Вымирающий класс на рынке офисов

Понятие «офис» у большинства людей ассоциируется с благополучной, солидной и удобной средой, где обитают менеджеры, ведущие чуть ли не светский образ жизни. На самом деле это заблуждение. Едва ли не более половины сотрудников московских офисов вынуждены ежедневно мириться с самыми некомфортными условиями. Теми самыми, что сегодня предоставляют дешевые помещения класса С, которые составляют большую часть всех деловых площадей в столице. И хотя доля объектов класса С в Москве постоянно уменьшается, даже сегодня они занимают более 50% всех офисов.

История дешевых офисов начиналась в зданиях научно-исследовательских институтов. Они оказались востребованными после того, как ветер перестроечных перемен разрушил основы советской науки. Доля помещений, сдаваемая в аренду НИИ, велика и сегодня: она достигает 70–80%.

Из «бывших»

Кроме зданий бывших институтов под дешевые офисы используются административно-бытовые корпуса промышленных предприятий, здания бывших министерств и ведомств, реже — бывшие гостиницы и детские сады. Словом, офисы класса С — это по большей части помещения социалистических времен. Их планировка и внешний облик отвечают давно устаревшим представлениям о комфорте. Тем не менее 30–40 лет назад эти помещения были более удобными и уместными, чем те густо населенные «соты», в которые они превратились сегодня.

Такая метаморфоза объяснима. Во-первых, современный бизнесмен считает каждый доллар, потраченный на аренду. Откуда при таком подходе могут возникнуть лишние сантиметры рабочего пространства? Во-вторых, состояние многих дешевых офисов остается примерно на том же уровне, что и несколько десятилетий назад. Исключения составляют обновленные во многих зданиях входные зоны и места общего пользования.

Впрочем, некоторые специалисты не склонны к столь однозначным выводам относительно облика дешевых офисных зданий. Например, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец считает, что характеристики таких объектов сильно отличаются, поскольку к классу С относятся как подвальные помещения, требующие капитального ремонта, так и вполне приличные офисы с евроремонтом и качественными инженерными системами.

Как известно, главным мотивом, определяющим интерес к подобным площадям, является доступная цена. Ради выгоды арендаторы готовы мириться с низким качеством отделки и предоставляемых услуг, с неудобным местоположением и отсутствием парковочных мест. Владельцы подобных помещений прекрасно осознают это обстоятельство и поэтому нечасто пытаются улучшить качество предложения. Если подобные шаги все же предпринимаются, то стоимость аренды увеличивается, класс здания повышается, а дешевые помещения перестают быть таковыми. Именно поэтому доля офисов класса С постоянно сокращается, а спрос на них растет.

При этом в силу закрытости и неупорядоченности информации о самом дешевом сегменте офисов сложно оценить точное количество площадей и проследить динамику их убывания. Но, по мнению ряда специалистов рынка недвижимости, число офисов класса С сокращается в среднем на 10% в год.

Погадаем на цены

Рынок офисов класса С существует вне правил и стандартов, установленных для более дорогих помещений, и это приводит к существенному ценовому разбросу. Как рассказал начальник отдела по работе с владельцами помещений компании Jones Lang LaSalle Шарль Буде, «в некоторых случаях офисы класса С, имеющие хорошее местоположение, сдаются по ставке для класса B- или даже B+. Цена в среднем начинается от $250 за 1 кв. м без НДС и эксплуатационных расходов, но бывает и ниже».

По наблюдениям директора департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Айдара Галеева, арендные ставки на офисные площади класса С несколько выше и составляют $350–550 за 1 кв. м в год. Некоторое повышение стоимости аренды эксперт связывает с общей волной роста цен на недвижимость, которая сначала коснулась дорогих площадей, но впоследствии распространилась и на менее качественные. Как утверждает А. Галеев, «это произошло ввиду повышения платежеспособности их арендаторов. Поэтому в первой половине 2007 года административные здания класса С стали лидером роста средних арендных ставок». Но причина скорее заключается в дефиците дешевых площадей, который, кстати, и объясняет наибольший коэффициент повышения цен именно в этом сегменте.

Расхождения в оценках стоимости аренды офисов класса С понятны и объяснимы. Более того, говорить о стоимости предложений в этом сегменте можно лишь условно. Это связано с огромной разницей, существующей как в качестве предлагаемых площадей, так и в их расположении.

Куда пойти, чтобы найти?

В каких частях Москвы расположено больше всего дешевых офисных объектов? По большому счету, такие помещения встречаются повсеместно. Но существует ряд районов, в которых сложились настоящие офисные анклавы. По мнению экспертов, такая тенденция постоянно усиливается, а в перспективе ожидается еще более четкая территориальная сегментация бизнес-центров.

В данный момент существует несколько крупных центров, где сконцентрированы офисные помещения класса С. Прежде всего это территории, прилегающие к станциям метро «Савеловская», «Дмитровская», «Ленинский проспект», «Авиамоторная».

Немало офисов на «Павелецкой»: здесь находится много старых фабричных зданий, которые после реконструкции либо капитального ремонта позиционируются владельцами как класс В, хотя априори таковыми не являются — это типичный класс С.Сравнительно плотно расположены дешевые офисы на юго-западе города, в районе станций «Теплый Стан», «Калужская», на севере — в Алтуфьеве, а также на востоке и юго-востоке Москвы. В этих районах реально найти потенциально пригодные для офисов здания категории С со стоимостью площадей ниже, чем в центральных районах.

Как показывают наблюдения, средние компании нередко пытаются снять офис класса С в Центральном округе столицы. В частности, на престижной Тверской улице, которая, невзирая на чудовищные транспортные проблемы, по-прежнему вызывает интерес арендаторов. По словам риэлторов, предлагаемые тут помещения «уходят» буквально за неделю — и это при том, что ставки на дешевые офисы далеки от типичных для класса С расценок. Так, стоимость годовой аренды иногда достигает $1 тыс. за 1 кв. м в год, что соответствует ставке более высокой категории. Множество ликвидных предложений встречается также в районах между Садовым и третьим транспортным кольцом. Но в качестве важнейшего ценового фактора выступает наличие собственной парковки и удобного подъезда к зданию.

Диктат формы

Независимо от «родословной» и расположения большинству офисов, разместившихся в административных зданиях советской постройки, присущи похожие черты. То же относится и к инфраструктуре, не предполагающей в данном случае европейского сервисного разнообразия.

Немалые сложности для «деловой» эксплуатации помещений создает неудобная планировка. Главный недостаток внутренней архитектуры советских зданий — наличие так называемой коридорной системы. С современной точки зрения ее главный недостаток заключается даже не в унылости длинных проходов, а в крайне неэффективном использовании пространства. Из-за коридоров старые здания часто имеют значительно больший коэффициент потерь: по сравнению с современными офисами в них ниже соотношение используемых и общих помещений.

Серьезные препятствия для эффективного использования площадей представляют железобетонные несущие перекрытия и огромные оконные проемы бывших научных центров и промышленных цехов. Эти планировочные особенности ограничивают возможность переделать помещения под компактные, функциональные и выгодные для арендатора офисы.

Тем не менее, даже обустраивая недорогую старую постройку, его хозяин или наниматель стремится осовременить ее и создать условия для получения наибольшего дохода. У сильно изношенных зданий иногда ремонтируют фасады, оштукатуривая и окрашивая стены или применяя недорогой сайдинг.

Наиболее хозяйственные арендодатели благоустраивают прилегающую территорию, переоборудуют входную группу, организуют ресепшн и охрану, облагораживают места общего пользования. Достижением стоит считать уже тот факт, что сегодня без таких опций даже дешевые офисы сдаются плохо. Что касается отсутствия системы центрального кондиционирования, на которую часто сетуют обитатели таких офисов, то такое обстоятельство закономерно для помещений данного класса.

Кто, у кого и зачем?

Если верить данным экспертов, преобладающее большинство сегодняшних арендаторов собираются переселиться в здание более высокого класса. В качестве причины приводится тот довод, что доходы малого и среднего бизнеса растут, а вместе с ними повышаются и потребности в качественных и современных офисных помещениях.

Подобная позиция имеет лишь условное отношение к реальности. Существует огромное количество компаний, по-прежнему желающих снимать самые дешевые офисы. «Такие помещения пользуются активным спросом среди предприятий малого и среднего бизнеса, не способных арендовать помещения в дорогих бизнес-центрах и не имеющих необходимости в офисе «представительского класса», — считает М. Гец.

Немало компаний выбирают офис самого низкого ценового сегмента на начальном этапе своего развития. По мере своего становления они либо открывают дополнительные представительские офисы в зданиях более высокого класса, либо остаются на том же месте, но занимают большие площади.

Иногда дешевые офисы снимают даже крупные компании. Причем очень часто не столько из-за отсутствия реальных средств, сколько в силу соображений экономии. «А как же имидж?» — спросите вы. Вопрос решается предельно просто. Структурно офис делится на две части. Одна из них — это «лицо» компании, по которому клиенты судят о ее солидности. Другая — типичная «кухня», закрытая от посторонних глаз. На рынке офисной недвижимости первую зону называют front-офисом, располагается она, как правило, в бизнес-центре класса А или В. Вторая зона обозначается как back-офис, и место ей как раз в здании класса С. В back-офис обычно переносят бухгалтерию или IT-департамент, а иногда и всю структуру. Часто это происходит по той причине, что компания развивается, набирает новый персонал, а места для расширения в имеющемся офисном здании уже нет.

Случается, что дешевый офис арендует весьма состоятельная фирма, которой в силу особенностей ее деятельности не требуются помещения представительского класса. Чтобы сэкономить по максимуму, помещения арендуются на срок до 12 месяцев — это позволяет избежать хлопот и расходов на регистрацию. И именно это обстоятельство делает сегмент С самым закрытым.

Хозяин в доме

Пожалуй, ни в одном сегменте офисной недвижимости не существует столь много неопределенных и не поддающихся анализу факторов, как в классе С. Отчасти такое положение связано с запутанными правоотношениями на подобные здания.Согласно документам, множество дешевых офисов находится в муниципальной или федеральной собственности. При любом раскладе такой хозяин является скорее виртуальным, нежели реально существующим. Зданиями в этом случае чаще всего управляют наниматели, которые получили помещения по льготным ставкам и теперь сдают их арендаторам. Плоды эксплуатации объектов при двухуровневой форме владения несложно увидеть, посетив наугад несколько офисных помещений класса С.

Практика съема непосредственно у владельца встречается крайне редко из-за сложности процедуры. Выходом является субаренда, когда предприниматель снимает помещение не у собственника, а у нанимателя. Предприятия также сдают «лишние» площади в административных корпусах в аренду.

Впрочем, существует небольшой процент помещений, которые выкуплены частными или юридическими лицами. Процедура аренды в этом случае выглядит проще, а управление происходит более эффективно. Напрашивается очевидный, хотя и лишенный оригинальности вывод: наличие конкретного делового собственника — единственный ключ к разумному использованию офисных площадей, тем более когда они в дефиците.

Когда спрос — не стимул

Каково будущее самых дешевых офисов в Москве? Это вопрос, ответ на который не вызывает сомнения ни у одного из опрошенных специалистов. Как утверждает Ш. Буде, «доля таких площадей станет уменьшаться, а рынок — приближаться к мировым стандартам. Запросы арендаторов растут, и компании по мере своего развития хотят улучшать свои офисные условия.

Таким образом, для удовлетворения спроса девелоперы будут реализовывать качественные (класс А, B+, B-) проекты».Вопрос заключается в том, готовы ли компании арендовать более современные и дорогие помещения на тех условиях, что им предложат? Будет ли стоимость предложений соответствовать мировым стандартам? Одно можно сказать наверняка: обозначенная тенденция уже находит статистическое подтверждение. Как сообщил А. Галеев, «по итогам полугодия общий объем офисных площадей всех типов вырос до 30,5 млн кв. м, при этом доля некоммерческих площадей и административных зданий класса С, которые продолжают занимать значительную часть рынка, в общем объеме предложения сократилась».

Интересно другое: почему, несмотря на огромный спрос, не делается ничего не только для увеличения, но и для сохранения доли дешевых предложений на рынке офисной недвижимости? Ответ на этот вопрос напрямую зависит от того, насколько выгодна работа в этом сегменте для инвестиционных и строительных компаний. Как единогласно утверждают специалисты, девелоперы не желают реализовывать проекты по развитию недорогих офисов, поскольку считают их неперспективными.Если речь идет о старых зданиях, девелоперам выгоднее вложить дополнительные средства и увеличить их класс. Косметические средства часто оказываются ненадежными из-за совершенно устаревшей и ненадежной инженерии.

Столь же непривлекательны для застройщиков проекты новых дешевых офисов. Опять-таки выгоднее несколько увеличить затраты на возведение объекта, нежели создавать пусть и востребованные, но относительно дешевые площади. Поэтому многие коммерческие банки, в портфеле которых еще недавно числились проекты бизнес-центров класса С, сегодня предпочитают менять свои планы, ориентируясь на объекты более высокого уровня.

Словом, в сфере коммерческой недвижимости назревает та же ситуация, что сложилась на рынке жилья, где доля квартир эконом-класса стремительно сократилась и продолжает падать. Подобные тенденции чреваты не самыми выгодными последствиями. Уже сегодня аренда приличного офиса не под силу малым или средним компаниям, вынужденным с каждым годом работать в ухудшающихся условиях. Далее — дорога только за МКАД.

При этом бесконечное наращивание доли дорогих офисов не приведет к результатам, которых ожидают инвесторы. Со временем дорогим помещениям придется подолгу ждать арендаторов — так же, как сегодня ищут покупателей невостребованные квартиры, стоимость которых перешагнула все мыслимые пределы. Такое положение не может длиться вечно. Рано или поздно завышенные ставки на офисы неуклонно начнут падать, как и цены на квартиры. Вот тогда в выигрыше окажутся компании, которые ориентировались не на собственные амбиции, а на реальные рыночные потребности.

Дмитрий Сазанчиков, директор по маркетингу и региональному развитию компании GVA Sawyer:

С точки зрения девелопмента строительство офисных центров класса С «с нуля» в Москве практически не ведется: они возникают только за счет реконструкции или капитального ремонта. В случае строительства недорогого офиса инвестор ориентируется минимум на класс В–. Происходит это потому, что доходность такого проекта невысока по сравнению с возведением офисов высокого качества. Поэтому все новые здания профилируются как бизнес-центры класса А или В, а строительство зданий С класса экономически не оправданно.

Основные отличия объектов класса С от бизнес-центров классов А и В — отсутствие престижности и дополнительных услуг, которые являются обязательными для классов А и В, а также значительная удаленность от центра и основных транспортных магистралей. Спрос на офисы класса С существует прежде всего благодаря невысоким арендным ставкам и формируется небольшими развивающимися компаниями, которые не могут себе позволить снимать высококлассные помещения по высокой стоимости. Некоторые дешевые офисы до сих пор располагаются в нежилых помещениях на первых этажах жилых домов.

Развитие рынка офисов класса С если и будет происходить, то в направлении к МКАД и Подмосковью (учитывая сегодняшнюю децентрализацию рынка и формирование новых офисных зон).

Юрий Усков, руководитель отделения «Тургеневское» (коммерческая недвижимость) компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

Сегмент дешевых офисов очень разнообразен. Объекты, относящиеся к классу С, сильно различаются по качественным характеристикам — это и подвалы зданий, и помещения, предлагаемые в бывших советских НИИ, и вполне приличные офисы с современным ремонтом. Отличительной особенностью таких зданий является низкое качество отделки, непродолжительный срок аренды, минимальное количество предлагаемых услуг. На все эти неудобства арендаторы закрывают глаза из-за доступных ставок (в среднем от $300 до $500 за 1 кв. м в год).

Институты также являются привлекательными объектами для инвесторов, которые после реконструкции повышают их категорию до класса В — это значительно дешевле, чем строить новое здание. Данные вложения быстро окупаются. Одним из примеров является реконструкция НИИ площадью более 12 тыс. кв. м по адресу: ул. Широкая, 7. Арендные ставки в этом здании до реконструкции не превышали $300 за 1 кв. м, а после нее составят в среднем $550. Сегодня средняя стоимость помещений класса С в центре города колеблется от $400 до $800 за 1 кв. м в год, в других районах — от $300 до $600.

Дата публикации: 10:24 06 ноября 2007

Источник: bpn.ru