Коттеджные поселки. Бульварный роман

Если верить словарям, то слово «бульвар» может употребляться только с прилагательным «городской». Например, по С. Ожегову «бульвар — широкая аллея посреди городской улицы или вдоль набережной». А если взять за основу французское происхождение, то «бульвар» предназначен для прогулок и отдыха, естественно, горожан.

Деревенский нонсенс

«Бульвар, как градостроительный инструмент для загородного коттеджного поселка интересен для нас тем, что позволяет раскрыть видовую перспективу от въезда в поселок, сфокусировать внимание на выбранной нами доминанте, организовать безопасное одностороннее движение и в то же время дает дополнительную возможность создать прогулочные зоны, увеличить расстояние между домами на противоположных сторонах дороги, предложить больший выбор ландшафтных решений. Это элемент, служащий мостиком в организации полугородского образа предместья» — таково мнение Алексея Иванова, руководителя мастерской «Архстройдизайн».

Согласно современным архитектурным определениям бульвар — это улица с цветниками, аллеями, скамьями, фонарями, парковыми скульптурами. При этом он может включать также автомобильную дорогу, пешеходные и велосипедные дорожки.

Бульвар останется пустынным, если на нем не найдется места для мелкой торговли, отдыха и развлечений. В конце концов, бульвар, по признанию многих экспертов, важный градостроительный элемент, который фокусирует вокруг себя общественную жизнь. Но это в городе.

А что же в современных коттеджных поселках? Одни эксперты загородного рынка убеждены, что нечто похожее на городской бульвар реально создать и в организованном поселке. Правда, в миниатюрном варианте. Например, поделить территорию жилого комплекса надвое широкой дорогой с общественно-прогулочными закутками. Хотя называть такое сооружение бульваром можно только с натяжкой — слишком маленькое для настоящего бульвара. Другие, наоборот, считают, что и загород имеет право на полноценный бульвар. И практика это подтверждает. Наиболее удачным признают бульвар в коттеджном поселке Гринфилд, что в 29 км по Новорижскому шоссе. Впечатляет бульвар в поселке Linden Park (26-й км Калужского шоссе), который «вмонтирован» в старинную липовую аллею. Бульвар в поселке Графские Пруды начинается сразу от въезда и тянется до самого пруда в центральной части застройки. При 50-метровой ширине его длина более километра.

Параметры элитности

Так уж сложилось, что в отличие от американцев, которые обожают общественные зоны (за океаном почти 50% поселковой территории определяют под общественные нужды, в ущерб собственным земельным наделам), россияне предпочитают иметь свои личные сотки и гектары. Но сегодня многие ведущие зодчие считают, что с отчужденностью нужно бороться — путем расширения и благоустройства общественных зон. Один из методов — устройство бульваров. Самые практичные строители стараются при этом не нарушить баланса между красивой разумностью и экономической составляющей. «Стоимость бульвара невелика, потери максимум 0,3 га по сравнению с типовыми решениями, а потерянные на продаже земли деньги с лихвой обернутся ликвидностью домов и прекрасным настроением проживающих в поселке граждан, — утверждает А. Иванов. — Когда мы спроектировали бульвар в поселке Новый Свет, заказчик принял идею сразу, хотя не обошлось без критики. А в итоге 64 дома, размещенных вдоль бульвара на 27 га, были проданы всего лишь за два года. И «виной» тому — уникальная общественная зона с велосипедными и прогулочными дорожками. Еще один прием — пешеходные и велосипедные дорожки, проложенные в лесу; они будут пользоваться гораздо большей популярностью, нежели ухоженная, мощеная улица городского типа».

«Пусть наличие бульвара не самый важный фактор при покупке загородной недвижимости, — считает Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ, — но без сомнения это одна из тех приятных «мелочей», которые формируют первое впечатление о поселке. Ведь и при покупке автомобиля рядовой покупатель не обратит внимания на наличие подставки под напитки, которая является скорее опцией, чем обязательной комплектующей. А вот человек опытный предпочтет мощному двигателю полный пакет опций».

Бульварная экономика

Создание бульвара — дело не только кропотливое, но и затратное. Высадка деревьев, кустарников и цветов, мощение тротуаров и дорожек, асфальтирование дороги, оформление газонов требуют средств. И немалых. Но и эти работы не самая главная составляющая бульварной цены.

«Стоимость бульвара напрямую зависит от места расположения поселка, — отмечает П. Кирилловский. — Чем ближе населенный пункт к Москве, тем дороже земля, а значит, и бульвар. Создавая прогулочное пространство, застройщик теряет несколько участков, которые он мог бы предложить покупателю. Вот почему для Рублевки, где цена земельного метра порой соответствует стоимости квадратного метра московского элитного жилья, наличие общественных территорий не характерно.

Тенденция такова, что чем дальше поселок расположен от столицы, тем охотнее девелоперы принимают решение о создании общественных зон и бульваров, которые подают в виде дополнительных конкурентных преимуществ».

Выделить 100 или более соток под бульвар может позволить себе не каждый девелопер. Принято считать, что бульвар является основной составляющей ландшафтного благоустройства загородного поселка. Если он есть, то, как правило, повышается классность проекта. Однако опыт показывает, что отсутствие или наличие бульвара незначительно сказывается на продажах коттеджей, в то время как пренебрежительное отношение к оформлению ландшафта может существенно снизить ликвидность поселка.

«Оформление ландшафтной составляющей — достаточно дорогое удовольствие, поэтому и ориентировано, как правило, на удовлетворение платежеспособного, а не массового сегмента, — подчеркивает Алевтина Орешко, директор по развитию компании Vesco Consulting. — Что касается бульваров, то их строительство является существенным ценообразующим фактором, который может увеличить стоимость коттеджного поселка на 30–40%».

Многие застройщики не без основания полагают, что дешевле украсить поселок малыми архитектурными формами, небольшими парками и рекреационными зонами. Кроме того, считается, что настоящий бульвар имеет право на существование только на территории мегапоселков. Но большие участки, отведенные под застройку на престижных направлениях Подмосковья, можно пересчитать по пальцам одной руки: «Рублево-Архангельское», «Остров Барвиха», Agalarov Estate да проект А101 на Калужском шоссе.

«В коттеджных поселках бульвар забирает очень много полезной площади, которую можно застроить домами, — считает Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа управляющей компании «МАСШТАБ». — Нередко гораздо выгоднее проложить добротную двухстороннюю дорогу и ограничиться тротуаром. Создавать бульвары эффективнее в поселках с высокой плотностью застройки, например там, где предполагается строительство таунхаусов или малоэтажных многоквартирных домов. Еще лучше, если это даже не поселок, а организованная градообразующая среда, наподобие «Рублево-Архангельского» или проекта А101. В последнем планируется создание бульвара городского типа. Уже по архитектурным наброскам можно видеть, что это широкая пригородная улица с магазинами, ресторанами, кафе, бутиками. Она станет основной осью, проходящей через запланированные жилые районы Северного сектора. Бульвар будет одновременно совмещать в себе функции транспортного коридора и зоны общественного назначения, создавая спокойный, но насыщенный ритм жизни».

«При строительстве загородных поселков норма прибыли должна составлять не менее 40%, — соглашается с предыдущим мнением Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «Конти», — поэтому создание полноценной инфраструктуры (к которой относят и бульвары) при сохранении высокой рентабельности возможно только в крупных проектах. Что касается поселков формата «бизнес-минус» или экономкласса, то бульвары в них проложены либо по желанию застройщика, либо для маскировки коммуникационных зон, которые невозможно использовать под что-то другое».

Но сколько бы ни стоило бульварное удовольствие, оно уже становится реальностью. По крайней мере, ведущие архитектурные мастерские не страдают от недостатка заказов на это архитектурное поселковое «излишество». Вот только хотелось бы, чтобы слово «бульварный» как можно скорее утратило свое мещанско-обывательское значение и, как в детстве, навевало мысли об отдыхе и празднике. Тогда и выражение «бульварный роман» станет символом самых высоких человеческих чувств.

Дата публикации: 09:48 05 октября 2007

Источник: bpn.ru