Фишки разные, правила одни

Принято считать, что рынки жилья в большинстве регионов России, в частности в городах-миллионниках, развиваются по похожим сценариям, которые, в свою очередь, с некоторым отставанием по времени во многом копируют московский ход событий. Однако сегодня цены на региональных рынках ведут себя очень неоднозначно.

В одних регионах сохраняется стабилизация, в других возобновилось удорожание жилья (конечно, несравнимо более медленными темпами, чем при ценовой гонке в предыдущие годы), в третьих оно и не прекращалось, а в четвертых цены и вовсе падают. Однако очевидно, что нынешний ценовой «разброд» просуществует недолго, поскольку основные факторы, определяющие поведение цен на жилье, по большому счету, практически одни и те же. Только в одних местах они проявляются раньше, в других — позже, где-то доминируют одни, где-то — другие.

Отголоски бурного роста

В большинстве регионов цены на жилье в течение 2007 года росли — естественно, разными темпами. Безоговорочное лидерство по этому показателю принадлежит Красноярску. Несмотря на то, что город активно застраивается и объем предложений увеличивается, стабильный рост цен наблюдается как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Здесь зафиксированы самые высокие его темпы: с начала года, по разным оценкам, на 30-46%. За один только октябрь цены увеличились на 7,2% и сейчас продолжают расти. На сегодня 1 кв. м в Красноярске стоит в среднем 42-46,5 тыс. рублей. По словам Елены Логвиной, руководителя отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», одна из последних тенденций — рост цен на ранее непопулярные среди покупателей районы промышленного правобережья, в которых и без того проживает почти 40% красноярцев. Еще некоторое время назад застройка на его территории не велась. Но с её началом стало понятно, что спрос будет достаточно устойчивым.

Основными покупателями жилья на правом берегу Енисея являются те самые 40% населения, которые и прежде проживали здесь, и сейчас, улучшая свои жилищные условия, не собираются менять место дислокации.

Заместитель губернатора Красноярского края Николай Глушков в сентябре очень жестко высказывался в отношении застройщиков, которые через СМИ подогревают ажиотажный спрос на жилье, таким образом, искусственно сохраняя положительную ценовую динамику.

В другой сибирской столице — Новосибирске — жилье в текущем году подорожало на 30%. Однако основной прирост пришелся на первое полугодие, а начиная с мая цены «включили тормоза». В октябре жилье подорожало лишь на 1,4%. По данным «МИЭЛЬ», средняя цена 1 кв. м жилья в Новосибирске сегодня составляет 56-57 тыс. рублей.

Высокие темпы роста были зафиксированы в течение года на юге России — в Ростове-на-Дону и Волгограде (причем в последнем они сохраняются и сейчас), а также и на Урале — в Перми. Во всех вышеназванных городах сохраняется «бычий» тренд предыдущих лет.

А вот о новом ценовом «всплеске» (после относительной стабилизации) заговорили, например, в Нижнем Новгороде. В целом с начала года жилье в этом городе стало дороже на 23%. За 10 месяцев 2007 года стоимость готового жилья, по данным нижегородской ГК «Триумф», повысилась на 15%, причем основной рост пришелся на август-октябрь — 10%. Сейчас средняя цена предложения в Нижнем Новгороде составляет более 48,2 тыс. рублей за кв. м. При этом количество предложений держится на максимальном уровне. Для сравнения: осенью прошлого года, когда динамика ценового роста была максимальной, их было в два раза меньше. Строящееся жилье, как говорит Алексей Чемоданов, руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф», за 10 месяцев 2007 года подорожало на 18,3%, в том числе в октябре — на 2,5% (в рублях). Средняя цена 1 кв. м в нижегородских новостройках — около 48,7 тыс. рублей. Самое дешевое предложение — квартиры в строящемся панельном доме на улице Зайцева в Сормовском районе (застройщик ЗАО «Нижегородский ДСК»), которые предлагались по 29,25 тыс. рублей за кв. м. Максимальная по городу цена предложения — 104,4 тыс. рублей за кв. м — в элитной новостройке на улице Минина в центре Нижегородского района (застройщик ООО «Волго-Вятская строительная компания»). Слабо менялась в течение года ценовая ситуация в Казани, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге.

С заходом на снижение

Между тем в некоторых регионах цены снижаются. Например, по данным Ассоциации строителей России (АСР), московские квартиры с начала текущего года подешевели в среднем на 5%, а в течение октября — на 1,5%. Однако с такой статистикой согласны не все. В Russian Research Group (RRG) отмечают, что с августа жилье в столице снова начало дорожать, правда, крайне незаметно — в среднем на 0,3-0,5% в неделю. А в начале октября многие эксперты констатировали завершение периода стагнации на московском рынке жилья, продолжавшегося почти год. В октябре рост цен составил 1%, а в период с конца октября до конца ноября квартиры подорожали на 4,7%.

Лидером же по пока еще стабильной ценовой регрессии является Уфа, где средняя стоимость 1 кв. м, по данным АСР, упала с начала года на 12%, из которых 3,8% пришлись на октябрь. Как отмечает Владимир Карапетян, коммерческий директор уфимской ГК «Алгоритм», с января по октябрь 2007 г. средняя цена предложения квартир на вторичном рынке жилья в столице Башкирии снизилась на 8,3%. Карапетян считает, что на начальном этапе основной причиной такого явления стало сокращение спроса на жилую недвижимость, вызванное ожиданием обвала цен, многочисленными слухами и информацией из «достоверных» источников. Следствием этого стал отток с данного рынка частных инвесторов, которые поспешили вернуть вложенные денежные средства, выставив свои объекты на продажу. Тем самым они еще больше усугубили соотношение спроса и предложения на рынке. Интересно, что при этом падение стоимости жилья практически не затронуло, казалось бы, переоцененную центральную часть города и один из спальных районов Уфы — Затон, наоборот, квартиры здесь даже подорожали. Однако очевидно, что это снижение цен является, скорее, следствием временных колебаний, нежели какой-то устойчивой закономерностью. По словам Владимира Карапетяна, если в 2008 году продолжится удорожание основных видов строительных материалов и на данном рынке все также будет периодически возникать дефицит, то при нынешних тенденциях спроса можно смело прогнозировать увеличение цены 1 кв. м на первичном рынке жилья на 15-20%. За ним потянется и вторичный. Как бы то ни было, сейчас Уфа покинула «пятерку» самых дорогих городов России по стоимости кв. м жилья и сейчас, как сообщает ИА «Башинформ», находится по этому показателю на 9 месте.

Петербургское равновесие

Петербургский рынок «стоит» уже полтора года. Ажиотажный спрос 2006 года, всего лишь за сезон «поднявший» цены в Cеверной столице в среднем в два раза, вычерпал ресурс роста и завершился стагнацией. Цены 1 кв. м типового жилья застыли в диапазоне 60-80 тыс. рублей. Сегодня местные операторы уже не говорят о стагнации: рынок ожил, спрос и предложение уравновесили друг друга. Цены пока стабильны.

«Сейчас очень сбалансированная ситуация, — считает Максим Чернов, генеральный директор АН «Легион-Недвижимость». — По динамике сделок можно судить о том, что за последний год рынок вполне оправился, привык к новому уровню цен и к новым механизмам финансирования. Плавный рост на уровне 8-10% в год — это то, что нас ждет на ближайший год».

Как обычно в ситуации пассивного спроса — активного предложения, рынок сегментируется: растет разрыв между «дорогим» и «дешевым» жильем. Если в «дешевом» сегменте при покупке можно торговаться (на первичном рынке некоторые застройщики называют эту возможность бонусами), то более качественное и ликвидное жилье, наоборот, медленно подрастает в цене.

В секторе элитного жилья операторы в последние месяцы наблюдают устойчивый рост. Стоимость 1кв. м на «видовые» квартиры в центре Петербурга уже достигла $22-23 тыс. (550 тыс. руб.) — это цены сделок на единичные варианты на Дворцовой набережной. Год назад такие цены риэлторам и не снились. На первичном рынке максимальная цена 1 кв. м премиум-класса дошла до $18 тыс. (480 тыс. руб.) — жилье в новых комплексах на Петроградской стороне и Крестовском острове.

В ближайшем будущем, как считают эксперты, на рынке жилья Северной столицы сохранится равновесие. Постепенно будут расти объемы строительства в сегменте эконом — большая часть новых участков под застройку находится в зонах, не предполагающих возведение жилья более высокого класса. С другой стороны, освоение новых крупных территорий вовсе не значит, что там будет построено исключительно жилье невысокой ценовой категории. Первые очереди строительства будут «пробными», а вот ценник 1 кв. м на следующих этапах строительства уже существенно подрастет.

Злые монополисты

Конечно, такая завидная (с точки зрения покупателей) ситуация наблюдается далеко не везде. В большинстве регионов спрос существенно ниже предложения. Из-за такой диспропорции стоимость вторичного предложения практически повсеместно превышает цены на первичном рынке. Самый большой «перекос» зафиксирован в Рязани, где средняя цена 1 кв. м в новостройках составляет 21,4 тыс. рублей, а на «вторичке» — около 51,7 тыс. рублей. Единственный регион, где новые квартиры дороже готовых — Свердловская область.

Разброс рыночных цен на жилье в регионах объясняется тем, что у застройщиков везде разные затраты на приобретение земли, строительные материалы, транспорт, подключение к сетям и т. д. Павел Горячкин, иректор Департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы АСР, перечисляет целый ряд основных негативных факторов, способствующих росту себестоимости строительства. Среди них — дефицит земельных участков под застройку, высокая цена прав аренды/выкупа, а также большие затраты на инженерную подготовку территорий, высокие тарифы на подключение коммуникаций. По его мнению, не идут на пользу рынку и длительные бюрократические проволочки, коррупция, монопольные проявления на рынке стройматериалов, низкое качество проектно-сметной документации, приписки в сметах, завышение объемов выполненных работ, применение в строительстве неденежных форм расчетов, несовершенство законодательства и нормативно-правовой базы, а также отсутствие органа, координирующего стоимость строительства.

Сегодня на рынке около 50% жилья возводится средними и малыми строительными компаниями, которые не способны строить более 1-2 домов единовременно. Это также значительно повышает риски и себестоимость строительства. Плюс ко всему сами застройщики склонны к взвинчиванию цен на жилье по любому поводу. Одной из насущных причин удорожания жилья Павел Горячкин считает рост цен на основные строительные материалы, изделия и конструкции, затраты на которые занимают в структуре себестоимости строительства 50-58%. По его словам, помимо объективных факторов в этом процессе прослеживаются и откровенно спекулятивные мотивы, которые преследуют компании-монополисты, контролирующие данную отрасль. Особенно это касается цемента. «Доля биржевых продаж цемента составляет свыше 30% от общего объема производства этого продукта в России, — говорит Павел Горячкин. — При отсутствии реальной конкуренции и дефиците мощностей биржа сознательно используется как инструмент обоснования высокой цены. Мы столкнулись практически с диктатом одного продавца». По данным АСР, с января по ноябрь 2007 года средневзвешенный рост цен на стройматериалы составил 26,24%. При этом рост себестоимости строительства — 28,48%. Цены на первичном рынке жилья в среднем по России выросли на 14,59%, на вторичном — на 9,5%.

Дата публикации: 11:12 05 декабря 2007

Источник: bpn.ru