«Первичка» избежит потрясений

Возможность покупки квартиры в новом доме, в сравнении с приобретением жилья на вторичном рынке, сулит потребителю массу преимуществ. Прежде всего, квартира в новостройке несколько дешевле. Кроме того, новые здания, как правило, строятся по современным технологиям.

Например, их инженерные системы более надежны и ремонтопригодны. Теплоизоляция стен более высокого уровня, что снижает затраты жильцов на оплату услуг поставщиков энергии, да и вообще делает жилище более комфортным. На первичном рынке могут быть выбраны квартиры самых разнообразных планировок. Кроме того, застройщики предлагают так называемые «свободные планировки», когда покупатель сам решает, как будет выглядеть квартира. Достоинства новостроек можно перечислять долго.

Однако существуют общие для всей строительной отрасли проблемы, которые влияют и на потребителя. В свете реализации нацпроекта перед строителями стоит глобальная задача наращивания объемов предложения. Но при этом ключевые для стройкомплекса проблемы уже много лет не решаются. Себестоимость строительства растет, обеспеченность участков инженерными сетями по-прежнему слабая, отсутствует градостроительная документация, новые технические регламенты не разработаны, власти пытаются переложить на плечи застройщиков задачи создания транспортной и социальной инфраструктуры.

Но даже в этих условиях стройкомплекс Петербурга держит марку, заявляя о своей готовности выполнить программу-максимум – достичь показателей 1 кв. м нового жилья в год на человека. Понятно, что это задача не одного года. Но уже в 2008 году за счет бюджетных средств в Петербурге будет построено 500 тыс. кв. м жилья. Стартует адресная программа развития застроенных территорий, предполагающая кардинальное изменение облика Северной столицы и качество жизни обитателей пятиэтажек.

Все эти тенденции являются наглядной иллюстрацией того, как тесно взаимосвязаны власть, строительная отрасль и интересы потребителей. О том, как будет развиваться первичный рынок жилья, мы попросили рассказать представителей власти, строителей и риэлторов.

Как будет развиваться первичный рынок недвижимости Петербурга в следующем году?

Александр Вахмистров, вице-губернатор Санкт-Петербурга:

Сегодня строительная отрасль нуждается в скорейшем принятии целого ряда законодательных актов на уровне федерации. В том числе, предстоит отмена лицензирования и переход на саморегулирование. Однако, несмотря на многочисленные нововведения в законодательной базе, строительный комплекс продолжает наращивать темпы и выполнять все поставленные задачи.

Говоря о доступности жилья, надо ставить вопрос о тех механизмах, которые позволяют гражданам покупать квартиры. Особое внимание должно уделяться выполнению государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством – здесь дела обстоят далеко не так, как хотелось бы. Сделаны большие шаги по решению жилищных проблем военнослужащих, однако, по-прежнему, «пробуксовывает» государственная поддержка остальных категорий.

Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:

Строительную отрасль в Петербурге в предстоящем году никаких революционных потрясений не ожидает. Цены на недвижимость будут понемногу расти, но не так стремительно, как в недавнем прошлом. Для покупателя наиболее важным вопросом остается возможность взять кредит на приемлемых условиях. Очень актуально – дать людям возможность сочетать традиционные рассрочки на период строительства с последующим оформлением ипотеки после получения права собственности. Сегодня компании прилагают много усилий для того, чтобы покупатель мог использовать при покупке квартиры максимально широкий спектр финансовых инструментов. Сроки кредитования достигают 30 лет, условия выдачи кредитов варьируется в достаточно широком диапазоне – то есть в каждой ситуации можно найти наиболее подходящую схему или механизм.

Павел Созинов, полномочный представитель Президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО:

В настоящее время около 25–30% сделок на рынке совершается по ипотеке. В то же время банки начали ужесточать требования к заемщикам, что снижает количество потребителей, которым доступна услуга приобретения жилья в кредит. Также ужесточаются требования, связанные с аккредитацией при банках компаний-застройщиков. Таким образом, можно говорить и о том, что количество застройщиков, работающих с ипотекой, скоро станет меньше.

Строительный комплекс до сих пор находится в состоянии структурных перемен, связанных с законодательной базой. Это и предстоящая отмена лицензирования и непроработанный до сих пор вопрос о саморегулировании отрасли, «пробуксовывающий» федеральный закон о техническом регулировании и практически безжизненный ФЗ-214. К сожалению, все эти тенденции идут не на пользу развитию рынка жилья.

Сергей Никешин, председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Санкт-Петербурга:

В ближайшем будущем на рынке появится особая категория потребителей – жильцы расселяемых домов. Это связано с предстоящей реализацией программы развития застроенных территорий и других целевых программ. В связи с этим наша комиссия внесла на рассмотрение Законодательного собрания проект Закона «О защите прав граждан при реализации целевых программ Санкт-Петербурга комплексного развития застроенных территорий, ликвидации ветхого и аварийного жилья и расселения коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

В частности, в проекте предусмотрено, что граждане должны иметь право на получение жилья по договорам социального найма, безвозмездные субсидии для приобретения или строительства жилых помещений, равноценное возмещение в денежной (по рыночной стоимости) или натуральной форме по выбору собственника жилья.

Евгений Каплан, заместитель директора ССК «Союзпетрострой»:

Сегодняшний рынок «перекошен». Возможен беспрецедентный рост цен на жилье в обжитых районах, где задел по вновь начинаемым жилищным объектам будет исчерпан уже в 2007–2008 годах. Пока рынок жилья находится в состоянии реанимации после перегрева, испытанного в 2006-м. Цены по-прежнему стабильны (с учетом инфляции они даже несколько снизились), покупательский спрос достаточно низок. Однако, к концу 2007 года и в 2008-м мы, наверное, будем наблюдать радикальное расслоение рынка: в новостройках цены будут находится в состоянии стагнации (возможно и заметное снижение реальных, очищенных от инфляции, цен), а в «старом городе» начнется быстрый рост цен, который может быть нейтрализован только при условии принятия энергичных мер по вовлечению в оборот свободных земельных ресурсов обжитых районов.

Анна Максимова, руководитель Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости:

Сейчас застройщики предпочитают оформлять сделки на основе предварительного договора купли-продажи – данная схема для них ничем не опасна. В этом случае можно без ущерба для себя, например, нарушать сроки строительства, необоснованно взыскивать денежные средства с дольщиков. Но все это до поры, до времени. Я надеюсь, что судебная практика со временем сложится таким образом, что строительным компаниям станет невыгодно заключать предварительные договоры купли-продажи. По всей видимости, в следующем году будет идти работа «по шлифовке» Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Он должен быть приведен в такую форму, чтобы строители могли по нему работать. Конечно, это не случится в самое ближайшее время, но схема предварительного договора купли-продажи должна уйти с рынка не позднее окончания 2008 года.

Михаил Бимон, директор департамента консалтинга и стратегического развития компании «Петербургская недвижимость»:

Сейчас на рынке царит относительная стабильность, прослеживается тенденция к медленному росту цен. Причем жилье более высоких ценовых категорий дорожает быстрее, чем жилье массового спроса.С выходом на рынок заявленных масштабных проектов, связанных с комплексным развитием территорий, можно ожидать дальнейшее расслоение рынка. То есть цены на окраинах города будут существенно ниже, чем в обжитых районах. Вообще, сейчас самый благоприятный период для потребителей. Именно сейчас можно легко выбирать: нет ажиотажа, ценовой гонки. И несмотря на американский ипотечный кризис у нас ипотечные программы не сворачиваются.

РЕЗЮМЕ

Большинство опрошенных экспертов сходятся на том, что ситуация на первичном рынке недвижимости – стабильная, и никаких потрясений не предвидится. Представители строительной отрасли обещают плавный рост цен. Хотя после долгого затишья был вполне прогнозируем новый виток их повышения, начало продаж в новых крупномасштабных и стратегических проектах («Балтийская жемчужина», «Новая Ижора», Кудрово и др.) должно сбалансировать уровень соотношения спроса и предложения. С другой стороны дальнейшее развитие ипотечного кредитования, а также дополнительные бюджетные вливания по городским жилищным программам, продолжит стимулировать ценовую динамику на рынке.

Представители власти обещают новшества в законодательной сфере. Как-то: отмена лицензирования в строительной сфере, переход на саморегулирование, дальнейшая шлифовка «закона о дольщиках» и т. д. Но все актуальные для отрасли вопросы находятся в компетенции Государственной Думы, которая займется ими только после выборов и решать их будет уже новый состав депутатов.

Дата публикации: 16:59 09 ноября 2007

Источник: bpn.ru