Бизнес-центры по дороге на окраину обрастают бытом

Спрос на офисные помещения в Москве опережает предложение настолько, что нынешние ударные темпы строительства необходимо сохранить еще лет пять. При том, что быстрее и больше, чем в Москве, сегодня нигде в Европе офисы не строят.

Из-за нехватки бизнес-центров классов А и В поднялись ставки аренды - они увеличились, по данным разных компаний, на 7-50% по сравнению с концом прошлого года. Из тенденций нынешнего года стоит отметить децентрализацию офисного строительства в Москве с одновременным замещением бизнес-центров многофункциональными комплексами.

Уходят с колес

С начала года по настоящее время в Москве построено около 450 тысяч кв. м офисных помещений. Согласно сентябрьскому отчету консалтинговой компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&WS&R), общее предложение офисов классов А и В составило в столице 6,6 млн кв. м. По оценкам компании "Миэль", это примерно пятая часть от общего (с учетом административных зданий и других площадей класса С) наличия офисных площадей в столице. Причем, по разным оценкам, от 60 до 80% заявленных девелоперами офисных площадей сдаются в аренду или продаются еще до сдачи объекта госкомиссии.

Но арендаторы не возражают против увеличения срока аренды помещений В и А классов соответственно с трех-пяти до пяти-семи лет, чтобы застраховаться от роста ставок аренды. Девелоперам сдача в аренду или продажа офисных площадей на стадии строительства также выгодна, поскольку обеспечивает гарантированную заполняемость после сдачи в эксплуатацию.

Один из важных индикаторов здоровья рынка - уровень вакантных офисных площадей в Москве сохраняется на низком уровне. Для офисов А-класса он составляет 1,8%, а для В-класса примерно 4,5% от имеющегося предложения. Считается, что этот показатель на развитых рынках должен удерживаться на уровне 8-10%.

Цены растут: арендаторы московских офисов соглашаются платить за самые высококачественные площади по $750-1300 за квадратный метр в год (здесь и далее цены указаны без НДС и операционных расходов), что на 5-7% больше по сравнению с прошлым годом, даже с учетом инфляции. Иногда доходит и до $2 тысяч за квадратный метр. Отдел исследований Colliers Int. отмечает случаи роста ставок в полтора раза по сравнению с прошлым годом. Арендные ставки в В-классе выросли на 8-11% и достигли $470-820.

Постоянный рост спроса на офисы эксперты рынка связывают с выходом на столичный рынок все новых российских и иностранных компаний и с расширением деятельности уже существующих компаний. Поэтому и не увеличивается количество свободных площадей, а объем сделок, совершенных на рынке бизнес-центров классов А и В, в этом году оказался в полтора раза больше по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и составил, по данным исследований компании Becar Consalting, около 850 тысяч кв. м. Этот показатель дает право предположить, что текущий год повторит, а то и побьет рекорд предыдущего года - 1,4 млн кв. м.

Особенностью российского рынка, с которой еще долго придется мириться, эксперты считают низкое качество возводимых объектов. "Во всех секторах коммерческой недвижимости ощущается реальный недостаток качественного продукта. В Москве только сейчас начинают появляться объекты, которые можно было бы "перевести" в любую европейскую или мировую столицу и они будут выглядеть там "на своем месте", - считает глава C&W S&R Сергей Рябокобылко. Но конкуренцией качества строящихся объектов в Москве пока еще не пахнет.

И поработать, и отдохнуть

В текущем году четко проявились две тенденции развития офисного строительства в столице: децентрализация размещения качественных офисных площадей и увеличение масштаба самих объектов, которые все чаще проектируются как многофункциональные. Эти тенденции взаимосвязаны. Представители всех компаний, опрошенных корреспондентом "Газеты", отметили, что ЦАО столицы парализован автомобильными пробками - они делают бессмысленной оплату дорогой аренды в бизнес-центрах ЦАО. Обязательное для офисов классов А и В идеальное местоположение офиса в Москве вошло в противоречие с элементарной доступностью: до собственного офиса трудно добраться на собственном автомобиле. Поэтому многие арендаторы хотят снимать офисные помещения в поясе Садовое кольцо - Третье транспортное кольцо (ТТК) и даже в поясе ТТК - МКАД, что объясняется наличием в этих зонах хороших транспортных развязок.

Но поскольку эти районы не богаты инфраструктурой, то логичным решением инвесторов и девелоперов стало увеличение проектируемых комплексов, которые превратились из чистых бизнес-центров в объекты многофункциональные. Они собирают под одной крышей и торговые площади, и гостиницы, и офисы вместе с необходимыми элементами социальной инфраструктуры (например, рестораны и кафе). Ведь нередко в зоне пешей доступности в новых деловых районах нет даже продовольственных магазинов, не говоря уж о приличных заведениях общепита. Девелоперы заинтересованы в строительстве многофункциональных центров едва ли не меньше арендаторов, поскольку сочетание в одном комплексе нескольких функций позволяет повысить рентабельность проекта и снизить риски.

Децентрализация в расположении будущих офисных зданий сказалась и на размере объектов. Если в центре бизнес-центр от 50-60 тысяч до 100 тысяч кв. м считается большим, то за Садовым кольцом, а тем более за МКАД, и 300 кв. м, как выразился один из менеджеров, не режет глаз. "Поэтому логично, что в этом году было заявлено о строительстве четырех объектов с общей площадью более 300 тысяч кв. м каждый", - говорит директор департамента консалтинга и исследований компании "Миэль- Коммерческая недвижимость" Айдар Галеев. В результате указанные тенденции дают возможность бизнесменам арендовать помещения в офисном объекте с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.

Жертвы бюрократии

Неприятной, подтверждающейся из года в год тенденцией, с которой приходится мириться, аналитики считают перенос обещанных сроков ввода объектов в эксплуатацию. Вот и в этом году, уверены эксперты, несмотря на то что застройщики запланировали ввод около 1,2 млн кв. м площадей в бизнес-центрах классов А и В, хорошо еще, если будет сдано 60% заявленного.

Неизменными причинами задержек, которые эксперты уже относят к национальным особенностям российского рынка, остаются крайне длительные сроки получения всевозможных справок, разрешений, виз в бюрократических структурах города, а также банальная нехватка квалифицированной рабочей силы. "Просрочка сдачи объекта в эксплуатацию в среднем составляет полгода, - рассказала в интервью "Газете" замруководителя отдела офисной недвижимости C&W S&R Елена Алпатова. - Причем, как ни странно, от переноса срока не застрахованы и опытные западные девелоперы".

Наконец, все опрошенные корреспондентом "Газеты" эксперты не пропустили мимо ушей требование мэра Москвы о запрете строительства в ЦАО новых офисов. "Пока распоряжение мэра не превратилось в массовый исход девелоперов из центра", - подчеркнула в интервью "Газете" руководитель отдела консалтинга Colliers International Лариса Афанасьева. "Впрочем, следуя общей тенденции децентрализации столичного офисного рынка и с учетом ограничений, высказанных в виде пожеланий, все больше масштабных офисных проектов будет выходить и уже выходит за пределы центра Москвы и ТТК". А в полугодовом отчете компании "Миэль - Коммерческая недвижимость", в контексте запрета офисного строительства в центре, аналитики, со ссылкой на официальные источники столичного правительства, заметили, что к 2010 году планируется построить 74 деловых центра в каждом из административных округов Москвы. Общая площадь строительства запланирована в 1 млн кв. м - это почти двухлетний общий объем офисного строительства в столице.

Дата публикации: 12:19 24 октября 2007

Источник: bpn.ru