Найдена формула доступного таунхауса

Тема малоэтажного жилья переросла простой интерес граждан и трансформировалась в национальную программу. Относительно новый для нас вид недвижимости – таунхаусы как раз и есть то самое малоэтажное жилье. Но может ли простой россиянин лелеять надежду на приобретение этого традиционно демократичного жилища?

Круглый стол «Перспективы развития таунхаусов в России», организованный «РИА Новости» попытался ответить в частности и на этот вопрос. Да, на Западе, откуда и пришли к нам эти невысокие (двух-трехэтажные) дома, нарезанные по вертикали на секции, они считаются жильем эконом-класса. Отдельный вход еще не обеспечивает отсутствия зависимости от соседей. А две сотки перед парадной дверью – еще не имение.

Модератор диспута о роли таунхаусов в России В. Ф. Миронов из «РИА Новости» озвучил простое наблюдение: «Если в Европе таунхаус площадью 100-120 кв. м считается большим, то у нас они с легкостью взяли планку в 300 кв. м. А чем больше площадь, тем выше цена. Поэтому, только появившись, таунхаусы из недорого жилья сразу превратились в элитное».

Второе, немаловажное обстоятельство, повлиявшее на судьбу наших таунхаусов, – цена московской земли, отнюдь не предназначенной для такого шикарного использования, как постройка домов в два этажа. В результате «таун» (то есть городские) «хаусы» бодро перебрались за пределы МКАД. Но и за МКАД живут люди. В том числе и москвичи, средства которых не позволяют обеспечить семью достойным гнездом внутри столицы. Итак, для них ли цветут эти цветы? Что по этому поводу говорили участники дискуссии:

Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «Терра-Недвижимость», считает, что рынок таунхаусов начал именно сейчас активно развиваться. Однако дешевым это жилье не назовешь: на сегодняшний день их цены достигают почти $2 млн за 350 кв. м. Новые предложения появляются все дальше и дальше от МКАД, их стоимость составляет от $700 до 900 тыс. при площади 250-300 кв. м, добавил Сайфутдинов. «Менее дорогой поселок – от $2,5 тыс. за «квадрат» – будет расположен в 17 километрах от МКАД. Таунхаусы формируются и будут формироваться вокруг инфраструктуры, и, на наш взгляд, в ближайшие два года таунхаусы вряд ли продвинутся дальше бетонки», – говорит он.

Заведующий кафедрой Высшей школы экономики Александр Долгин высказал удивление, почему девелоперы относят к эконом-классу жилье, которое стоит более полумиллиона долларов. «Чтобы покупать такое жилье, нужно зарабатывать от $10 тыс. в месяц», – констатировал экономист.

Мнение архитектора Максима Атаянца (директор ООО «Архитектурная мастерская Атаянца») совпало со взглядом экономиста: «Мне кажется, что таунхаус и вообще жилье можно с натяжкой считать доступным, если человек в состоянии за 10-20 лет, пользуясь ипотечными и другими кредитами, выкупить его в собственность». Он добавил, что при этом важно, чтобы это жилье не обветшало к моменту, когда человек наконец станет его собственником.

Обозреватель газеты «Коммерсант» Григорий Ревзин, вспомнив о историческом происхождении таунхаусов из Великобритании, где этот вид жилья традиционно служит для среднего класса, добавил: «У нас же таунхаусы предлагают как люксовый товар. В этом мы похожи на Турцию или Таиланд». Но, по мнению Ревзина, если углубиться в историю таунхаусов в США, то обнаружится, что в середине XIX века в Америке они считались очень престижным жильем, пришедшим из Европы, а потом ситуация изменилась. «Отсюда можно сделать вывод, что, когда таунхаусы только приходят на рынок, они позиционируются как жилье высокого класса. Проходит какое-то время, и таунхаусы мигрируют в сторону экономичного жилья», – сделал свой прогноз архитектуровед.

А вот каким должен быть таунхаус, чтобы быть доступным российскому среднему классу, рассказал подробно Александр Долгин. «Для того чтобы таунхаус был доступен среднему классу, он должен стоить примерно $250 тыс. Поделив на среднюю стоимость квадратного метра, получаем, что площадь таунхауса не может превышать 150-170 кв. м. Большая часть сегодняшних предложений в среднем по 220-250 и более кв. м». Долгин считает, что архитектура трехэтажного дома общей площадью в 150 кв. м, с лестницей и необходимыми службами, требует филигранных планировок и проектных решений. Александр Долгин вывел такую формулу рационального и реально доступного таунхауса: его цена должна приблизительно соответствовать стоимости 2-комнатной квартиры в Москве.

Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, поделился сложившейся практикой рынка: «Спрос на таунхаусы велик, и он будет расти». По его мнению, покупатели таунхаусов рассматривают их скорее как альтернативу квартире и/или как альтернативу загородному дому. «Именно поэтому из общего объема предложений 55% проданных таунхаусов расположены в пределах 10-километровой зоны от МКАД», – приводит данные Дзаугров. Покупателями может быть молодая семья, часто таунхаусы рассматриваются как дом для родителей. Иногда это люди, которые по бюджету не дотягивают до особняка. Или же у них нет потребности в изолированности и отдельном участке, который нужно охранять.

Продолжил тему практики рынка Иван Богатов, генеральный директор компании Urban Group: "Я согласен с прогнозом Григория Ревзина, что таунхаусы будут мигрировать в нишу более дешевого жилья, поэтому мы сделали ставку на таунхаусы сопоставимые по стоимости с 2-3-комнатной московской квартирой". По его мнению, определяющим для строительства таких таунхаусов является себестоимость. Но, добавил Богатов, цена на землю – это данность, с которой мы не можем играть. "Мы можем управлять только плотностью застройки. Чтобы построить «дешевый», но качественный таунхаус, мы должны сделать так, чтобы общий выход квадратных метров был достаточно большой, а пятнышко земли под одним таунхаусом с придомовым участком — относительно маленьким" — внес он свои предложения в формулу российского таунхауза. На практике такое решение выглядит как дом площадью 150-200 кв. метров, обладает всеми удобствами и комфортом, и продается по цене 2-комнатной квартиры в Москве. "Мы запустили такой проект в 11 км по Ленинградскому направлению и такие дома будут продаваться с выгодой для девелопера" — рассказал Богатов. Каким именно образом этого можно добиться, генеральный директор компании Urban Group продемонстрировал с помощью обычного строительного кирпича.

Не откажем себе в удовольствии процитировать часть его выступления: "Вы знаете, что самое важное в цене таунхауса? Я вам сейчас покажу (достает из-под стола кирпич). Вот эта штука – обыкновенный строительный кирпич. На один таунхаус небольшого размера, при соблюдении современных теплотехнических норм, требуется 48565 кирпичей. Кирпич стоит около 10 рублей. Плюс работа, плюс земля, плюс инженерка. Поэтому использование современных материалов, способных заменить кирпич, выгодно девелоперу. Но тут опять попадаешь в ножницы: «фанерный» дом никто не купит. Существуют, так называемые сэндвичные канадские технологии: они сильно удешевляют строительство и когда-нибудь неминуемо приживутся. Но сейчас, чтобы сделать качественный продукт за вменяемые деньги приходится решать сложнейшую задачу на оптимизацию.

Задача решаемая". То что практики рынка наконец взялись за строительство жилья для среднего класса, не может не радовать. Однако, как водится, "выколотой точкой" в этой формуле оказалась Москва, где таунхаузы сделать доступными среднему классу не под силу никому, да в общем никто к этому не стремится. Сергей Ткаченко, директор НИПИ Генплана Москвы, четко обозначил позицию города: "Москва, увы, — неподходящий город для таунхаусов эконом-класса. Можно построить таунхаусы на Остоженке и всю жизнь копить деньги на уголочек кухни. Поэтому мы, проектировщики, градостроители, ратуем за развитие таунхаусов вне городской черты" . По его данным, в генеральном плане до 2025 года площадь таунхаузов составит максимум миллион квадратных метров. Впрочем, надежда умирает последней, и Сергей Ткаченко в конце своего выступления сказал о том, что он надеется, что когда-нибудь таунхаузы спустятся до уровня возможностей среднего класса, как в общем это происходит во многих странах мира.

Да, компетентные люди, собравшиеся за «круглым столом» рассказали нам не очень воодушевляющие среднестатистического москвича новости. Но выведя формулу российского таунхауза, в чем-то беспорно обнадежили. Основным же доводом за то, что таунхаусы, таки да, будут доступны каждому, было бесспорное утверждение кого-то из высоких гостей: «Ведь когда-нибудь они состарятся и обветшают. Материалы-то не очень качественные. Вот и будет – доступное малоэтажное жилье для всех».

Дата публикации: 12:10 01 октября 2007

Источник: bpn.ru