Офисы класса В: еще не «элита», уже не «эконом»

Из-за удорожания офисных помещений класса А многие российские и западные компании спокойно перебираются в качественные помещения класса B. На самом деле такие офисы ничуть не хуже, а по характеристикам несущественно отличаются от класса А. При этом они являются именно местом для работы и не предназначены для представительских целей.

Сегодня общий объем предложения офисных помещений класса В достиг порядка 4,5 млн кв. м, что соответствует примерно 75% всего объема рынка качественных офисов.

Строгий классовый отбор

По данным аналитиков компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobyl-ko, существующие офисы класса B+ составляют около 57% общего объема качественных площадей, на долю B– приходится примерно 20%; соответственно, всего класс B занимает порядка 77% рынка.

Предложение в сегменте офисов класса В гораздо более объемно и дифференцированно по сравнению с классом А как по качественным характеристикам, так и по географии расположения объектов. Как правило, офисы класса В чаще расположены за пределами Садового кольца в районе третьего транспортного кольца.

Существенную долю предложения занимают реконструированные объекты — бывшие промышленные строения на территории заводов и фабрик или отдельно стоящие здания. Но основные отличия между классами А и В определяют менее жесткие требования к уровню инженерии и коммуникаций, внутренних систем жизнеобеспечения здания и уровня отделки. Это качественные помещения, но в отличие от офисов A для них не обязательны центральная компьютерная система управления зданием, фальшполы.Кроме того, не накладываются ограничения на высоту потолка «в чистоте» и нагрузку на пол. Не обязательны престижное расположение, удобная транспортная доступность, международная управляющая компания.

Тем не менее в современных офисах класса В предусматриваются новейшие инженерные системы, оснащенность лифтами ведущих европейских марок, круглосуточная охрана здания, наличие организованной охраняемой парковки и должным образом налаженное управление зданием.

«Необходимо разделять класс B на B+ и B–, что связано с неоднородностью этого сегмента как такового, — отмечает руководитель группы исследований офисных помещений отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Наталья Боронтова. — Новые бизнес-центры класса B+ по своим характеристикам не сильно уступают классу А. Кроме того, в класс B+ попало довольно много объектов, относившихся к верхнему сегменту до конца 2006 года, когда была принята новая офисная классификация с более строгими требованиями».

Так, по данным специалистов компании Jones Lang LaSalle, в соответствии с новой классификацией обязательными для класса B+ являются такие параметры, как центральные системы отопления, вентиляции и кондиционирования; современная система пожарной безопасности; высококачественные лифты, видеонаблюдение для всех входных групп и круглосуточная охрана.

Планировка всей или половины арендуемой площади здания должна быть открытой и эффективной; при отделке помещений общего пользования и фасада применяются только качественные материалы; обязательны организованная охраняемая парковка, единое управление зданием и набор услуг для работающих в нем людей с учетом инфраструктуры района. При несоблюдении более одного из них здание классифицируется как класс B–.

Качественные офисы нужны... девелоперам

Сегодня представителей бизнеса интересуют недорогие, но в то же время качественные помещения. Однако цены на московском рынке достаточно агрессивные. Разброс ставок в сегменте офисов класса В традиционно широк: за счет большого объема и сильной дифференциации предложения средние базовые ставки (без НДС и эксплуатационных расходов) варьируются от $300 до $900 за 1 кв. м в год. Аренда помещений класса В обходится дороже всего, если здание расположено в историческом центре или отличается хорошими видовыми характеристиками. На стоимость ощутимо влияет степень готовности зданий и запрашиваемая площадь.

В среднем по Москве для класса B+ обычные ставки аренды — $500–900 за 1 кв. м в год, цена продажи — $7–8 тыс. за «квадрат». Офис класса B– можно снять в среднем по $300–600 за 1 кв. м в год, цена продажи равняется $4–6 тыс. за 1 кв. м. Эксплуатационные расходы колеблются в среднем от $70 до $100 за 1 кв. м в год.

Компании, которые не готовы платить такие деньги, вынуждены арендовать офисы класса С. При этом девелоперам пока нет смысла возводить упрощенные объекты, которые в отличие от высококачественных в перспективе не будут пользоваться спросом. В процессе эксплуатации здание устаревает, вновь построенные здания оснащены более современными инженерными системами, следовательно, категория построенных ранее офисных центров понижается, что в свою очередь приводит к уменьшению стоимости аренды.

Поэтому девелоперы стремятся построить высококлассный объект, который будет отвечать требованиям не один год. Деньги по-прежнему вкладываются в интересные проекты офисных комплексов классов А и B, так как именно эти сегменты обеспечивают наибольшую доходность.

«Несмотря на то что существенная доля спроса приходится на наиболее демократичные офисы, девелоперы вряд ли когда-нибудь обратят свой взор в сторону подобных проектов, — комментирует вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. — При сопоставимом уровне затрат на строительство доходы от будущей эксплуатации несравнимо выше при реализации проектов класса А или В.

В этом году в эксплуатацию были сданы такие крупные проекты, как вторая очередь «Новоспасского двора», чья арендуемая офисная площадь составила чуть менее 40 тыс. кв. м, бизнес-центр «Ростек» (примерно 13 тыс. кв. м), вторая очередь офисного комплекса «Кругозор» (около 12 тыс. кв. м). В этом году планируется ввести в строй еще около 500 тыс. кв. м класса В. До конца 2007 года будут завершены такие бизнес-центры класса B, как «Неглинная Плаза», Logic Park, «Даниловская мануфактура» (первая фаза), «Саввинский».

Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ–Коммерческая недвижимость»:

В отличие от прошлого года лидером роста средних арендных ставок в первые шесть месяцев 2007-го стали не офисы класса А (при существенных темпах прироста наивысших ставок аренды) и не автономные офисы, а административные площади класса С. Это связано с тем, что волна общего роста цен на недвижимость достигла менее качественных площадей с некоторым опозданием, а платежеспособность их арендаторов повысилась.

Превышение объема поглощения над вводом новых площадей привело к снижению уровня вакантных площадей до 4,77% по классу В. Высокий уровень спроса выражается в большой доле договоров предварительной аренды на еще не сданные в эксплуатацию офисы. Значительная часть площадей еще возводимых бизнес-центров уже сдана в аренду. Для объектов класса В этот показатель достигает 49,3%.

Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест»:

Офисы класса А и В появляются, как правило, за счет нового строительства, реже — после реконструкции. Офисы класса С — это чаще всего здания бывших НИИ. Девелопер вкладывает больше средств в строительство высококлассных площадей, но и получает большую прибыль в долгосрочной перспективе. Сейчас на рынке офисных помещений класса А и В, несмотря на высокую стоимость, спрос превышает предложение. Поэтому возведение офисов данной категории востребовано. Это наблюдение подтверждает тот факт, что из 350 тыс. кв. м высококлассных офисных площадей, сданных в эксплуатацию в первой половине 2007 года, 71% составили офисы класса А и 29% — класса В.

Дата публикации: 10:19 06 ноября 2007

Источник: bpn.ru