Анна Максимова: «Покупать строящееся жилье без консультации рискованно»

Покупка строящегося жилья всегда сопряжена с рисками. Избежать их нельзя, но можно снизить. Как именно – рассказывает председатель Совета директоров Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости, судья Санкт-Петербургского Международного коммерческого арбитража Анна Максимова.

- Анна Викторовна, на протяжении ряда лет понятие «долевое строительство» было практически синонимом «приобретению строящегося жилья». Сегодня «долевка» уходит в прошлое…

- Да, термин «долевое строительство» нам, видимо, скоро придется забыть. Все больше и больше строительных компаний предлагают заключать не договоры долевого участия, а предварительные договоры купли-продажи.

- Эти изменения вы оцениваете как негативные или позитивные?

- Безусловно, как негативные. Договор долевого участия являлся основанием для получения гражданами права собственности на квартиру. Если с компанией на этапе, когда строительство дома было завершено, что-то случалось, а договор долевого участия был исполнен, то человек мог обратиться в суд и признать за собою право собственности на приобретенную жилплощадь.

В случае если заключен предварительный договор, гражданин не может прийти в суд и признать право собственности на квартиру. И все из-за того, что этот договор не является основанием для возникновения права собственности. По предварительному договору купли-продажи человек может либо принуждать вторую сторону заключить основной договор (но для этого тоже должны быть свои предпосылки), либо требовать обратно внесенные денежные средства. Но никак не претендовать на право собственности.

- Как изменить такое несправедливое положение дел?

- Я хочу доказать, что деньги, получаемые по предварительному договору, есть не что иное, как предоплата. А посему она должна рассматриваться как коммерческий кредит. И если происходит какая-то заминка и основное обязательство продавцом не исполнено, то строительная компания должна выплачивать компенсации.

Допустим, стоимость квартиры была оплачена при заключении предварительного договора в порядке предварительной оплаты, то есть самой продажи еще не произошло, а деньги уже получены. Что согласно ст. 823, 809 ГК РФ и п. 12 Постановления Пленумов ВС РФ №13 и ВАС РФ №14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» является коммерческим кредитом и влечет за собой обязанность ответчика уплачивать истице проценты за пользование средствами в размере ставки рефинансирования ЦБ.

Поэтому если будет создан прецедент и суд признает, что компания должна платить проценты, для строительных фирм это будет бомба.

И самое главное: строительные компании не скрывают, что полученные от людей деньги направляются на строительство. Об этом много говорили, прокуратура обещала провести проверки и оспорить заключенные договоры, признав их ничтожными.

Ведь, по сути, заключение предварительного договора купли-продажи прикрывает собой сделку по подписанию договора долевого участия. Все это понимают, но молчат. Потому что если признать предварительный договор купли-продажи притворной сделкой, строители попадут в ситуацию, когда они не смогут привлекать денежные средства граждан.

Привлекать же деньги на основании договора долевого участия, исполняя при этом требования 214 закона («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), очень сложно. Гораздо проще отказаться от этой схемы и взять под проценты кредит на финансирование строительной компании в банке.

Но это приведет к дальнейшему удорожанию жилья. А учитывая еще и то, что у нас сроки строительства почти всегда задерживаются (а значит проценты, которые должны будут уплатить строительные компании банкам после продажи, возрастут), увеличение цен будет еще больше. Насколько – сложно сказать. Зато можно точно утверждать, что схема строительства жилья на деньги, полученные в банке, дважды невыгодна строительным компаниям. Во-первых, им не хочется иметь обязательственные отношения с банками. Во-вторых – увеличивать стоимость квартир, потому как их труднее станет продавать.

Большинство застройщиков не от хорошей жизни вынуждены заключать предварительные договоры купли-продажи.

- В такой непростой ситуации что вы посоветуете людям, которые решили обзавестись новой квартирой?

- Прежде чем приобрести квартиру, нужно все тщательно взвесить. И сделать это не самостоятельно, а с помощью профессионала.

Специализирующиеся в области долевого строительства юристы уже на этапе выбора компании могут сказать, что «по этой фирме я и консультировать не буду».

- Перед каждым, кто собирается приобрести жилье, встает очень важный вопрос: покупать ли его на первичном рынке или на вторичном…

- Тут дело вкуса: кто-то одевается в бутиках, кто-то – в супермаркетах, а кто-то – на распродажах в секонд-хендах. У каждого свои возможности и потребности.

Скажу одно: не стоит бояться покупать недвижимость на первичном рынке. Но при заключении такого рода сделок гражданам лучше обращаться за помощью к юристам.

- Вы упомянули решение Верховного суда, распространяющее действие закона «О защите прав потребителей» на долевое строительство. Если предположить, что «долевка» не исчезнет окончательно, какие выгоды даст это решение потребителям?

- Оно дает дольщикам возможность взыскивать денежные компенсации за нарушение сроков, предусмотренных в договоре, а также недоделки. Но не следует питать иллюзий. Кроме радостной ст. 28 закона «О защите прав потребителей», где говорится о трех процентах от стоимости договора за каждый просроченный день (три месяца – и стоимость квартиры у вас в кармане), есть еще ст. 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой суд при определении размера неустойки может ее уменьшить по своему собственному внутреннему убеждению. И главное, что кроме как внутренним убеждением суд мотивировать принятое им решение не обязан. Именно 333-й статьей и пользуются, как правило, судьи при определении размера неустойки.

- Закончились ли суды по делам обманутых дольщиков, волна которых прокатилась по Петербургу несколько лет назад?

- Нет, разбирательства продолжаются. К нам не далее как на днях обращались люди с подобной проблемой.

- А судебные споры вокруг предварительных договоров купли-продажи происходят?

- Да, такие судебные процессы тоже есть. Но в данном случае говорить о явлении как о сложившейся практике – рано.

- Вы сказали, что у юристов есть практика не консультировать граждан по компаниям, которые были уличены в нечистоплотности. Существует ли обратная практика, когда специалист рекомендует ту или иную организацию?

- Ни один уважающий себя юрист рекомендовать какую-либо строительную фирму не станет. Подобную рекомендацию можно расценивать как поручительство. Кроме того, юрист не может владеть полной информацией о том, что происходит внутри компании, не обладает возможностью влиять на те или иные решения фирмы.

- Есть ли универсальные рекомендации, соблюдая которые покупатель строящегося жилья может снизить свои риски?

- Вот именно, ключевой момент здесь – «снизить риски». Сразу оговорюсь: на первичном рынке совершить сделку с нулевым риском невозможно в принципе.

На вторичном рынке такая возможность имеется. Здесь расчеты можно организовать таким образом, что пока продавец не передаст покупателю права собственности на жилье, он не получит денег.

На первичном рынке такое невозможно в принципе. Есть расхожее мнение, что риски можно снизить, застраховав сделку. Но давайте рассуждать: обезопасить себя от рисков, это значит совершить какие-то действия, чтобы событие (неполучение квартиры) не наступило. Страхование же не может препятствовать наступлению или не наступлению события. Тут мы можем говорить только о защите (путем страхования) денежных средств. Но возникает вопрос: если вы доверяете страховой компании больше, чем той, в которую вкладываете деньги, то стоит ли вообще связываться с таким застройщиком?

И потом, к страхованию относятся те же вопросы, что прописываются при заключении договора со строительной компанией. А именно, надо читать договор и оценивать: то ли в нем отражено, что вам нужно? Как определены риски, какие документы надо представить при их наступлении, какова сумма и сроки выплат? Только ответив на эти вопросы, человек сможет понять: застраховал он свои денежные средства, или нет?

- Анна Викторовна, вы неоднократно принимали участие в выставке-семинаре «Жилищный проект», в том числе раньше, когда она носила название «Ипотека. Доступно и комфортно». Там вы выступали с докладами, отвечали на вопросы посетителей. А какие советы вам приходилось давать чаще всего?

- Выступая на «Жилпроекте», я всегда повторяю: прежде всего надо смотреть на документы, на основании которых осуществляется строительство (то, что мы называем разрешительной документацией на строительство). Дальше надо проанализировать документы той компании, которая продает квартиры. Наконец, требует изучения сам проект договора. Кроме рассмотрения этих документов может потребоваться и анализ других, на которые есть ссылки в вышеназванных бумагах.

Что касается экспертизы, то нужно видеть конкретные документы и говорить определенно – по каждому случаю отдельно. Общих – универсальных – рекомендаций нет. За исключением одной.

Когда я спрашиваю людей, какую цель они преследуют, заключая договор, – они, как правило, молчат. А договор нужен на случай, если что-то пойдет не так, как мы планировали. Но, к сожалению, многие начинают изучать текст договора не до его подписания, а когда что-то уже пошло не так. И выясняется, что там схемы выхода из создавшейся ситуации не прописано. И начинается: «Ах, где ж я раньше был?» Так вот, надо анализировать договор с точки зрения того, предусмотрены ли в нем все возможные негативные последствия неисполнения (или ненадлежащего исполнения) обязанностей компанией, с которой он заключен? Оговорены ли там условия, как должны действовать стороны в той или иной ситуации? И главное – каковы условия расторжения договора?

- Насколько грамотны петербуржцы в юридических вопросах?

- К сожалению, процент людей, которые в момент покупки квартиры способны учесть и предусмотреть все нюансы, очень мал. Более того, строительные компании порой нагнетают ситуацию, мол, эта квартира последняя, думайте быстрее. И вообще: зачем думать, если у нас все такие договоры подписывают. Когда начинается такое давление, люди обычно подписывают договор, не читая.

- Как можно повлиять на сознание людей, предостеречь их от возможных ошибок?

- Положительный эффект, безусловно, дают мероприятия, организуемые профессионалами для рядовых горожан, в частности – «Жилищный проект». Кстати, я приглашаю всех желающих посетить следующее мероприятие. В его рамках состоится семинар «Новостройки: рекомендации по покупке строящегося жилья», где я и мои коллеги будем рассказывать об основных проблемах долевого строительства и других схемах, применяемых на первичном рынке. Мероприятие пройдет 1 ноября в киноцентре «Родина» (Караванная ул., 12). Выставка-семинар начнется в 17.00, а семинар по новостройкам – в 18.30. Программу можно посмотреть на сайте http://www.gilproekt.ru/. В завершение хотелось бы сказать, что, несмотря на существующие проблемы, среди покупателей новостроек сегодня гораздо больше все-таки тех, кто благополучно вложил деньги в строительство и получил свои квартиры.

Дата публикации: 15:47 29 октября 2007

Источник: bpn.ru