Свобода по умолчанию

В разнообразии предложений по продаже или сдаче в аренду коммерческих площадей все чаще встречаются объявления с формулировкой «помещение свободного назначения». Но, как известно, любое определение — вещь условная, и не все в нем стоит понимать буквально. Оговоренную «свободу» — тоже, ведь использование нежилого фонда в Москве, особенно на первых этажах жилых домов, строго регламентировано.

И все же, почему некоторые объекты коммерции называют помещениями свободного назначения (сокращенно ПСН)? Это происходит в тех случаях, когда застройщик не определился с тем, как следует использовать возводимые площади. В результате на рынок они выходят как ПСН. Но есть и оборотная сторона медали. По словам Ирины Кирсановой, директора по маркетингу компании «Пересвет-Инвест», нередко девелоперу это удобно и выгодно. Удобно потому, что не надо проходить процедуру согласования изменения назначения, тратить на нее время и собирать большое количество бумаг, а выгодно, так как подобные помещения пользуются спросом и возможности сдать их в аренду гораздо шире.

Впрочем, площади свободного назначения располагают далеко не в каждом здании. Например, при проектировании объекта коммерческой недвижимости класса А или В детально прорабатывают общую концепцию проекта, которая направлена на удовлетворение спроса потребителей определенной (как правило, высшей) категории.

Для каждой функциональной зоны, будь то офисное или торговое пространство, арендаторов подбирают с особой тщательностью. «Поэтому, например, в современных многофункциональных комплексах ПСН отсутствуют, иначе весь объект в целом может оказаться неликвидным», — считает Вячеслав Лимонов, генеральный директор агентства элитной недвижимости «Новое Качество». Даже в зданиях, построенных свыше 15 лет назад и отданных под офисы класса C, такие площади встречаются преимущественно на первых или подвальных этажах.

В настоящее время большая часть подобных помещений находится в жилых домах. Несколько лет назад столичное правительство обязало застройщиков разрабатывать проекты с учетом расположения объектов различного социального назначения на первых (одном, двух, а иногда и трех) этажах зданий. Таким способом городские власти планировали погасить дефицит площадей для банков, аптек, магазинов шаговой доступности, парикмахерских и т. п.

Следует отметить, что ПСН чаще всего встречаются в постройках, относящихся к экономклассу. Девелоперы, работающие над элитными проектами, заранее продумывают, какие предприятия будут интересны жильцам престижных домов, а от каких люди предпочтут отказаться.

Как однажды заметил директор департамента управления активами компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» Сергей Лобанов, экономика нежилых помещений поступает в угоду экономике жилых, которые благодаря выдержанной концепции объекта застройки удастся продать гораздо дороже.

Вместе с тем возможности целевого использования ПСН, расположенных на нижних этажах многоквартирных домов, существенно ограничены. Например, в Жилищном и Гражданском кодексах РФ жестко прописан запрет на организацию здесь производства. Ряд других ограничений определяет и московское правительство*.

Сегодня в городе функционируют службы, в чьи обязанности входит контроль над соблюдением условий, выдвинутых федеральными и столичными законами. Например, пожарная инспекция не позволит оборудовать в жилом здании склад для хранения, скажем, лакокрасочной продукции.

Существует запрет и на специализированные магазины по продаже химических товаров, ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел, на торговые павильоны с режимом работы после 23:00, на предприятия бытового обслуживания, где применяют легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов). Отдельные ограничения распространяются на бани и сауны, казино, дискотеки, танцевальные кружки и студии, театры, общественные уборные и похоронные бюро.

Светлана Снитковская, заместитель руководителя департамента управления недвижимостью компании «МИАН-Девелопмент», считает, что некоторые ограничения по целевому использованию ПСН зависят от степени оснащенности объектов инженерными системами. Допустим, отсутствие приточно-вытяжной вентиляции или небольшие электрические мощности едва ли серьезно скажутся на работе служащих офиса. А вот продоволь-ственный магазин не сможет нормально действовать, ведь без соответствующего напряжения арендатор просто не подключит холодильное оборудование. А при отсутствии вентиляции вероятны проблемы с СЭС. Конечно, закрепленное функциональное назначение пространства сужает круг потенциальных покупателей или арендаторов. Идеальный вариант, когда характеристики объекта позволяют использовать его по-разному.

Однако если сравнивать два помещения, предлагаемых на рынке, скажем, под ресторан, однозначно дороже будет то, которое изначально для него предназначено, считают специалисты. Почему? Ответ уже фактически сформулирован — ПСН проектируют без учета требований конкретного потребителя.

* Постановление правительства Москвы № 429-ПП «О концепции и основных направлениях городской целевой программы по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2002–2010 годы» от 11 июня 2002 года; Постановление № 78-ПП «О городской целевой программе по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004–2010 годы» от 10 февраля 2004 года; Дополнение к городским строительным нормам «О размещении на первых этажах жилых домов объектов социального и общественного назначения» от 1 июля 2003 года.

Дата публикации: 11:10 19 декабря 2007

Источник: bpn.ru