Питер застроят миллионниками

На рынке жилья Петербурга происходят подвижки форматов. Начинается реализация крупных проектов-миллионников, а городская администрация декларирует отход от уплотнительной (как ее называют в Петербурге), или точечной (в московской терминологии), застройки к квартальной.

Крупные операторы рынка активно поддерживают такую смену парадигм. Собственно говоря, крупные резервы внутри города во многом исчерпаны. Значительные территории для освоения могут появиться только в результате сноса хрущевок и вывода промышленных предприятий за пределы города. Но все это займет годы, а пока участники рынка не прочь воспользоваться ресурсами села.

Город кроит по-крупному

Фонд имущества Петербурга начал реализацию земельных участков под застройку на торгах еще в 2004 году. В период 2004–2006 годов было реализовано 88 земельных участков общей площадью более 60 га.

«Однако в 2007 году выделение земли под жилье стало осуществляться только под комплексную застройку, – говорит Владимир Жуковский, заместитель директора Фонда имущества Санкт-Петербурга. – В результате за год было реализовано только 8 земельных участков, но общей площадью 1236 га. Произошел залповый рост выделенной под строительство жилья земли».

В результате следующие миллионы «квадратов» маячат перед рынком:

— Один из первых проектов-миллионников – «Балтийская жемчужина» собирается уже к середине 2008 года вывести на рынок около 200 тыс. кв. м жилья, а всего общая площадь зданий в проекте составит 1,07 млн кв. м. Жилье в «Балтийской жемчужине» рассчитано на 35 тыс. человек.

— Другой мегапроект – «Морской фасад» на 3 млн кв. м увеличит имеющийся жилой фонд (3,5 млн кв м) Васильевского острова, т. е. чуть ли не удвоит объем жилья на острове.

— Проект «Новая Ижора» «Балтроса» раскинется на 285 га и включит в себя более 3000 домов на 500 тыс. кв. м (18-20 тыс. населения).

— Другой проект «Балтроса» – жилой район Славянка вблизи Пушкина нацелен на объем жилого фонда в 1,4 млн кв. м и население в 45 тыс. человек (на площади около 260 га восточнее города Пушкина вдоль Колпинского шоссе планируется возведение семи жилых кварталов).

— Компания Setl City приступила к выполнению функций девелопера по проекту застройки территории площадью 100 га в районе Кудрово. Инвестором проекта выступает компания SVP Group. В течение 10-12 лет на этой территории будет возведено около 1,2 млн кв. м жилья эконом- и комфорт-класса. 40 тыс. кв. м жилья будут заложены уже в 2007 году, а сдача новоселам первых домов намечена на 2008 год.

— Квартал в Шушарах с территорией почти 200 га планирует застроить девелоперская компания «ПОРТ».

«Это будет проект на пересечении Пулковского и Волховского шоссе, – говорит Олег Логинов, генеральный директор ЗПО «Девелоперская компания "ПОРТ"», – рассчитанный на 1,1 млн кв. м жилья и 350 тыс. кв. м общественно-деловой застройки».

— «Главстрой-СПб» на торгах приобрел 437 га в Конной Лахте, где будет возводить квартал смешанной этажности (площадь будущего жилья более 1,5 млн кв. м).

«В 2008–2010 годах доля малоэтажного домостроения в структуре возводимого жилья России достигнет 15%, арендный фонд жилья составит 5% рынка, многоквартирные дома – 80%, – прогнозирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» холдинга «МИЭЛЬ» Наталья Кирпиченко. – В последующие 5 лет (2011–2015 годы) доля строящихся малоэтажных домов увеличится до 25%». Микс и малоэтажность – одна из характерных тенденций рынка, хотя и без высокоэтажных домов по-прежнему не обойтись. Итак, продолжим перечисление жилых мегапроектов:

— Рядом с Новоорловским лесопарком более 1 млн кв. м планирует ввести в строй концерн YIT.

- «Главстрой-СПб» проводит международный архитектурный конкурс на лучшую градостроительную и архитектурную концепцию жилого района Юнтолово, который будет возводиться в северо-западной части Приморского района Санкт-Петербурга и предусматривает зоны многоэтажного (около 800 тыс. кв. м полезной площади) и малоэтажного жилья (около 590 тыс. кв. м полезной площади).

— 600 тыс. кв. м жилья в составе многофункционального комплекса на Пулковском шоссе построит Industrial Building Corporation (входящая в израильскую Fishman Group).

— Более 500 тыс. кв. м при помощи китайских компаний введет в Юкках-Порошкино компания «Пантикапей».

Следует отметить, что на Васильевском острове владелец Балтийского завода – «Объединенная промышленная корпорация» (ОПК) заявила о планах по переносу производственных мощностей завода на территорию «Северной верфи» и использованию освободившейся площадки площадью более 65 га для возведения 2,2 млн кв. м жилья, а также офисных и торговых помещений.

Кроме того, власти города объявили о запуске проекта «Югорский край» по соседству с «Балтийской жемчужиной». Объем инвестиций в проект оценивается в $1 млрд, а в результате его реализации должен появиться жилой, деловой, торговый и культурно-спортивный микрорайон площадью 207 га в Красносельском районе города (для сравнения: мегапроект «Балтийская жемчужина» «Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компании» занимает площадь 205 га). Помимо всего, в 2008 году город планирует продать еще около 300 га земли в Приморском и Красносельском районах, что может означать еще порядка 4 млн кв. м жилья в будущем.

Из деревень – в сателлиты

Города-спутники – явление, хорошо знакомое для Москвы, – для Петербурга в диковинку. Даже если не брать сейчас в расчет загадочные проекты «Балтийской жемчужины – 2» и неких корейских инвесторов и оставить пока за скобками планы ОПК по строительству жилого массива на месте «Балтийского завода», выходит, что крупные проекты принесут на рынок в ближайшие годы более 10 млн кв. м.

При разбивке на период с 2008 по 2013 годы, т. е. на 6 лет, крупные проекты будут в среднем поставлять на рынок по 1,6-1,7 млн кв. м жилья в год – более половины прогнозируемого нового жилья Петербурга. Власти города прогнозируют, что в 2008 году ввод нового жилья в Петербурге составит 2,9 млн кв. м (в 2007 году – 2,5 млн кв. м), а к 2010 году подойдет к рубежу в 3 млн кв. м.

При этом данное жилье не будет дешевым, поскольку себестоимость новостроек будет только расти, дорожают земля и стройматериалы. «В среднем в России доход трудоспособного потенциального покупателя составляет не более 14,5 тыс. руб. в месяц. Если взять средний метраж возводимого сейчас жилья в 84 кв. м, то купить такую квартиру за 4,15 млн руб. можно с помощью ипотеки, выплачивая примерно по 40 тыс. руб. в месяц. Даже при условии беспроцентного льготного кредита ежемесячный платеж составит 26 тыс. руб., однако и эта сумма в 1,8 раза больше дохода потенциального покупателя», – замечает генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж» Наталья Кирпиченко.

Илья Еременко, генеральный директор «ЦРП "Петербургская Недвижимость"», отстаивает более гибкую точку зрения: «Есть заблуждение, что комплексная застройка – это исключительно жилье эконом-класса. Это не так. Такие комплексы могут включать жилье любого класса – от эконом до элит, в зависимости от района, развития в нем инфраструктуры, предлагаемого уровня комфорта на его территории».

Между тем ввод первых очередей проектов-миллионников может уже в 2009–2010 годах конъюнктурно «уронить» цены на новостройки, но зато поднять цены на вторичку и новые дома в обжитых, а не «сателлитных» районах города. «Заявленные крупные проекты жилой застройки не столь жестко конкурируют между собой, потому что это жилье разных ценовых категорий и концепции проектов различны, а покупательские потоки в различных сегментах практически не пересекаются, – продолжает развивать мысль Илья Еременко. – Помимо всего прочего, крупные проекты застройки «полярны»: их возведение запланировано в разных частях (пригородах) Петербурга. Причем, вне зависимости от наличия КАД, люди по причине различной ментальности могут быть привязаны к разным «полюсам». Поэтому покупатель квартиры в «Балтийской жемчужине» и в новых жилых комплексах в Кудрово, Всеволожске, Парголово, в «Северной Долине» и т. д. – это не один и тот же человек». И все же, даже если не последует революционного преобразования рынка массового жилья в Петербурге, последует его довольно жесткая эволюция.

Синдром «спального района»

Участников рынка волнуют не только масштабы планируемого к возведению жилья, но и его позиционирование на рынке. «Переезжать в новый район за город нужно не только потому что там дешевле, а потому что там есть свои привлекательные «якоря», т. е. жить за городом должно быть лучше и интереснее, чем в городе», – ставит задачу Илья Еременко.

«Продвинутые девелоперы понимают, что новые «сателлиты» должны быть не спальными районами советского периода, а продвинутыми жилыми районами. Необходим микс из жилых и коммерческих функций. Нужно уходить от чисто ценовой конкуренции с городом в иное позиционирование этих проектов», – говорит Сергей Федоров, руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis CB.

Очевидно, что при этом нагрузка на транспортную инфраструктуру будет возрастать. Однако развитие транспортных сетей традиционно отстает от строительства жилых и коммерческих объектов. «Важно с помощью как торговых, так и культурно-образовательных функций хотя бы частично удерживать население новых районов от постоянных поездок в «большой город».

Речь, таким образом, идет о создании альтернативных общественных центров в новых районах», – продолжает Сергей Федоров.

«Традиционно новые районы Петербурга слабо связаны с центром города. Становление и обживание «районов-садов» растягивается на 10-20 лет», – замечает Ирина Гудкина, генеральный директор компании «Бекар». «Проекты проектам рознь, – продолжает эксперт. – Например, «Малая Ижора» может стать альтернативой дачам и заполняться только на выходные. Что касается Шушар, то коренные петербуржцы считают, что квартира в Шушарах должна стоить на 30% меньше, чем в городе, потому что там нет метро и потому что это не престижно («как я скажу друзьям, что я живу в Шушарах»)».

«Риелторам будет тяжело продавать новое жилье в таких количествах и в таких местах, – резюмирует Ирина Гудкина. – Особенно если проекты будут выходить на рынок в одно время». «Затаившийся дракон», «крадущийся тигр» – рынок скрещивает пальцы, тревожно надеясь, что мегапроекты станут все-таки «городами-садами», а не «годзиллами».

Дата публикации: 12:57 25 октября 2007

Источник: bpn.ru