Столичные хрущевки: испытание на прочность

В будущем году борьбе Москвы с пятиэтажками исполнится 20 лет. Пока побеждают пятиэтажки. От любого времени должно что-то остаться. Для того чтобы знать – как жили люди. Для того чтобы радоваться за предков и не повторять их ошибок; для того чтобы просто помнить. Ведь память делает нашу жизнь длиннее на то количество лет, которое мы по праву считаем своими «знакомцами».

И вот, два года назад (тогда немалая часть россиян отметила полувековой юбилей знаменитого постановления Совнаркома, давшего жизнь пятиэтажкам) одна столичная газета предложила: один такой дом не сносить, а устроить в нем музей. Ведь хрущобы – это целый мир с низкими потолками, полами, застеленными стандартным линолеумом, совмещенным туалетом, «отсутствием всякого присутствия» подсобок и тесными в плечах кухоньками…

Хрущобы – это зазеленевшие уже через 5–6 лет после заселения дворы, укрывшие от нескромных глаз то, что происходило за окнами уткнувшихся лоб в лоб домов… Хрущобы – это балкончики со свисающими из ящиков настурциями и вечно сохнущими женскими панталонами, фасон которых вызывал у случайно заглянувшего в эти районы иноземца настоящую оторопь… Хрущобы – это районы, возникшие на месте снесенных подмосковных сел и унаследовавшие от «предков» только имя: Черемушки, Зюзино, Свиблово, Кузьминки…Одним словом, хрущобы – это целая жизнь.

Которая, тем не менее, плавно подходит к концу. Или не подходит?

Тихой сапой

Сегодня уже мало кто помнит, но первые четыре панельных дома первого этапа эпохи индустриального домостроения были снесены еще аж в 1988 году - в квартале 29-30 нынешнего Юго-Западного округа. Такой старт для будущей программы реконструкции ветхого и пятиэтажного жилья, город выбрал неслучайно. Юго-Запад – удобная строительная площадка. Почти нет промышленности, в основном наука. И компактно расположенные панельные дома, в большинстве своем - сносимых серий. Плюс, за счет Тропаревского, Воронцовского и Битцевского парков, благоприятная экологическая ситуация.

Именно здесь, в Черемушках, которые стали олицетворением пятиэтажной застройки для всей страны, и шла, не шатко, не валко эта самая программа. За 11 лет, до выхода в свет знаменитого постановления правительства Москвы «О реконструкции пятиэтажного жилого фонда», с юго-запада Москвы на полигоны строительного мусора переехали шесть десятков хрущевок.

Однако считается, что «процесс пошел» с 1993 года, когда, как говорили, началось «волновое переселение» Филей. Был построен 17-этажный дом на Кастанаевской улице, в который должны были вселиться жильцы окрестных пятиэтажек (BN.ru уже писала об этом месяц назад).

Первый блин, как говорится, вышел комом. Во-первых, как только жильцы узнали о том, что их дома пойдут под снос, а им всем предоставят современные квартиры (на каждого человека в ней полагалось почти в полтора раза больше жилой площади, чем в хрущебе), они прописали к себе всех дальних родственников, так что первого дома для начала волнового переселения не хватило: на расселение одного квадратного метра пятиэтажки потребовалось почти 5 квадратных метров в новом доме.

Ну а во-вторых, пятиэтажный жилой фонд стал лакомым кусочком для спекуляций с недвижимостью: какое-то время у риэлтеров на него чуть ли не в очередь записывались. В самом деле – выгодно же: меняешь сегодня однушку с доплатой на двушку или трешку в хрущебе, и через несколько лет ожидания получаешь такую же квартиру, но в новом доме, причем большей площади.

Скандал районного значения

Вот стандартная ситуация того времени. Район «Фили-Давыдково», середина 90-х годов. На той же Кастанаевской улице построен еще один дом, 30% которого полагается инвестору, остальное – очередникам. На открытии присутствует мэр Москвы Юрий Лужков. Все хорошо, но вскоре оказалось, что некоторым жильцам предлагают поехать не в муниципальную часть дома, а в коммерческую, где было организовано товарищество собственников жилья и стоимость обслуживания во много раз превышает муниципальную. Люди обратились с вопросами к мэру, выходившему из нового здания. Юрий Михайлович заверил жильцов соседней хрущевки, что все будет нормально, все получат квартиры в этом доме и платить будут как обычно.

Однако 17 семьям из переселяемой пятиэтажки не досталось места в муниципальной части нового дома. Люди стали писать письма в префектуру. Но оттуда приходили ответы, будто написанные под копирку: мол, двухкомнатных квартир в муниципальной части нового дома не хватает, поэтому получите в коммерческой, а разницу в оплате покроет город. Вроде бы чего беспокоиться-то? Однако вот в чем заковыка: стоимость квартплаты в коммерческой части дома – в шесть раз выше, чем в муниципальной, а город согласен компенсировать лишь одну пятую всех расходов.

Власти было нашли выход, предложив переселенцам другие дома в Западном округе. Но – в Филевской пойме или Очаково. Т.е. в одном месте заболоченное русло Москвы-реки, в другом – окна на промзону. Граждане, естественно, пошли в отказ: тут у них и продавцы знакомые, и врачи – все ж пенсионеры, друг друга знают не первый год. А уж когда выяснилось, что в новых домах – в муниципальной части – нашлись двушки для замглавы местной управы и ее родственников…

Все это побудило людей держать оборону. По телефону им постоянно угрожали отключить свет и газ. В пустые квартиры селились бомжи. Дворники не желали убирать мусор. А когда однажды прорвало горячую воду, окружные власти не чинили прорыв несколько дней – ждали, что люди не выедут, а съедут.

Когда о ситуации стало известно депутатам Мосгордумы, они признали, что случаи, связанные с волновым переселением, закономерны. Если на первом этапе за снос и строительство платил город, то к середине 90-х на первый план вышли интересы инвесторов...

Одни проблемы

Городским властям потребовалось три года, чтобы навести в этом бардаке относительный порядок. Ведь те, кто продавал квартиры в пятиэтажках, мягко говоря, лукавили… Некоторые из домов, в которых прописали счастливые обладатели «билета в светлое завтра», не попали в список сносимых: лишь в 1996 году москвичи впервые узнали, что из 36 млн. кв. метров «хрущеб» снесут дай бог 15%. Да и то не завтра, не послезавтра, а году эдак в… Ну вы поняли меня. Ведь сроки менялись постоянно, и лишь три года назад мэрия установила жесткий срок – 2010 год. Ну а 15 лет назад были и обмороки, и инфаркты.

Даже единичные случаи самоубийств тех, кто «обломался» с планами на будущее. В общем, в 1995 году власти запретили прописывать новых жильцов в домах, которые планировалось сносить.

Стоило решить одну проблему, как сразу же навалилась вторая. Не во всех районах города было возможно построить стартовый дом «на старом месте». А потому в большинстве своем жильцам сносимых пятиэтажек в престижных районах Запада и Юго-Запада Москвы предлагали на выбор Жулебино, Бутово и прочие «места у черта на куличках». Москву в последнюю пятилетку прошлого века захлестнула протестная волна и шквал судебных исков: москвичи отказывались покидать квартиры в своих домах. Пусть пятиэтажных, пусть без лифта и мусоропровода, но зато в городской черте. Не помогали ни отключения от коммуникаций, ни попытки штурма – потерпевшие моментально вызывали телевизионщиков, вещавших на весь свет о городском произволе.

Проблему решили только в 2004 году, когда Мосгордума приняла закон, согласно которому переселенцев оставляли жить в пределах своего округа, если не было возможности предоставить дом в том же районе. Правда, под это правило не подпадали те, чьи дома были признаны аварийными – тут уж не до жиру…

Расселение по нормативу

Еще одна беда случилась с социальной нормой. На сегодняшний день она составляет 18 метров на человека. Однако владельцы квартир в хрущевках с таким положением вещей не соглашались. Те, кто жил в однокомнатной квартире, хотели двушку.

Особенно одинокие: бизнес есть бизнес – въехал в новую двушку, продал ее по рыночной стоимости, купил снова однушку, а разницу – себе. Неплохой получался навар. Но и эту лазейку скоро прикрыли, установив социальные нормы законодательно. Теперь семье полагалось не определенное количество комнат, а энное количество квадратных метров.

То есть, если, например, семья из трех человек жила в трехкомнатной квартире пятиэтажного дома (площадь 54 кв. метра), то теперь им полагались те же 54 метра общей площади. А это в современном доме с огромной кухней и большой ванной – в лучшем случае двушка. И снова – судебные иски…

По словам главы Стройкомплекса Владимира Ресина, в то время были случаи задержки с отселением целого дома из-за 2–3 семей, недовольных новыми квартирами и отказывающихся переезжать. И практически отселенный дом не сносился по 3–4 месяца. Больше того, народ продолжал разводиться целыми подъездами, фиктивно вступать в брак и прописывать к себе кого только можно – всеми правдами и неправдами. Что оставалось городу, так это настаивать на предоставлении квартиры за квартиру, но без доплат и площадью (по закону «О гарантиях г. Москвы лицам, освобождающим жилые помещения»), большей минимум в 1,5 раза. Естественно, речь не идет о коммуналках.

В тех пятиэтажках, в которых они остались, жильцам предоставляют столько отдельного жилья, сколько нужно. Но до недавнего времени строили дома, учитывая их общую площадь, а не набор квартир. В результате 3-комнатного жилья стало больше, чем нужно, а однокомнатного меньше, чем нужно. Теперь инвесторам и проектировщикам в обязательном порядке предложено сотрудничать с префектурами и договариваться не столько о метраже будущего дома, сколько о наборе нужных квартир.

Гладко было на бумаге

Вопрос смены района при переселении остается актуальным. Не по всей Москве жителей пятиэтажек отправляют поближе к МКАД. Но порядка 30% бывших «хрущевцев» там все-таки поселяются. Конечно, это прежде всего психологическая проблема.

Но, с одной стороны, лучше жить в хорошей квартире, чем в аварийном доме. Те же, кто категорически не хочет менять свой район на какой-то другой, могут получить денежную компенсацию, равную стоимости квартиры по оценкам БТИ, плюс 30% от начисленной стоимости на ремонт и купить жилье в любимом районе.

А в 2001 году заговорили о том, что программа сноса пятиэтажек под угрозой. Да тут еще и отчеты Комплекса архитектуры и строительства «подкачали»: за 7 месяцев снесено только 67 зданий, а за 5 оставшихся месяцев, согласно плану реконструкции, предстоит снести 97. То же и с вводом новых домов для переселенцев.

Программой на 2001-й было предусмотрено строительство 1510,6 тыс. кв. м. жилья. Из них за 76,2% отвечают привлеченные инвесторы, остальные 23,8% — на шее Целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда. (Этот фонд наполняется деньгами от реализации коммерческого жилья, построенного Департаментом внебюджетной политики строительства г. Москвы, поэтому вполне можно сказать, что за 23,8% от общего числа стартовых домов отвечает город.) Так вот из домов для переселенцев, планируемых городом, была введена пока лишь пятая часть. На «уровень» вышли лишь в 2005 году, когда был снесен 4-миллионный квадратный метр хрущеб в районе Москворецкой улицы. И это – за 10 лет! Вопрос – успеют ли снести еще два млн. за пять?

Но и это не вся проблема. 5/6 всех пятиэтажек никуда не денутся. Их будут реконструировать – где можно, надстраивать, утеплять, приставлять лифтовые шахты и т.п. Например, не так давно на доме 10 по Новохорошевскому проезду испытали новые строительные технологии. Фасады обложили красивой пористой полимерной теплоизоляцией, на ощупь напоминавщей пенопласт. Сверху этот материал оштукатурили и покрыли светлой краской.

Видавшие лучшие времена балконы заново остеклили, во все окна вставили двойные деревянные стеклопакеты. Здорово? Да как сказать… Все по тем же правилам общегородской программы отселение жильцов во время работ не предусмотрено. Поэтому большинство квартир сейчас могло бы послужить декорацией для фильма о разрухе гражданской войны: собранный в узлы скарб, грязь и пыль на полу, суровые мужественные работяги, самозабвенно орудующие гаечными ключами где-то в стояках… На всех этажах – стук, шум, гам. Как можно выжить в этом бедламе? Однако жильцы не намерены покидать свои квартиры – терпят.

Хотели – как лучше. А получилось?

А еще одному дому на улице Народного ополчения грозит… надстройка в 5 этажей! Правда, эту нагрузку возьмут на себя не старые стены, а новые колонны: их вкопают в межоконных проемах дома, сверху накроют перекрытиями – получится как бы гигантский стол. И уже на нем будут строить еще один дом. Жильцы, понятно дело, не в восторге. И таких случаев – сотни по Москве, с каждым годом их не становится меньше. И все потому, что неплохое начинание, как ледокольный пароход «Челюскин», затерто бюрократическими льдами взяточников на всех уровнях городской власти.

Уже сегодня столица ощущает столь потрясающий дефицит площади под строительство жилья, что готова его строить на месте бывших очистных сооружениях Люберец (на, пардон, человеческих фекалиях), вдоль железных дорог в полосе отчуждения.

Казалось бы – в городе еще 30 млн. кв. метров пятиэтажек и в два раза больше – девятиэтажек, которые суть не что иное, как те же хрущебы, выросшие на 4 этажа. Сноси и строй!

Но инвесторы не торопятся… Расселение пятиэтажек дает им до 500 процентов прибыли за счет продажи квартир в «коммерческой» части дома. А на месте 9-этажки можно будет построить в два раза меньше жилья, чем на месте пятиэтажки, и выгода составит всего 250%. Мало…

Мы настолько привыкли жить своим умом и верить в то, что у России собственный путь, что забываем о том, что во всем мире 10-15-процентная рентабельность строительства считается неплохой. Так что вполне может случиться, что в Москве после 2010 года программа реконструкции пятиэтажного жилья окончательно забуксует. Вот ведь, полвека назад хотели осчастливить людей. А получилось – как всегда.

Дата публикации: 11:46 05 октября 2007

Источник: bpn.ru