Подвалы и мансарды для ведения бизнеса

Из-за дефицита офисных площадей в Москве сохраняется интерес предпринимателей к таким помещениям, как подвалы, мансарды и чердаки городских зданий. Планируемый ввод в строй значительных объемов коммерческой недвижимости, по мнению экспертов рынка, поможет добиться оптимального соотношения спроса и предложения. Но сегодняшняя динамика арендных ставок позволяет сделать вывод, что даже при заметном увеличении количества специализированных объектов для ведения бизнеса недорогие варианты будут востребованы еще долго.

С определением понятия «подвал» сложностей обычно не возникает, а вот термин «чердак» стоит пояснить. так называют пространство между конструкциями кровли — наружными стенами и перекрытиями верхнего этажа. Внутри чердачных помещений могут располагаться мансарды.

Согласно прогнозам экспертов компании Colliers International в 2007 году в Москве будет построено порядка 1,5 млн кв. м офисных площадей, в 2008-м — почти 2 млн кв. м, то есть в текущем году объем предложения вырастет более чем на 25%, а в следующем еще почти на 30%. Это не ликвидирует имеющегося дефицита, но по прогнозам аналитиков существенно облегчит положение на рынке офисной недвижимости.

Что касается торговых объектов, то здесь складывается более благополучная ситуация. по расчетам специалистов компаний Colliers International и Jones Lang LaSalle в период до 2010 года количество данного вида площадей в Москве увеличится в три с лишним раза. Это означает, что использование подвалов, чердаков, мансард для офисов и магазинов будет снижаться на фоне роста конкуренции на рынке коммерческой недвижимости, а у «детей подземелья» появится возможность сменить место дислокации на более благоустроенное и удобное.

Мансарды в некоторых случаях могут быть исключением, например, если они находятся в красивых старинных домах, расположенных в престижных районах. Стоимость таких чердачных объектов может быть даже выше, чем помещений на основных этажах. Если речь идет о коммерческом использовании, то мансарды имеет смысл отдавать в первую очередь под офисы.

Перечень видов бизнеса, которые вполне успешно удается развивать в подвалах, гораздо шире. Там можно организовать рестораны, кафе, магазины, учреждения службы быта и мн. др. Подвал в сочетании с площадями на первых этажах здания особенно удобно задействовать под ресторан, банк или магазин. При этом на первом этаже обычно располагают торговые залы, а в подвале организуют банковские хранилища, подсобки, производственные залы, склады.

Стоимость аренды подвала в среднем по Москве в два и более раза меньше платы за наем первого этажа, поэтому использование таких комплексных помещений довольно выгодно.

Почти идеальным для обустройства отделения банка или ресторана средней руки можно считать такое сочетание площадей: первый этаж 150–200 кв. м, подвал 100–150 кв. м.

Помимо законодательных и организационных трудностей подвальный бизнес может столкнуться со следующими проблемами:

• необходимость углубления помещений из-за низких потолков;
• установка дополнительного оборудования для прокладки канализационных труб и элементов приточно-вытяжной вентиляции;
• невозможность оборудовать два выхода, требуемых по пожарным нормам (при большой площади подвала);
• перспектива существенных трат на ремонт помещения.

В мансардах подобных подводных камней меньше, но они тоже есть:

• сложность замены узких и крутых лестниц;
• необходимость монтажа мощных систем кондиционирования (летом жарко) и отопительных систем (зимой холодно), что приводит к увеличению расходов на оплату электроэнергии;
• необходимость установки всех коммуникаций.

Перспектива использования подвалов обусловлена, конечно, не только дешевизной их аренды по сравнению, например, с наймом первых этажей в тех же зданиях. В Москве есть места, например в ее исторической части, где дефицит помещений, так же как и их привлекательность с точки зрения ведения бизнеса, будет сохраняться всегда. В этих районах и цены на любые виды недвижимости высоки. В среднем за подвальное помещение в центре столицы рядом со станцией метро арендаторы платят около 1400 долл. за 1 кв. м. В хороших проходных местах в черте города наем подвала обходится предпринимателям в 1200–1500 долл. за 1 кв. м в год.

Стоимость аренды и продажи подвалов, мансард и других вспомогательных площадей зависит от возраста здания, характеристик помещения (состояние, метраж, высота потолков, присутствие коммуникаций и пр.), а также наличия соответствующих документов.

На рынке до сих пор велико количество объектов недвижимости, правовой статус которых до конца не подтвержден. Согласно Жилищному кодексу РФ подвалы в жилых домах относятся к общедомовому имуществу и принадлежат собственникам квартир.

И только они могут решать судьбу данных помещений. Правда, местные власти имеют право выпустить свой перечень объектов, включаемых в состав муниципального имущества (в соответствии с Федеральным законом РФ № 131). В Москве такой список есть. Тем не менее подвалы и мансарды, не находящиеся в муниципальной собственности, нередко все равно продают. Такая сделка с нарушением закона может быть оспорена в суде, и покупатель практически наверняка проиграет дело. Так что прежде чем приобрести такое помещение, рекомендуется получше изучить законодательную базу.

Достаточно много предложений по продаже и аренде подвалов у Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы. Цены там близки к рыночным. Есть объекты, предлагаемые за 700 долл. за 1 кв. м, а есть и такие, за которые просят свыше 2000 долл. за 1 кв. м. Стоимость аренды составляет в среднем 100–200 долл. за 1 кв. м в год. Лучшие помещения уже давно нашли хозяев. Тем не менее, если доход фирмы не слишком сильно зависит от ее местоположения, есть смысл выкупить или взять в аренду площадь у города. По крайней мере можно ожидать, что с документами все будет в порядке.

Дата публикации: 10:46 16 ноября 2007

Источник: bpn.ru