Пособие для начинающих, или Говорящая азбука рынка коммерческой недвижимости

Офисный сегмент в 2007 году выступает в качестве локомотива на рынке коммерческой недвижимости. Наибольшей популярностью пользуется класс А — высококачественные офисные здания. Доля вакантных площадей подобного рода очень мала, новые проекты раскупаются еще за полгода до сдачи зданий в эксплуатацию. Продажная стоимость и арендные ставки на офисную недвижимость постоянно растут. Сохранят ли высококлассные столичные бизнес-центры лидирующие позиции в этом году и какие прогнозы делаются на следующий?

Всего за первые шесть месяцев нынешнего года в эксплуатацию введено порядка 300 тыс. кв. м качественных офисных объектов, что примерно на 5% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля объектов класса А составила 63%, класса В — 37%. Таким образом, совокупный объем качественных офисов класса А и В по итогам первой половины 2007 года достиг уровня 5,5 млн кв. м.

Цены в динамике

По оценкам экспертов компании Jones Lang LaSalle, максимальная базовая ставка арендной платы для наиболее качественных офисов площадью порядка 1 тыс. кв. м в кремлевской зоне (в пределах 1,5 км от Кремля) либо на верхних этажах ММДЦ «Москва-Сити» сегодня составляет $1,2–1,5 тыс. за 1 кв. м в год. Ставки для класса А в центральном деловом районе (внутри Садового кольца, за исключением кремлевской зоны) равнялись $750–950 за 1 кв. м в год.Для класса В+ ставки в настоящее время оцениваются в $570–700 за 1 кв. м в год, что на 7,5% выше показателей первого полугодия. Для класса В– ставки остались на уровне $450–550 за 1 кв. м в год. Все эти данные приведены без учета НДС и операционных расходов.

Средняя цена продажи в классе А на данный момент составляет $6–8 тыс. за 1 кв. м. В районе Кремля, на Остоженке и в Замоскворечье этот показатель превышает $9 тыс. за 1 кв. м. Объекты классов В+ и В– предлагаются на продажу по $4–5,5 тыс. за 1 кв. м в зависимости от качества и расположения объекта. По сравнению с началом года использование индексации ставок аренды получило более широкое распространение.

Выбор есть. Небольшой

По данным на конец второго квартала 2007 года, в целом предложение офисной недвижимости на рынке равнялось 6,37 млн кв. м, из которых 830 тыс. кв. м — класс А, 3,38 млн кв. м — В+ и 2,16 млн кв. м — В–. Объем площадей, реализованных за первое полугодие (арендованных и купленных), составил 935 тыс. кв. м, что выше показателя аналогичного периода предыдущего года более чем на 70%. Спрос превышает предложение, что выражается в низкой доле свободных площадей (4% для всех качественных площадей). При этом сегмент класса А считается наименее насыщенным (доля свободных площадей — 1,6%).

Доля вакантных помещений в офисных зданиях класса B держится на стабильном уровне (3,9%), поскольку в первые шесть месяцев 2007 года было построено достаточно новых качественных объектов этого класса. Анализ предложения по итогам первых шести месяцев 2007 года показывает, что из всего объема свободных офисов класса А, предлагаемых в Москве, всего 0,8% готовы к эксплуатации, тогда как остальные 99,2% только возводятся, из них уже 25% арендовано на стадии строительства.

Объем нового предложения, выходящего на рынок, все еще не позволяет покрыть растущие потребности потенциальных арендаторов и покупателей. На фоне существенного дефицита высококлассных площадей растут сроки договоров аренды. Доля предварительных договоров аренды и продажи площадей в строящихся объектах также очень велика: практически каждый новый объект заполнен арендаторами на 60–80%. В Центральном округе этот показатель достигает 100%.

Что касается структуры спроса по метражу, то тут отмечена растущая доля заявок на большие помещения: за первое полугодие на них пришлось 39% всех заявок, что на 11% превышает показатели за аналогичный период 2006 года. Доля запросов на покупку офисов площадью до 200 кв. м оказалась минимальной (13%). Это связано с ростом и переориентацией спроса (в том числе инвестиционного) на более качественные и крупные объекты.

Тенденции сезона

Из-за дисбаланса спроса и предложения продолжился рост стоимости аренды. На конец первого полугодия максимальные ставки выросли на 25% по сравнению с концом 2006 года. Набирает темпы процесс децентрализации. В первом полугодии был заявлен ряд качественных проектов, расположенных за пределами МКАД. Кроме того, ряд проектов, которые возводятся (или почти закончены) за пределами Москвы, доказали свою успешность: высокий спрос на них отмечен еще до окончания строительства. Например, в офисном центре «Резиденция» на Рублевке многие договоры аренды подписаны еще за четыре и более месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, тенденция децентрализации имеет место не только со стороны предложения, но и со стороны спроса.

Вследствие дефицита качественного предложения в новых бизнес-центрах высокого класса ценообразование все чаще проводится в несколько этапов — в зависимости от стадии строительства и реализации офисных площадей. Разница в ставках аренды на начальном и завершающем этапах строительства составляет 30–40%.

По-прежнему на рынке доминирует тенденция, при которой сроки сдачи объектов переносятся. В частности, такие крупные проекты класса А, как бизнес-центр «Серебряный город», первая очередь бизнес-парка «Гринвуд», в соответствии с запланированными сроками введены не будут. С задержкой сдачи только этих объектов рынок офисной недвижимости недосчитался порядка 190 тыс. кв. м высококачественных офисных площадей.

На два шага вперед

Рост предложения на московском рынке продолжит расти значительными темпами. Ожидаемый объем завершенного строительства за нынешний год превысит 1,3 млн кв. м, общий объем предложения достигнет предположительно 7,3 млн кв. м. Наибольшую долю новых объектов займет класс B+, тогда как в классе А на рынок выйдет не более 300 тыс. кв. м.

В условиях сохранения высокой деловой активности российских и международных компаний ожидается дальнейший рост средних базовых ставок аренды на помещения классов А и В на уровне 10–15% в год. Доля вакантных помещений останется на низком уровне и будет немного превышать 4%. Несмотря на рост предложения, оно продолжает отставать от спроса. По предварительным подсчетам, объем купленных и арендованных площадей всех классов в 2007 году превысит показатели предыдущего года более чем на 20%.

При этом наиболее востребованным останется класс А. Максимальный рост ставок будет наблюдаться именно в верхнем сегменте — в связи с тем, что тут спрос в наибольшей степени преобладает над предложением и ощущается большая нехватка площадей. В классе А самый заметный рост ожидается в офисных зданиях, расположенных в кремлевской зоне и на верхних этажах небоскребов в «Москва-Сити». Рост ставок в классе B+/B– будет меньше, так как предложение здесь значительнее и растет наибольшими темпами (особенно в классе B+).

Дата публикации: 10:14 06 ноября 2007

Источник: bpn.ru