Закон «Об участии граждан в долевом строительстве…» реанимируют?

Сделать так, чтобы принятый уже более двух лет назад 214 закон заработал, пытались неоднократно. Но до сих пор все внесенные в него изменения ни к чему не привели. На Северо-Западе строители по-прежнему избегают работать по схеме долевого участия. Очередную попытку «оживить» закон сделала Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». По замыслу специалистов Ассоциации, разработанные ими поправки должны сбалансировать интересы застройщиков и дольщиков. После выборов в Госдуму законопроект будет внесен на рассмотрение депутатов нижней палаты парламента.

Как показал мониторинг деятельности крупных строительных компаний, с момента вступления в силу закона «Об участии граждан в долевом строительстве…» Санкт-Петербург потерял около 15 процентов потенциальных инвестиций в стройотрасль. Об этом заявил генеральный директор Ассоциации Алексей Белоусов.

Застройщики боятся банкротства

По словам Алексея Белоусова, в настоящее время по данному закону на рынке Северо-Запада работают единицы. «Документ был принят с целью защиты прав дольщиков и одновременно поставил строительные компании в крайне невыгодные условия, - пояснил он. - В результате по 214-му закону строят единицы». Большинство же опасаясь, предусмотренных им неустоек за срыв сроков сдачи жилья, предпочитают иные схемы. «Размер выплат таков, что может привести к банкротству даже крупную состоявшуюся компанию, - уверены разработчики законопроекта.

Задача поправок - найти баланс между интересами дольщиков и строительных компаний. К примеру, во избежание «необоснованного обогащения» участника долевого строительства предлагается выплачивать неустойку исходя из уплаченной суммы, а не всего размера стоимости приобретаемой квартиры. В случаях, когда задержка строительства связана с неправомерными действиями (бездействием) органов власти, исчисление выплаты должно проводиться с необходимым временным смещением.

Кроме того, поправки предусматривают значительное снижение размеров неустойки для случаев, когда задержка строительства не связана с нецелевым использованием средств. Например, обусловлена реальными рыночными обстоятельствами (нарушение обязательств поставщиков строительных материалов и т.д.). «Схема приобретения жилья посредством договора долевого участия слабо защищала права дольщиков, - считает генеральный директор ООО «Балтинвестстрой» Игорь Балландович. - А 214-й закон – слабо защищает права застройщиков».

По мнению членов Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», с принятием поправок многие компании возможно пересмотрели бы свою точку зрения и стали бы работать по схеме долевого участия. Пока же большинство застройщиков предпочитает более выгодные и безопасные для себя схемы, при которых риски для граждан выше, чем в долевке. Как то: продажи строящегося жилья через жилищно-строительные кооперативы или с заключением предварительных договоров купли-продажи.

Первопроходцы и перестраховщики

И все-таки на Северо-Западе есть компании, заключающие договоры долевого участия. «Поскольку проектов договоров долевого участия как таковых не было, - рассказывает представитель такой компании, - мы были вынуждены разрабатывать его сами и согласовывать с Управлением Федеральной регистрационной службы». На сегодня компания зарегистрировала около 100 договоров долевого участия на квартиры. Тем не менее, даже работающие по долевке специалисты считают, что масса нюансов в законе не прописана и их надо конкретизировать.

Компания «Пионер» реализует квартиры по схеме жилищно-строительного кооператива (214-й закон не препятствует). Ее генеральный директор Александр Погодин уверен, что люди идут не туда, где риски ниже, а где дешевле. И именно цена является основной составляющей при выборе. Это неизбежно будет приводить к тому, что всегда будут находиться нечестные граждане, которые постараются потенциального покупателя обмануть. «Чтобы снизить риски мы всем, кто вступает в наш ЖСК, даем бесплатные страховки финансовых рисков», - говорит Погодин. На раннем этапе инвестирования цена на квадратные метры в ЖСК ниже, чем в готовом доме. Но даже здесь, по словам гендиректора «Пионера», находятся те, кто взамен бесплатной страховки просит снизить стоимость своего пая на 2-3 процента.

Под бдительным оком

В мае этого года в Комитете по строительству было создано Управление контроля и надзора в области долевого строительства. За время своей работы Управление выявило около 340 компаний-застройщиков. Всем им посланы запросы с просьбой указать, на основании каких законов они осуществляют свою деятельность.

На сегодня ответ пришел из 150 компаний. «К декабрю мы планируем получить полные данные о том, по каким схемам работают застройщики, - заявляет начальник Управления Александр Меденцев. – Мы будем защищать права дольщиков, если они попраны. Наша задача навести порядок и узнать: какие компании работают по 214 закону, какие - нет».

В то же время, по данным Меденцева, ни в Управление, ни в Комитет по строительству не поступало ни одной жалобы от граждан, заключивших договоры после вступления в силу 214 закона. Как считают эксперты, все проблемные объекты (где фигурировали обманутые дольщики) начали реализовываться в 1999 – 2003 годах. Всего таких в городе было выявлено 54. По 51 из них «вопросы решаются в рабочем порядке», в трех - ситуация сложнее. Занимается проверками строительных компаний и прокуратура, осуществляющая мониторинг их деятельности.

До сегодняшнего дня сотрудниками прокуратуры было возбуждено 29 уголовных дел по признакам нарушения застройщиками Уголовного кодекса РФ. Десять из них направлены в суд (по ряду из них уже вынесены обвинительные приговоры), шесть дел находятся в производстве, четыре – приостановлены, часть прекращены. «Особых проблем с нарушением прав дольщиков с момента вступления в силу 214 закона мы не наблюдаем, - говорит начальник управления прокуратуры Санкт-Петербурга Андрей Гуришев. – Все уголовные дела относятся к тому периоду, когда закон еще не действовал».

С точки зрения здравого смысла 214-й закон должен был сделать строительный бизнес «белым». Однако на практике получилось, что при нынешних правилах игры долевка оказалась малоинтересна для застройщиков. Специалисты Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» предприняли еще одну попытку реанимировать закон. Вот только согласятся ли с их мнением парламентарии?

Дата публикации: 10:33 26 ноября 2007

Источник: bpn.ru