На все готовое

Квартирный total look

Популярность элитного жилья на стадии строительства, а также квартир без отделки постепенно падает. Покупатели боятся переноса сроков сдачи дома и многолетних ремонтов, но пока не готовы переплачивать за дизайнерские квартиры «под ключ».

Быстрое накопление капитала оказывает свое влияние на российский рынок недвижимости. Те, кто стал миллионерами в 2000-х годах, отличаются от первой волны «новых русских». Они легче на подъем, быстрее принимают решения и не любят думать над выбором, например, покупают целиком коллекции одежды от известных модельеров. Риэлторы быстро уловили этот тренд и начали предлагать таким клиентам элитные квартиры «под ключ» с интерьерами от известных дизайнеров. Но оказалось, что в именах дизайнеров и архитекторов покупатели мало разбираются. Поэтому интерьеры многих московских новостроек по-прежнему отражают фантазии людей, много лет живших в коммуналках.

Ремонт от кутюр

Первые объекты в сегменте элитного городского жилья «под ключ» появились еще во второй половине 1990-х годов. Например, «Палаццо» на Цветном бульваре или известный жилой дом по проекту Араса Агаларова, известный как «Дом Агаларова». Девелоперы не были сторонниками продаж квартир с авторской отделкой. Клиенты, в свою очередь, хотели самостоятельно выбирать мебель, цвет стен и форму прикроватных бра. О продажах элитного жилья «под ключ» вновь заговорили около года назад. Спрос на максимально готовые для проживания квартиры оказался достаточно большим.

«Основные мотивы – нежелание клиентов тратить время на ремонт, а также необходимость скорого въезда в квартиру», – говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По данным аналитиков компании Ostogenka Real Estate, основными покупателями такого рода недвижимости также стали обеспеченные люди из регионов, для которых квартира в Москве – непременный атрибут благополучия.

Компания «МИАН» одной из первых предложила рынку подобный формат – квартиры в ЖК «Коперник» продаются не только отделанными, но и со всей встроенной мебелью, кухней и кухонной техникой. Корпорация Mirax Group только начала эксперимент, представив вниманию потенциальных покупателей демонстрационные квартиры в жилом комплексе Mirax Park.

Сейчас к продаже «под ключ» готовятся 44 квартиры в жилом комплексе «Кутузовская Ривьера», 50 квартир в Mirax Park, и 75 – в комплексе бизнес-класса «Форт Кутузов». По словам заместителя директора департамента реализации «МИАН-Девелопмент» Натальи Усовой, на сегодняшний день рынок только привыкает к подобному формату. «Квартиры с отделкой от известных дизайнеров – это как платье от Шанель, а если не нравится какая-либо деталь, то можно либо не покупать, либо сменить пуговицы, но уже после оплаты. Так и квартиры с отделкой – нельзя прийти и сказать: «Я куплю, если стены перекрасите в другой цвет», – говорит Усова.

«Что в имени тебе моем...»

Эксперты рынка уверены, что, предлагая готовый продукт, застройщики преследуют единственную цель – увеличить цену недвижимости. Качественная отделка позволяет реализовать квартиру по более высокой цене, а также устранить некоторые конструктивные недостатки строительства. По оценкам специалистов компании Blackwood, стоимость жилья «под ключ» в среднем увеличивается на 20 – 30%. «Эксклюзивный дизайн может прибавить к цене, как минимум, несколько десятков тысяч долларов», – говорит директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев. То есть правильно сделанный ремонт и дизайн принесут девелоперу дополнительно $2000 – 3000 с одного кв. м. «В сегменте элитной жилой недвижимости отделка «под ключ» способна увеличить стоимость квартиры чуть ли не вдвое, таким образом, цена ремонта в среднем составляет $1500 – 2000 за один кв. м, а цена самой дорогой отделки может достигать $3500 – 4000 за один кв. м, но, как правило, это касается эксклюзивного жилья», – говорит руководитель инвестиционных проектов элитной недвижимости HomeHunter Андрей Ровкач.

Например, в жилом комплексе «Форт Кутузов», где стоимость квадратного метра составляет $6000 – 6500, квартиры с полностью проведенным ремонтом и установкой мебели дорожают примерно на $1 200 за каждый кв. м.

Продажа квартир с отделкой позволяет девелоперам на время повысить ликвидность жилья. Однако даже качественный ремонт не может стать долговременным конкурентным преимуществом. По словам Синяева из «Конти», имя известного архитектора и безупречный ремонт вряд ли будут способствовать сокращению времени экспозиции подобных квартир. Дело в том, что в России до сих пор не сложилась традиция позиционировать проект за счет имени архитектора, работавшего над ним. «Вкусы у всех людей разные, поэтому не факт, что уже готовые дизайнерские решения полностью понравятся будущему владельцу. Тем более что состоятельные клиенты весьма придирчиво относятся к месту собственного проживания», – говорит первый заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании «М.О.Р.Е.-Плаза» Михаил Михайлов.

По словам гендиректора агентства недвижимости «Усадьба» Евгения Иванова, привлечение известного дизайнера или архитектора не гарантирует повышенного внимания со стороны покупателей. «В первую очередь потому, что у нас нет дизайнеров, чьи дома покупались бы только из-за того, что под проектом стоят их подписи. Во-вторых, дизайнер с именем подчас может создать абсолютное произведение искусства, но совершенно неудобное для проживания», – говорит Иванов.

Пока единственное неоспоримое достоинство жилья «под ключ» – это тишина и порядок. Одновременно законченный во всех квартирах ремонт гарантирует новоселам полное отсутствие таких раздражающих факторов, как непрекращающийся скрежет работающих дрелей, просыпанный цемент в лифтах и строительный мусор во дворах. «Поскольку квартиры в домах бизнес- и премиум-класса приобретают довольно состоятельные люди с высокими требованиями к уровню жизни, это обстоятельство вполне может стать решающим при выборе жилого комплекса», – говорит начальник отдела жилой недвижимости Mirax Group Дмитрий Котровский.

Не все включено

Что касается загородной недвижимости, то, по словам Константина Ковалева, до недавнего времени у застройщиков не было адекватного представления о потребностях покупателя в отделке и дизайне интерьера, поэтому большинство девелоперов продавали дома «под отделку» (без ремонта). Из-за того, что взгляды продавцов на внутреннюю отделку не совпадали с реалиями рынка, пробные дома «под ключ» просто плохо продавались. Поэтому застройщики пришли к тому, что на данном этапе развития рынка рентабельнее продавать дома «под отделку». С середины 2000-х годов рынок вступил в фазу активного развития. Одновременно с этим начал развиваться маркетинг в области рынка загородной недвижимости. Поэтому не только девелоперы, но и сторонние консультанты узнали о потребностях клиентов и стали предлагать коттеджи с полной отделкой.

Спрос на готовую недвижимость изначально выше, чем на недвижимость на стадии строительства, но чем завершеннее загородный дом, тем он оказывается дороже. Поэтому многие покупатели отказываются от отделки, предпочитая делать ремонт самостоятельно. Тем более что практически во всех поселках существует возможность сделать ремонт силами застройщика, но далеко не везде это входит в стоимость дома. Таким образом, в большинстве поселков предлагаются дома без готового ремонта.

По словам экспертов, на загородном рынке Подмосковья основная часть предложений, готовых к проживанию, сконцентрирована в доходных поселках, предназначенных для длительной аренды.

Группа риска

Риэлторы уверены, что в ближайшее время переориентация спроса на максимально готовое к проживанию жилье получит еще большее развитие. «Это связано с тяготением покупателей к европейской модели – квартирам с минимальной отделкой или хотя бы качественно подготовленным под чистовую отделку», – говорит Ковалев. По словам экспертов, сейчас на долю объектов «под ключ» приходится порядка 30 – 40% от общего объема поступающих заявок, при этом на рынке их предлагается очень ограниченное количество. Поэтому вряд ли стоит ожидать резких скачков спроса и предложения на жилье «под ключ», скорее всего, они останутся на том же уровне.

По словам Ровкача, все дело в рисках – при реализации объектов жилья с готовой отделкой или так называемой отделкой «под ключ» цены значительно выше, чем при продаже объектов без ремонта. Несмотря на стабильный спрос в данном сегменте, сроки экспозиции всегда длиннее, соответственно многие застройщики предпочитают реализовывать объекты без отделки, так как они скорее найдут своего покупателя. В сегменте элитного городского жилья проекты, выполненные известным дизайнером или при использовании известных брендов в интерьере, как правило, находят своего покупателя, но на продажу таких объектов уходит значительно больше времени. На рынке загородной недвижимости привлечение известного архитектора или дизайнера вовсе не является спросообразующим фактором. При этом, по словам экспертов, продажа квартир с качественным ремонтом и частичной меблировкой, несомненно, может получить в России достаточно широкую популярность, но скорее в сегменте бизнес-класса. По мнению Константина Ковалева, если сейчас какая-либо компания сумеет реализовывать подобные проекты с высоким уровнем качества, а удорожание квадратного метра (с учетом только ремонта, без меблировки) не превысит $800 – 900 на кв. м, то все больше покупателей предпочтут покупку такого жилья приобретению квартир, нуждающихся в основательной доработке и ремонте. В перспективе массовые предложения по продаже квартир «под ключ» могут стать довольно востребованными, если удорожание квадратного метра будет находиться в диапазоне 20% от базовой стоимости.

По словам Иванова из компании «Усадьба», рынку необходим прецедент. В период активного роста цен на рынке жилья смысла вкладывать средства в сложный и долгий проект не было, спрос был огромный, квартиры и с голыми бетонными стенами продавались прекрасно. По мере насыщения рынка и нормализации динамики роста цен уже можно говорить о переориентации спроса на жилье в большей стадии готовности. «Пока девелоперы чаще продают квартиры без отделки, так поступаем и мы. Это связано с тем, что предложить некое единое решение просто невозможно. Схемы продаж продукта, который существует сегодня на рынке, были сформированы в результате длительного процесса. Они оптимизируют и вложенные инвестором средства, и затраты застройщика. Все это делалось во избежание ситуации, когда инвестор, купив один раз жилье с готовой планировкой, вынужден доплачивать деньги на ее демонтаж и возведение новых планировок», – говорит коммерческий директор холдинга «Капитал Груп» Алексей Белоусов.

ALL INCLUSIVE

В настоящее время квартиры с готовой отделкой можно купить в ЖК «Форт Кутузов», «Кутузовская Ривьера» и Mirax Park, а также в «Копернике» (МИАН); квадратные метры «под ключ» появятся в строящемся комплексе бизнес-класса «Обыкновенное чудо». Привлечение архитектурных бюро и выполнение индивидуальных дизайн-проектов для квартир сейчас планирует компания «Пересвет-Девелопмент». Кроме того, квартиры с отделкой продаются в ЖК «Режиссер».

Дата публикации: 14:45 18 октября 2007

Источник: bpn.ru