Угроза ипотеке. К чему может привести уход АЖИКа с рынка оформления жилищных кредитов

Жизнь, к сожалению, снова оказалась интереснее прогнозов. Еще летом аналитики предполагали, что условия по ипотечному кредитованию будут улучшаться, требования смягчаться, а ставки снижаться. Однако в августе в Америке грянул кризис ликвидности, и российская ипотека притормозила. Ноябрь подкинул новый сюрприз: краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АЖИК) объявило, что больше не будет заниматься массовым оформлением ипотечных кредитов.

В АЖИКе уверяют: ничего страшного не произошло, важно не количество новых кредитов, а обслуживание выданных и реализация социальных программ. Однако эксперты "СК" полагают, что проблемы есть и они могут негативно отразиться на всем краевом рынке жилищного кредитования.

Зачем рубить сук?

"Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию окончило трудовой год троекратным перевыполнением плана по привлечению в край инвестиционных ресурсов, - информировал АЖИК о своих успехах ровно год назад. - К концу декабря 2006 года АЖИК рефинансировал свыше трех миллиардов рублей".

А успехи действительно были. Объемы оформления кредитов смотрелись солидно даже на федеральном уровне, а менеджеры агентства получали всевозможные награды вроде "Руководитель года". На сегодняшний день АЖИК занимает по-прежнему первое место в крае и одно из лидирующих мест в стране по числу и объемам выданных ипотечных кредитов.

К тому же, по словам Ларисы Останиной, гендиректора АЖИКа, на момент ухода с сегмента оформления и выдачи ипотечных кредитов агентство занимало, по разным данным, от 50 до 60% рынка.

Возникает резонный вопрос: зачем динамично развивающейся компании отказываться от такого прибыльного куска?

Язвы всплывают

Наш источник в банковской среде полагает: у АЖИКа появились проблемы с деньгами. "Обычно АЖИК выкупал у банков закладные по ипотечным кредитам в течение месяца. Сейчас же, насколько мне известно, агентство попросило банки об отсрочке", - рассказывает эксперт, попросивший не называть своего имени

Эксперт также высказал предположение, что портфель закладных у ипотечного агентства не очень качественный из-за того, что этот оператор в погоне за массовостью стал меньше внимания уделять качеству закладных. Закладные у АЖИКа выкупает, в частности, соответствующее федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в Москве, а оно за их качеством очень внимательно следит. И, по данным "СК", оно просто отказалось выкупать часть закладных.

- Я не раз говорил о рискованной кредитной политике, которую проводит АЖИК, - рассказывает Андрей Макулов, председатель правления "ФорБанка", являющегося одним из учредителей АЖИКа. - Хотя пока эти предположения документально не обоснованы, надо проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности АЖИКа.

- Не исключаю, что оформление новых кредитов позволяло привлекать деньги и за счет них покрывать часть проблем, - предполагает руководитель одного из краевых банков. - Если сейчас этих денег не будет, проблемы всплывут - их будет нечем закрывать.

Впрочем, в самом АЖИКе проблемы с качеством закладных отрицают. По словам представителя агентства, за всю историю АЖИКа московские эксперты сделали не более 20 замечаний по качеству закладных. В агентстве не скрывают, что определенные проблемы с выкупом закладных есть, но уверяют, что до конца года они будут решены.

Виновата конъюнктура

По нашей информации, задержки с выкупом закладных - проблема не только АЖИКа. Объемы оформления кредитов по госпрограмме растут, а лимиты, выделенные федеральными структурами, остаются прежними. На следующий год их увеличили, но недостаточно.

Однако закладные у АЖИКа выкупало не только федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Выкупом наших ипотечных кредитов занимались и финансисты из Казахстана, рассчитывая на длинные и дешевые деньги западных инвесторов. Но на Западе случился кризис, казахи остались без дешевых ресурсов и престали выкупать российские ипотечные бумаги.

Вот и получилось, что АЖИК остался с портфелем закладных, которые пока некому выкупать. "Главное, чтобы менеджмент не вывел из организации прибыльный бизнес и не оставил проблемные активы агентству. А расплачиваться за них придется бюджету", - опасается Андрей Макулов.

"Маленькая Америка"

Впрочем, ситуация на ипотечном рынке далеко не смертельная. Во-первых, в декабре московское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию удвоит объем выкупа закладных у своих агентов в регионах. Во-вторых, даже если проблемы у АЖИКа действительно таковы, как о них говорят эксперты, на рынке останется достаточное количество игроков, чтобы обеспечить желающих кредитами под залог жилья.

Последствия будут скорей политическими, полагает Андрей Макулов. "Эту организацию хорошо пропиарили, и, если она рухнет, получится, что из нее все время делали фикцию, - говорит он. - В этом случае краевой бюджет потеряет огромную сумму денег. Крупные инвесторы, увидев, что в Алтайском крае обанкротилось крупное государственное предприятие, могут притормозить скупку закладных до выяснения ситуации. Соответственно, у остальных операторов края могут возникнуть проблемы с рефинансированием закладных. И произойдет "маленькая Америка", то есть небольшой ипотечный кризис в отдельно взятом регионе".

Учредителей не спросили?

Пока АЖИК сменил статус только "на словах". Во всяком случае официального решения нет.По сути, происходит смена вида деятельности. Это крупное решение, и оно должно приниматься общим собранием акционеров, куда входят администрация Алтайского края, фонд имущества Алтайского края, "Сибсоцбанк" и "ФорБанк".

Что такое "Ипотечный дом"?

Функции АЖИКа по оформлению ипотеки теперь переданы ООО "Ипотечный дом". Эта структура не является ни региональным оператором, ни сервисным агентом - структурой, имеющей право работать с федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. По словам представителей АЖИКа, "Ипотечный дом" - это "ипотечный супермаркет", в котором представлены ипотечные продукты от самых различных банков. Иначе говоря, эта структура выполняет функции брокера - посредника, который помогает заемщику найти наиболее приемлемый вариант кредитования и получить кредит.

Почему в качестве партнера был выбран именно "Ипотечный дом"?

- В "Ипотечном доме" нас привлекли и расположение офиса (он находится в здании Регцентра, знающие люди не могут не оценить этого преимущества), и профессионализм сотрудников (а кадровому составу "ИД" мог бы позавидовать любой банк), и качество андеррайтинга (качество анализа платежеспособности заемщика - прим. ред.), - объясняет Лариса Останина.

Чем теперь займется АЖИК?

После отказа от массового оформления кредитов приоритетным направлением развития для АЖИКа станет реализация государственных жилищных программ, в частности “Обеспечение жильем или улучшение жилищных условий молодых семей” на 2004-2010 гг. в городах и районах Алтайского края, а также “Накопительно-ипотечные системы обеспечения жильем военнослужащих”. Кроме того, АЖИК будет по-прежнему предоставлять любым участникам рынка услуги по экспертизе и рефинансированию закладных.

Дата публикации: 10:34 05 декабря 2007

Источник: bpn.ru