд, гараж, коляски в дом летом не заносим, этажность (дети наверху — внизу хоть на голове стой), хороший воздух, своя территория, мало соседей. Минусы — та же этажность (бегать задолбало), специфическая публика, достаточно дорогое обслуживание... Но в целом мы, конечно, очень довольны.

Дата публикации: 10:54 01 октября 2007

Источник: bpn.ru