Аренда офисов: цифры и тенденции

К концу сентября количество качественных офисных площадей в Москве было зафиксировано на отметке примерно 6,5 млн кв. м. По данным компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Ltd, в прошлом месяце на рынок столичной офисной недвижимости вышло более 180 тыс. кв. м построенных и реконструированных площадей класса А и В, что составило около 20 % от запланированного на месяц нового строительства. В качественном выражении это 17 объектов.

В результате уровень свободных помещений в зданиях класса А и В несколько вырос и составил в среднем 6,7 %. Для сравнения: в августе он равнялся 4,8 %. Самый высокий показатель в классе А отмечен на юго-западном субрынке — 9,0 %.

Причиной тому стал ввод бизнес-центра «Газойл Плаза» с офисной площадью 36 тыс. кв. м. В классе В уровень свободных помещений равен 37 % — на юго-восточном субрынке. Свободные площади здесь появились в основном за счет бизнес-центра «Коссинская Плаза» с офисной площадью 110 тыс. кв. м, полностью предлагаемой в аренду.

Тем не менее спрос по-прежнему опережает предложение. Как полагают специалисты службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome, все выходящие на рынок качественные объекты поглощают в короткие сроки, причем по большей части на этапе строительства. К моменту ввода объекта в эксплуатацию доля арендованных площадей составляет 50–80 %. Почему именно аренда, а не покупка? Ответ лежит на поверхности. Большинство организаций предпочитает воздерживаться от вывода крупных денежных средств из активов предприятия. Гораздо чаще офисы покупают большие международные компании. Причем их взоры обращены на зону между ТТК и МКАД. Основная же доля спроса приходится на Западное и Северо-Западное направления.

На столичном рынке офисной недвижимости существует еще одна интересная тенденция — стабильный спрос на качественные офисные помещения небольшого размера. Здесь тон опять задают иностранные фирмы. На первоначальном этапе развития своего бизнеса в России они не нуждаются в значительных площадях и арендуют сравнительно небольшие офисы.

Скромные по метражу помещения (в основном для открытия в столице своих представительств) снимают и крупные отечественные компании, базирующиеся в регионах. Третья категория, по мнению специалистов компании Jones Lang LaSalle — это представители малого бизнеса. Многих из них уже не устраивают помещения в бывших советских НИИ.

Небольшие арендаторы в поиске качественных офисов, как правило, предпочитают помещения класса В+ и В– (11 и 18 % соответственно) площадью 250 кв. м и менее. Только в феврале 2007 года на их долю приходилось около 10 % совокупного объема арендованных качественных офисных площадей. Спрос на небольшие площади способствует росту компаний, которые арендуют крупные офисы, а затем, разбив их на мелкие, сдают в субаренду.

Вследствие дефицита качественного предложения, констатируют в компании Knight Frank, все чаще в новых бизнес-центрах высокого класса ценообразование проводят в несколько этапов. В зависимости от стадии строительства и реализации офисных площадей разница в ставках аренды на начальном и завершающем этапе строительства составляет, как правило, 30–40 %.

В III квартале 2007 года средняя взвешенная по площади арендная ставка на все офисные помещения в Москве увеличилась относительно II квартала на 7,15 % и достигла 1195 долл. за 1 кв. м в год (по данным компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Ltd).

В сентябре арендные ставки для помещений класса А по Москве составили в среднем 960 долл. за 1 кв. м в год. Самые большие по площади сделки в прошлом месяце были закрыты по 930 долл. Средняя арендная ставка для помещений класса В повысилась на 15 % по сравнению с августовским показателем и составила около 630 долл. за 1 кв. м. В зависимости от местоположения и степени готовности здания цены варьируются от 450 до 1050 долл. за 1 кв. м в год. Однако большинство сделок в сентябре было проведено по ставке от 400 до 800 долл. (по данным компании Welhome).