Регионы приступают к выполнению программ капитального ремонта жилья

Сегодня в Москве начинает работу Всероссийское совещание по вопросам Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Какие решения оно примет, нам вскоре предстоит узнать. А в конце ноября депутаты Московской городской Думы после весьма непростого обсуждения приняли в первом чтении городскую целевую программу по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008-2014 годы. Напомним: в октябре раскритикованный мэром документ был отправлен на доработку.

Сегодня, как сообщили обозревателю "Российской бизнес-газеты" в аппарате Думы, к программе вновь поступило немало депутатских и редакторских поправок, так что нелегким скорее всего окажется и парламентское чтение N 2 (ориентировочно оно состоится 19 декабря).

По "перегретому", больному для России вопросу в столице сумели принять собственное "важное политическое решение" - город полностью взял на себя расходы по капремонту. На эти цели в течение семи лет будет выделено 490 миллиардов рублей. Беспрецедентная сумма более чем в два раза превышает резервы Федерального фонда реконструкции жилья. Почему в этом случае так непросто складывается судьба программы?

Что будем ремонтировать?

Из 27,5 тысячи находящихся в "зоне ответственности" города домов полный ремонт предусмотрен только для 1,5 тысячи. Выборочные работы (обновление фасада, инженерии и т.д.) - для 12 тысяч.

Программой охвачены дома, по которым у государства есть невыполненные обязательства перед собственниками квартир, то есть те, что построены до 1991 года - времени принятия Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ". Согласно этому документу перед тем, как переложить эксплуатацию домов на плечи новых собственников - жильцов, старый собственник - государство - обязан был их отремонтировать.

Не вошедшие в программу дома, по словам руководителя Комплекса городского хозяйства Петра Бирюкова, попадут в другие проекты по реконструкции и сносу жилья. Так, из списка претендентов исключены пятиэтажки и малоэтажные дома с деревянными перекрытиями.

- Ремонт домов с деревянными перегородками - это обязательное отселение жильцов, - поясняет руководитель жилищного сектора направления "Городское хозяйство" Фонда "Институт экономики города" Ирина Генцлер. - Но соответствующего резервного фонда нет даже у Москвы.

Тем не менее многие эксперты уверены - в этой части программа требует доработки.

- Как правило, именно таким строениям нужен капремонт, а мэрия может их снести. Но ведь будут уничтожены целые кварталы в Лефортове, Щукине, на "Первомайской", "Измайловской", "Бабушкинской", "Соколе". Осуществится мечта инвесторов - на освободившейся земле строить по новой. В этом случае ряды дольщиков или борцов с точечной застройкой тут же пополнят противники капремонта, - уверен аналитик рынка недвижимости Сергей Шведов.

Как будем ремонтировать?

Определять, какой объем работ, в каких домах, в какой очередности надо провести, будут префектуры. Заказчик и контролер программы - исполнительная власть. Ни участие жильцов, ни даже созданных ими ТСЖ не предусмотрено. Критики считают этот момент пресловутой "ложкой дегтя" в щедрой программе капремонта.

- Это политическое решение города, - отмечает Генцлер. - Раз деньги бюджетные, столица не хочет выпускать из рук контроль за их использованием.

Но таким образом в перечень могут просто не попасть действительно необходимые жильцам работы. Скажем, почему вместо замены труб префектуре просто не заменить козырек над подъездом?

Эксперты опасаются, что в ходе ремонта предприимчивые люди всегда найдут способ собрать деньги с граждан. Правда, Петр Бирюков уже заявил, что любые поборы, например вынос старых труб за отдельную плату, будут строго наказываться. Однако гарантировать, что угрозы возымеют действие, не может никто.

- Жильцам надо налаживать контакты с префектурами, - советует Ирина Генцлер. - Это своего рода гарантия добросовестности ремонтников. А в каких-то случаях, может быть, лучше внести деньги, чтобы получить более высокое качество.

Кстати, о качестве. На заседании Мосгордумы депутат Михаил Москвин-Тарханов усомнился в том, что при огромном росте объемов капремонта городу удастся найти необходимое число квалифицированных рабочих. По его словам, он опасается не столько за то, что получится в итоге "белорусско-таджикский вариант" ремонта, сколько за то, что московский стройкомплекс "откроет рот, а проглотить объемы не сможет".

- Придется привлекать большое количество строительных компаний, - соглашается Сергей Шведов. - Те, в свою очередь, могут призвать субподрядчиков. Кто при этом будет гарантировать качество, не совсем понятно. Между тем конкурсы по выбору подрядчиков начинаются уже 15 января.

Наша цель - коллективизация

Самый спорный момент программы - приоритетное право при ремонте должно быть отдано домам, в которых созданы товарищества собственников жилья (ТСЖ). Правда, Петр Бирюков уже не раз заявлял, что наличие ТСЖ все-таки не станет определяющим условием - в первую очередь ремонтники будут ориентироваться на состояние дома. Тем не менее пункт о создании ТСЖ из документа пока не исчез.

- Массовое создание ТСЖ открывает столице доступ к средствам Федерального фонда содействия реформированию ЖКХ: решения собраний собственников о проведении капремонта с 2009 года станут обязательным условием выделения средств городскому бюджету. Здесь город может рассчитывать на 8 миллиардов рублей, - поясняет Ирина Генцлер. - Есть, разумеется, и другие причины.

- Чиновники форсируют создание выгодных им объединений собственников и препятствуют работе настоящих, созданных снизу объединений, - рассказывает Шведов. - К примеру, в Саратове одно из ТСЖ охватило сразу 400 домов, а с "народными" ТСЖ городские организации отказывались заключать договоры об обеспечении теплом и водой. Чиновнику выгодно, чтобы объединения собственников заключали договоры об обслуживании с муниципальными предприятиями, успевшими преобразоваться в частные компании до того, как на рынок коммунальных услуг выйдут независимые игроки. Время в этой ситуации - большие деньги, ведь рынок ЖКХ - это сотни миллиардов рублей.

Где деньги?

- Средняя стоимость капитального ремонта жилого фонда - 19,5 тысячи рублей за квадратный метр с учетом НДС, - сообщил недавно директор департамента Ассоциации строителей России Павел Горячкин. В Москве цена выше примерно на 30 процентов.

Недешево. Но ведь и деньги выделены громадные. Вопрос - как они будут использованы. К примеру, в своем отзыве на программу московская контрольно-счетная палата отмечает отсутствие в ней "параметров, по которым можно определить эффективность расходования средств".

- Деньги, вероятно, будут выделяться по обычной для госзаказа схеме, - предполагает Ирина Генцлер. - Гарантии, что они будут потрачены с толком, увы, нет. Решения примут органы власти, а насколько эффективно они работают, мы знаем.

- Не исключено, что за счет бюджетных средств в каких-то квартирах будет проведен евроремонт с установкой золотых унитазов, - добавляет Сергей Шведов. - Другие не получат почти ничего.

Власти, правда, обещают, что объемы ремонта будут зависеть от нормативных документов, а не от умения жильцов договариваться с властями. Аргумент, типичный для чиновника, но не слишком убедительный для горожан.

В то же время в проекте программы есть интересный пассаж: "Система мониторинга не дает возможности определить реальные объемы недоремонта в связи с тем, что не включает в себя инструментальный контроль конструктивных элементов, находящихся в удовлетворительном состоянии". То есть точных данных о состоянии домов нет. Но одно дело, когда нужен ремонт с отселением жителей, другое - если в доме придется заменить лифты или трубы. Так что необходимая на программу сумма может, по оценкам столичного правительства, вырасти более чем на 8 процентов. Еще хуже будет, если необходимый капремонт проведут не полностью. Тогда позже за него придется платить уже собственникам квартир.

По мнению аналитиков, выход - в индивидуальной оценке капремонта для каждого дома, ведь у любого объекта своя история создания и эксплуатации. Однако создание такой истории - долгая кропотливая работа, которая требует дополнительных средств. В перспективе у дома должен быть счет, куда перечислялись бы деньги на капремонт. Выше износ - больше доля государства.