Почем офисы в Москве

Арендаторам, которые в настоящее время снимают помещения в московских гостиницах, придется искать новые офисы. Выбор у них невелик: либо арендовать площади у города с учетом того, что столичные власти с 1 января этого года подняли расценки на 50%, либо снимать помещения по рыночным расценкам. На сегодня средние арендные ставки офисов класса B и C составляют соответственно 430 и 300 долларов за кв. м в год. Аналитики рынка коммерческой недвижимости не исключают, что ожидаемое увеличение спроса может привести к росту арендных ставок на 5-10%.

Изгнанных из гостиниц арендаторов ждут на рынке

С начала этого года Москва перешла на новую методику расчета арендной платы за нежилые помещения. Во-первых, столичные власти отменили использование коэффициентов по видам деятельности арендаторов. Во-вторых, величина ставки арендной платы теперь определяется на основе заключения независимого оценщика. В-третьих, список льготников заметно сократился. В результате реформирования системы ставки аренды нежилой недвижимости, принадлежащей городу, выросли на 50%. Эти меры, по замыслу правительства, позволят через 4-5 лет 'встать на рыночные рельсы'. По словам руководителя департамента имущества Москвы Владимира Силкина, на аукционах при стартовой цене 74 доллара за кв. м помещения уходили по 225 долларов за кв. м, а помещения в центральных районах города - по ставке 1500-1800 долларов за кв. м в год. По мнению Силкина, это указывает на дефицит площадей класса С.

Заметим, что большинство офисов в гостиницах уровня 'две звезды' как раз относятся к офисам класса С.

С 1 февраля, когда хотельеры будут вынуждены изгнать арендаторов, востребованность офисов такого класса возрастет. Это значит, как полагают риелторы, что рыночные ставки на офисы класса C могут вырасти до 320-360 долларов за кв. м в год.

Решение мэра Москвы Юрия Лужкова о запрете на сдачу гостиничных номеров под офисные цели несколько изменит расстановку сил и на рынке площадей класса B.

По данным компании Paul"s Yard, в прошлом году величина арендной ставки на офисы класса В в Москве по сравнению с 2003 годом снизилась примерно на 4% и составила 430 долл. в год за кв. м (включая операционные расходы и не включая НДС).

Падение ставок на офисы класса В, по всей видимости, объясняется растущими требованиями к офисным зданиям и, соответственно, снижением популярности низкокачественных офисов. Однако выход на рынок изгнанных из гостиниц арендаторов, которые отдают предпочтение не столько качеству, сколько стоимости аренды, сделает офисы класса B более востребованными. Не исключено, что ставки не только вернутся к уровню 2003 года, но будут даже несколько выше.

Офисы для состоятельных

Участники рынка отмечают, что требования арендаторов к офисам класса А постоянно растут. Ориентиром для потенциальных арендаторов служат такие проекты, как 'Дукат Плейс III', 'Башня на Набережной' и бизнес-парк 'Крылатские холмы'. По данным отчета компании Paul"s Yard, новые здания должны соответствовать определению smart buildings ('умные' здания), что, безусловно, сказывается на стоимости проекта.

По данным на 2004 год, средняя ставка аренды офиса класса А составляет 750 долларов за кв. м. Это ниже, чем в предыдущие годы на 10-12%, что радует 'квартиросъемщиков', но свидетельствует о снижении доходности коммерческой недвижимости.

Тем не менее, как считают аналитики, 'умные' здания привлекают институциональных инвесторов.

Что было и что будет

Как отмечают участники рынка, в прошлом году был отмечен растущий интерес инвесторов к покупке офисных центров. По оценке Paul"s Yard, сделки по продаже офисных помещений составили около 25% от общего числа сделок. В качестве наиболее крупных сделок отмечаются покупка Пермской финансово-промышленной группой строящегося офисного центра на Овчинниковской набережной, вл. 22-24 (в 2003 году этой компанией уже были приобретены бизнес-центр Samsung, здание корпорации Ericsson на улице 8-го Марта и офисный комплекс на Большой Ордынке, 1-5), покупка Берлинского Дома компанией Eastern Property Holdings, приобретение офисного здания в 1-ом Колобовском переулке крупной российской компанией, покупка подразделением 'Газпрома' здания на ул. Академика Власова, 51, а также приобретение компанией «Проспект» здания класса В на ул. Новодмитровская, 23, стр. 5.

Благодаря росту спроса, цены продажи в прошлом году выросли на 13-15%. Так, офисы класса А продавались по 3-5 тыс. долларов за кв. м, офисы класса В покупали за 2-2,8 тыс. долларов за кв. м.

По оценке компании Jones Lang LaSalle, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2004 году составил 150-200 млн. долларов. По данным компании, в наступившем году доходность офисных зданий составит около 13% в год.

Аналитики компании Paul"s Yard прогнозируют, что рынок офисных площадей будет насыщен не ранее 2007 года. В этом году планируется выход на рынок 700 тыс. кв. м. Однако превышение спроса над предложением, по мнению большинства экспертов, не приведет к значительным ценовым колебаниям. Они считают, что основной тенденцией в наступившем году на рынке офисной недвижимости станет продолжение стабилизации арендных ставок и рост цен продажи.