Очередников отправят за границу. Москвы

Свершилось: столичным очередникам будут давать жилье в Подмосковье. Причина — в столице не хватает земли — в принципе понятна. Остаются два вопроса. Можно ли считать переселение москвичей в другой регион выполнением обязательств перед ними? И действительно ли в Москве недостаточно места для нового жилья?

Согласно распоряжению столичного правительства от 29 августа 2007 года № 1859-РП, уже в 2008 году власти приобретут часть жилья для очередников за пределами Москвы. После чего последние перестанут быть москвичами. Да, они получат жилье в соседнем регионе. Пока?

Обмен подарками

В Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) есть ясно изложенная часть 5 ст. 57: «По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта)». Но нет прямого запрета на то, чтобы очередник добровольно отказался от проживания в Москве (кстати, в неприватизированной, т. е. принадлежащей городу квартире), а город по доброте душевной купил бы ему жилье в другом месте. Сразу в собственность, «приватизированную». Или все же неприватизированную, т. е. не ему, а Московской области? А если этот подмосковный дом каким-то образом (каким?) считается «московским», то как быть с коммунальными платежами, управлением жилфондом и т. п.?

А заодно со ст. 13, 14, 19 и пр. ЖК РФ, которые касаются территориальной компетенции регионов? Просто какой-то тройной обмен безвозмездными подарками — есть над чем поломать голову юристам.

Но прямого запрета, повторим, не существует. Наверное, по той же причине, по которой в статьях, оперирующих терминами «физическое лицо», «гражданин», «собственник», не объясняется, что имеется в виду именно человек, и тем более не дается определения человека. Потому что есть понятия общепринятые, широко известные, не нуждающиеся в дополнительных разъяснениях.

Нет у революции конца

Раньше существовал определенный барьер, основанный на здравом смысле: москвичи — это те, кто живет в Москве, костромичи — в Костроме, там же они получают пособия на детей или по безработице, а если повезет, то и жилье. Этот барьер взломан.

Первые квартиры московским очередникам столичное правительство даст в Балашихинском, Химкинском, Люберецком и других районах. Как далеко зайдут власти в экономии земли и средств, пока неизвестно. Как пелось в одной старой песне: «Есть у революции начало, нет у революции конца».

Еще год назад предложения превратить нацпроект «Гражданам России — доступное и комфортное жилье» в инструмент освоения слабозаселенных территорий воспринимались в лучшем случае как профанация программы. Оказывается, рано смеялись: действительно, нигде в программе нацпроекта не говорится о том, что жилищные проблемы москвичей должны решаться в столице, а не в Московской или, например, в Иркутской области. Не хотелось бы никого смешить, но напомним, что Россия — государство федеративное.

Интересен и исход ситуации в случае, когда кто-то из очередников откажется уезжать из Москвы. На каком основании его исключат из списков? «Отказать в выдаче квартиры за отказ уезжать из Москвы»? Но до этого вряд ли дойдет. Все-таки и в столице реально возвести несколько таких домов и в таком соседстве, по сравнению с которыми Люберцы и Балашиха покажутся отличными вариантами. Если очередник трижды отказывается от предлагаемых вариантов, по закону его из очереди исключают, а народ у нас достаточно рационален.

Берите пример с Рублевки

«Мне бы ваши проблемы, — подумают многие москвичи и немосквичи. — Халява в Балашихе им, видите ли, не в радость». Это неправильный подход. В Москве, как известно, часто изобретаются и испытываются новые административные решения.

Если инициатива столичных властей не получит должной юридической оценки, то практика выселения очередников наверняка продолжится. Она распространится и «по горизонтали» — на другие регионы (очередников в стране свыше 500 тыс. семей, из них менее 200 тыс. — в Москве), и «по вертикали» — на другие категории граждан: переселенцев из аварийных зданий и домов, сносимых по инвестконтрактам, льготников, жителей строений, земли под которыми изымаются для государственных нужд, и т. п.

Уже в распоряжении № 1859-РП очередники и остальные переселенцы «свалены в одну кучу»: речь ведется обо всем объеме социального жилья 2008 года (2,584 млн кв. м), часть которого город построит, выступая соинвестором в девелоперских проектах, «в том числе за пределами Москвы». Вполне вероятно, что часть очередников, жителей аварийных домов и других переселенцев согласятся переехать в Подмосковье. Зачем же ограничиваться только очередниками в тексте постановления?

Уверенность в своей правоте и расплывчатость формулировок — основные условия успеха. Аргумент одного из чиновников: «Тысячи москвичей переселились из города в подмосковные коттеджные поселки и не жалеют», — даже комментировать не хочется. А как там насчет «зеленого пояса» столицы, которому несет угрозу интенсивное жилищное строительство в ближнем Подмосковье?

Скинемся на скидку

Кстати, о средствах на переселение московских очередников в Подмосковье. Сообщалось, что в ближайшие полтора года на покупку почти 1,2 млн кв. м предполагается направить более 50 млрд руб. Будто бы эта сумма учитывает 30%-ную скидку рыночной стоимости подмосковного жилья. Взамен чего бескорыстные компании-застройщики (по счастливому совпадению — московские и дружественные руководству стройкомплекса) получат в Москве привлекательные площадки, надо полагать, для панельной застройки, учитывая специализацию этих компаний. То есть уже в самих условиях взаимовыгодного сотрудничества содержится противоречие с утверждением о том, что в столице не хватает земли для очередников.

Но есть и другие вопросы. Из приведенных данных следует (если разделить 50 млрд руб. на 1,2 млн кв. м), что 1 кв. м подмосковных панельных новостроек обойдется московскому бюджету примерно в 42 тыс. руб. за 1 кв. м. Но достаточно открыть газету, чтобы найти в Балашихе более выгодные предложения. По 43,5 тыс. руб. за 1 кв. м продается квартира в монолитно-кирпичной новостройке почти в центре города (начало Леоновского шоссе у усадьбы «Пехра-Яковлевское»). Еще дешевле, 40,1 тыс. руб. за 1 кв. м, стоит квартира в монолитно-кирпичном доме на ул. Калинина, в микрорайоне Новый свет (сдача госкомиссии — в IV квартале 2007 года). Так с каких же цен на балашихинские «панельки» столичное правительство выторговало 30%-ную оптовую скидку? Арифметические действия утверждают, что с 60 тыс. руб. за 1 кв. м.

Что позволено Юпитеру

Да, выше приведены цены больших трехкомнатных квартир, а в этом случае 1 кв. м обходится дешевле, чем в одно–двухкомнатных. Но ведь речь идет о семьях очередников — во многих случаях немаленьких. По последним данным, в Москве их насчитывается около 192 тыс. Чтобы обеспечить эти семьи жильем, требуется 14 млн кв. м, т. е. в среднем около 72 кв. м на семью из четырех человек.

На самом деле картина намного сложнее. За 18–20 лет дети, которые дали возможность встать в очередь, выросли, а некоторые и сами стали родителями. Казалось бы, теперь городу придется раскошелиться на две квартиры, но это не совсем так: родители остаются в старой квартире уже в полном соответствии с социальными нормами. Для этого придумана программа «Молодая семья», попасть в которую молодым, не «отпочковавшимся» из семей очередников, крайне сложно. Молодые получают жилье на условиях льготной ипотеки: чем ближе к концу очереди, тем меньше они выплачивают в целом за квартиру. Чем дальше от конца очереди, тем условия хуже.

Если же квартира расселяется целиком (это происходит, как правило, при расселении коммуналки в центре города со сносом дома или без оного), то возникает еще более интересный вопрос. Как учитывается стоимость того жилья, которое очередники освобождают? Ведь она может быть большей, чем стоимость квартиры, которую семья получает взамен. Ответ: никак не учитывается.

Формально это правильно: квартира очередника — собственность города (земля под домом тем более), семья пользуется ею на правах так называемого социального найма. Нельзя сказать, что городское правительство может каждый год гонять «муниципальных» жильцов по своему усмотрению. Оно просто дает им квартиры в районе массовой застройки. Причем это жилье оплачивает инвестор, которому достается участок под расселенным домом для коммерческой застройки или реконструкции.Судя по последним заявлениям московских властей, с будущего года в городе останется один инвестор — столичное правительство. А это открывает новые возможности. Было бы странно, если бы отцам города не пришла в голову простая идея: то, что не было позволено «быкам» (частным инвесторам) — выселять очередников за пределы Москвы, то вполне позволено Юпитеру.

Сколько миллионов хватит?

Но действительно ли в Москве не хватает земли? По официальным оценкам, город предоставит нынешним очередникам до 14 млн кв. м жилья. Но с учетом жилья, оставляемого очередниками (даже не его реальной стоимости), эти миллионы придется сократить как минимум вдвое. Хотя, конечно, и 7 млн «абсолютной благотворительности» — это почти полтора годовых объема ввода столичного жилья. Сравним ее с другими показателями.

Не далее как в июне этого года заместитель генерального директора НИиПИ Генплана Москвы Олег Баевский заявил, что к 2025 году в Москве можно построить 85 млн кв. м жилья. При этом он исходил из того, что площадь участков жилой застройки в столице стабилизируется на уровне 14,8–15,1% территории города, а доля производственных зон уменьшится с 16,6 до 14%. Площадь Москвы — чуть более 107 тыс. га, следовательно, 14% — это 15 тыс. га.

Не прошло и двух месяцев, как в августе столичное правительство приняло за основу более радикальный вариант сокращения территории промзон — до 7,5 тыс. га (7% территории города). Это, конечно, не значит, что прогноз О. Баевского по жилью к 2025 году следует автоматически увеличить вдвое до 170 млн кв. м: городу нужна общественная застройка, парки, очень нужны дороги, и очевидно, в новых, больших пропорциях, чем для 85 млн кв. м жилья. В новой пропорции получается около 140 млн кв. м жилья. Устраивает?

Ведь для того, чтобы предоставить новое жилье всем городским социальным очередникам, не хватает 7 млн кв. м. Нынешними темпами возведения домов по городскому заказу работы буквально на четыре года. Но даже по самым оптимистичным прогнозам, город растягивает эту программу аж до 2025 года. Тогда кому же пойдут все эти миллионы квадратных метров социального жилья? Получается, что переселенцам из тех домов, на месте которых инвестор по имени «город» возведет жилье на продажу? Тогда понятно. Городской бизнес на московской земле продолжает пускать корни.

Очередник сделал свое дело

Летом нынешнего года о застройке промзон жильем говорил и первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики Москвы Константин Королевский. Речь шла о 450 га промзон, на которые уже готова предпроектная документация и на которых уже в 2008–2010 годах реально построить до 4,2 млн кв. м жилья и сопутствующей инфраструктуры. Получается 9,3 тыс. кв. м на 1 га: не Куркино (4,5–5 тыс. кв. м на 1 га), но и не Манхэттен с 25–30 тыс. — жить можно.По мнению этого же чиновника (правда, высказанному еще в феврале), только территории бывших промзон ЮАО позволяют возвести более 20 млн кв. м жилья.

Чуть большая плотность будет на нынешних Люберецких полях аэрации — около 5 млн кв. м на 490 га. Правда, Москве принадлежит менее 30% будущего района новостроек (район Некрасовка, около 1,4 млн кв. м жилья), но тоже немало. Строительство, естественно, профинансирует городской бюджет. Не все ли равно, в Москве получить квартиру или в Подмосковье, если и тут и там жилье построено на одном и том же субстрате? Областная часть, кажется, чуть повыше...Только эти два проекта проблему очередников почти закроют. Потому что новых сотен тысяч очередников уже не будет. Гайки (требования к постановке на учет) резко закручиваются. В общем-то власти всегда понимали, что большая часть очередников, мягко говоря, большие хитрецы. Трудно представить, как московская семья способна выжить на 12 тыс. руб. в месяц, а они упорно «выживают», дожидаясь квартиры. Жаль только, что те из очередников, кто действительно живет в невыносимых условиях, подчинятся общей судьбе.

Социальное жилье всегда было очень полезно. К примеру, как инструмент поддержания высоких цен на жилье коммерческое. И как инструмент сохранения удобной во многих отношениях системы конкурсов. Власти добились права стать единственным инвестором в городе.

Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад»:

— Начнем с того, что доля подмосковных квартир в общей площади предоставляемого очередникам и льготникам жилья будет немалой — порядка 20–30%. С одной стороны, действительно, мотивы такой инициативы понятны: город ищет возможность выполнить свои обещания, одновременно минимизировав расходы.

Приняв принципиальное решение о выходе за пределы городской черты, московские власти больше не обязаны задействовать под программы обеспечения жильем дорогие столичные земли. И основной момент здесь не в нехватке площадей, а в потенциальной прибыли, которую получит город от их реализации, что во вред Москве не пойдет.

С другой стороны, переселение жителей за пределы Москвы (даже в города ближнего Подмосковья — Люберцы и Балашиху) повлечет за собой ряд вопросов. Например, как будет организовано социальное обеспечение и гарантии москвичам, которые перестанут быть таковыми после переезда в Подмосковье? По каким основным принципам станут определять, кто поедет за пределы столицы, а кто нет? Тем не менее данный шаг является очередным свидетельством возрастающей интеграции Москвы и области и фактического становления большого Московского региона.

Дата публикации: 10:16 02 октября 2007

Источник: bpn.ru