ТСЖ по-московски

Столичные власти предлагают горожанам объединяться в ТСЖ, не дожидаясь указаний сверху. На недавнем заседании правительства Москвы обсуждались вопросы капитального ремонта зданий, построенных в 60-70-е годы прошлого века. Деньги на это город выделяет громадные – 67 млрд. в год. Однако при одном «но».

Как подчеркнул Юрий Лужков, деньги в первую очередь получат кооперативные дома, в которых образованы товарищества собственников жилья (ТСЖ). Потому что распоряжаться средствами должны владельцы квартир. А без хозяина дом, как известно, сирота. Вот пример.

Не так давно на всю столицу прогремел скандал, возникший в одном из многоквартирных домов по улице Удальцова: жильцы 10 квартир (из 400, насчитывающихся в доме) отказались впустить в свое жилище ремонтников, которые должны были осуществить плановый капитальный ремонт системы отопления. То есть – проложить новые трубы, так как старые, проходящие в стенах, подгнили. В качестве оправданий отказов некоторые жильцы выдвигали зачастую невыполнимые условия.

Например, некая жиличка потребовала перенести… трубу на полметра в стороны, так как она не хочет двигать старинную «стенку». Ну и так далее. Законопослушному большинству пришлось подавать на отказников в суд – и только это расставило приоритеты.

За что платим?

Однако уже с будущего года такое противостояние станет просто невозможным: согласно новому Жилищному кодексу, к 1 января 2008 года москвичам предстоит выбирать управляющие компании, которые, собственно, и будут следить за тем, чтобы с нашими квадратными метрами все было в полном порядке. К слову – срок этот переносится уже в третий раз. Надеемся – в окончательный.

«Большинство москвичей до сих пор считают, что каждый месяц они платят деньги за квартиру, - сказал начальник Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Виталий Акимкин. - На самом же деле это не так: мы с вами платим за пользование общим имуществом, каковым являются внешние стены, лестничные клетки, лифтовое хозяйство, чердаки, подвалы и прочее. Даже обычные батареи – тоже совместное имущество, не говоря уже о стояках. Вот за все это мы и платим, точнее говоря, за обслуживание этого хозяйства.

Вы можете спросить, что же такое в таком случае квартира? Грубо говоря, это – воздух, заключенный между четырьмя стенами, полом и потолком – ведь перекрытия тоже являются общим имуществом. И поэтому за воздух мы не платим. Ведь москвичи сами занимаются ремонтом своих квартир – меняют обои и сантехнику, белят потолки и меняют полы. С этим мы прекрасно управляемся. А вот с общим имуществом дела обстоят иначе».

До недавнего времени, подчеркнул Виталий Акимкин, жилищно-коммунальное хозяйство города работало по той же схеме, что и 20, и 30, и 40 лет назад. Существовали так называемые ЖЭКи, которые сами себе определяли фронт работ и сами же его и выполняли. Основной заслугой нового жилищного кодекса в этом секторе стало распределение функций заказчика и подрядчика – так появились ДЕЗа и ГРЭПРы. Первые заказывали определенные работы, вторые их выполняли. Однако вопрос вот в чем: ЧТО заказывали и КАК выполняли?

ЖКХ ждет судьба «Титаника»

«Система ЖКХ до сих пор – это как огромный неповоротливый океанский танкер, - сказал Акимкин, - который по сути работает для себя и на себя. А нужно – чтобы ЖКХ работало для населения». Тем более что у города в собственности остается лишь 27-28% квартир, и эта цифра уменьшается с каждым днем – население приватизирует свое жилье, становясь хозяевами квартир. Однако еще одна особенность рынка ЖКХ в том, что здесь необходим контроль со стороны государства.

Если все прочие секторы рынка давно уже научились регулировать себя сами, то жилищно-коммунальное хозяйство по таким законам пока жить не сможет: пока еще велик шанс обмануться и быть обманутым. Однако главная возможность, которую дает государство – это шанс самостоятельно распоряжаться теми деньгами, которые мы с вами перечисляем как «квартплату».

Теперь москвичи вправе выбрать управляющую организацию, которая будет обслуживать и распоряжаться их общим имуществом. Допустим, не устраивает работа ДЕЗа или РЭПа – открываете газету бесплатных объявлений и ищете предложение от какой-либо управляющей компании.

Единственное требование – необходимо решение общего собрания жильцов. На этом этапе может возникнуть вопрос: как собрать воедино всех «ответственных квартиросъемщиков»? В Москве многоквартирными вообще считаются дома, в которых больше одной квартиры. Реально же сегодня в одном лишь корпусе может быть от 20 до 450 и более квартир! Реально ли собрать кворум?

Как заявил Виталий Акимкин, этого и не нужно. Кодекс позволяет голосовать заочно. Допустим, есть некий вопрос – утверждение какой-либо управляющей компании. Жильцы могут голосовать по бюллетеню: «за», «против», «воздержался» или же можно высказать «особое мнение». «Потом эти листки собираются, голоса подсчитываются, - сказал Акимкин, - и главное требование – чтобы меньшинство уважало мнение большинства».

От кондоминиума – к ТСЖ

В вопросе проведения собраний жильцов и выборе управляющих компаний у Москвы вообще богатый опыт: отсчет ведется с 2000 года, когда начали образовываться первые кондоминиумы и товарищества собственников жилья. На сегодняшний день жилой фонд Москвы насчитывает около 39 тысяч домов, из них 2500 управляются ЖСК (самый древний вариант товарищества собственников жилья) и еще тысяча – ТСЖ. Некоторые горожане этой аббревиатуры – ТСЖ – боятся, как огня. Мол, никаких денег не хватит, чтобы в это товарищество вступить. Так ли это? Нет, не так.

Закон о ТСЖ, принятый в 1996 году, подразумевает, что «товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом». При этом необходимо разделять два понятия – «товарищество собственников жилья» и «кондоминиум»: ТСЖ – управляющая организация, а кондоминиум – то, чем она управляет - сам дом и относящаяся к нему земля.

Основная и наиглавнейшая задача любого товарищества собственников жилья - обеспечить достойный уровень эксплуатации здания. Для этого существует несколько путей. Например, если уже существующая дирекция единого заказчика – ДЕЗ – работает хорошо, можно просто оплачивать его работу. Второй вариант: ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками – взамен тех, с которыми работала ДЕЗ, - качество работ и расценки которых устраивают товарищество. Или же пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.

Обычно этот способ становится логическим продолжением предыдущего: ТСЖ отказывается от услуг подрядчиков, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно. Постепенно при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация, которая может предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ.

Вопросами текущего управления занимаются правление и председатель ТСЖ. Ревизионная комиссия обязана осуществлять контроль документов и отчитываться перед собранием жильцов. Избрание правления, председателя и ревизионной комиссии, а также наиболее важные вопросы деятельности товарищества находятся в ведении общего собрания его членов.

По двум сценариям

На сегодняшний день в столице ТСЖ оформляются по двум сценариям. Первый: товарищество создает сам застройщик, берущий на себя одновременно и функции управляющей компании. Для застройщика такое сотрудничество выгодно: для всех новостроек существует двухлетний гарантийный срок, на протяжении которого застройщик старается контролировать ситуацию в здании. За два года обычно оформляются права собственности на недвижимость, и владельцами дома становятся сами жильцы, которые к тому времени уже научились сообща решать возникающие проблемы. Второй вариант – в ТСЖ объединяются жильцы, которых не удовлетворяет работа ДЕЗа или РЭПа. Однако в этом случае инициативной группе приходится преодолевать гигантскую инерцию со стороны большинства жильцов.

Председатель совета фонда "Коммунальная культура жизни" Наиль Гайнутдинов считает, что ситуация зависит от типа управления домом и от типа ремонта, который проводится: Если имеется в виду капитальный ремонт (например, ремонт инженерных сетей), то собственники квартир обязаны обеспечить возможность его проведения. Однако если собственники упорствуют, этого можно добиться только через суд.

Но надо иметь в виду, что по новому Жилищному кодексу принятие решения о ремонте общей собственности многоквартирного дома (в том числе ремонте инженерных сетей) может быть сделано только общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Собрание проводится с участием собственников приватизированных квартир, а также представителя муниципалитета, если в доме есть неприватизированные квартиры. Количество голосов каждого участника собрания пропорционально площади помещения (помещений), собственником которого (которых) он является. Решение принимается большинством в две трети голосов.

«Это отзвук советской ментальности: мол, «государство мне всем обязано, я плачу деньги, а государство пусть за эти деньги обеспечивает меня благами», - добавляет Виталий Акимкин. – Роль жильца в таком случае ограничивается лишь написанием жалоб на плохую работу «представителей государства». И, как показывает практика, расшевелить жильцов довольно трудно». Но можно. Для этого зачастую бывает нужно всего лишь рассказать об ожидаемых выгодах.

Большинством голосов

Все важные вопросы в ТСЖ решает собрание. Это особенно важно для старых домов, где весьма велик социальный разброс жильцов. Так что, если некий крупный предприниматель, скупивший весь этаж в подъезде, выдвинет идею потратить деньги на облицовку стен мрамором, он будет вынужден подчиниться решению большинства, которое вынесет решение привести в порядок стены более приемлемым способом. Кстати, человек, живущий в кондоминиуме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться. Второй плюс - возможность влиять на политику управляющей компании. Третий - возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.

Новый Жилищный кодекс четко определяет три основные цели деятельности управляющей организации (статья 161). Во-первых, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, во-вторых, обеспечение жильцов полным комплексом услуг по содержанию и ремонту жилого фонда и предоставлением услуг ЖКХ и, в третьих – обеспечение вопросов пользования общим имуществом.

Ведь, например, фасад дома – общее имущество – может стать местом для расположения рекламного биллборда, а деньги за аренду рекламной площади пойдут уже не в кассу рекламного агентства, а в копилку дома. Можно обустроить чердак и выгодно сдавать мансардный этаж. Или – подвал: уже есть примеры того, как управляющие организации размещали там продуктовые магазинчики – и выгодно, и жильцам удобно. Однако необходимо учитывать и «отрицательные» нюансы.

«Про» и «контра»

Первое и главное – земля рядом с домом. Естественно, жильцам выгодно, чтобы участок был как можно больше. Однако существуют определенные нормы, которые несколько раз менялась, сейчас можно регистрировать кондоминиум даже по границе здания. На практике ТСЖ чаще всего возникают, когда кондоминиум еще не зарегистрирован, и осуществляют свои функции в «урезанном» режиме.

Второе - более высокие коммунальные платежи. Члены ТСЖ обычно тратят на коммуналку больше, чем «обычные» собственники жилья. Но! Тут надо учитывать добровольность платежей: ведь члены ТСЖ платят не только за «свет-воду-газ-телефон», но и за обустройство придомовой территории. Второй минус – несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ и городских властей. В теории город должен возвращать товариществу разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги. На практике этого пока не происходит.

Кроме того, если кто-то из жильцов, «насильно» попавших в ТСЖ, не захочет платить, в том числе и просто коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд, на что обычно уходят годы. Так что разницу приходится покрывать другим жильцам. Хотя – и это тоже «кстати» - обычно, этот факт воспринимается нормально: платежи добровольно берут на себя те, кому это по карману.

Дата публикации: 10:22 29 октября 2007

Источник: bpn.ru