Кто нас строит?

В апреле прошлого года на пике кризиса с обманутыми дольщиками правительство РФ ввело обязательные требования к размеру собственных денежных средств застройщика. Согласно постановлению, вступившему в силу 1 января 2007 года, каждый девелопер должен доказать, что имеет не менее 7% суммы, привлеченной по договорам участия в долевом строительстве. Это гораздо меньше, чем требуют банки при предоставлении кредитов, но однозначно подразумевает финансовую открытость компании.

Мэр столицы Юрий Лужков постановление горячо поддержал. И, как всегда, пошел дальше, дав добро на создание «черного» списка застройщиков — тех, кого не допустят к конкурсам за нарушения по прежним контрактам. Эксперты и участники рынка в свою очередь выразили беспокойство насчет степени открытости и добропорядочности самой мэрии, тех органов городского правительства, от которых в немалой степени зависит исполнение обязательств застройщиком.

Год назад, в ноябре 2006 года, Юрий Лужков подписал постановление о составлении двух реестров: деловой репутации партнеров правительства Москвы и недобросовестных поставщиков и исполнителей работ, как по горзаказу, так и по реализации контрактов. В том, что касается строительства, первый заместитель мэра Юрий Росляк заверил: готовится документ, в котором будет приведен перечень нарушений, из-за которых компании не будут допускать на конкурсы. В первую очередь это несоблюдение сроков и низкое качество выполнения строительных работ. Заявленная «сверхзадача» мэрии — организация таких условий, которые сделали бы невозможным повторение кризиса.

Имя — лучшая гарантия

Слово «репутация» означает «положительный», «заслуживающий доверия образ в глазах общественности». Мэр Москвы пообещал, что такой образ будет воплощен. Срок не оговаривался, но, думается, года вполне достаточно, чтобы градоначальник обязал компании, привлекаемые или уже работающие по городским контрактам, позаботиться о своей репутации. Рассказать о себе: о трудовых достижениях, собственниках, активах, динамике финансовых показателей, создать веб-сайт, разместить несколько публикаций — муниципальная и окружная пресса всегда пойдут навстречу.

Мало кто из застройщиков ослушается совета воспользоваться услугами определенных проектных бюро, изыскательских организаций, предприятий промышленности стройматериалов, даже если их товары и услуги стоят значительно дороже, чем у региональных коллег (поддержка местного производителя — политика столичного правительства). А тут всего лишь сайт заказать да дебет с кредитом раскрыть — мелочи.

Московский стройкомплекс огромен и многолик. Помимо вышеназванных архитектурных бюро или геологоразведчиков это также дорожно-строительные и ремонтные организации. Тесно переплетены со стройкомплексом коммунальные и управленческие компании. Но на первом плане находятся, конечно, строительные компании. Именно их деловая репутация и добросовестность больше всего интересуют потенциальных покупателей жилья.

Понятно, что инвестором строительства вправе стать любое физическое или юридическое лицо. Но объяснимо и желание покупателя знать как можно больше об этом лице, которому он передает большие деньги. Кризис с дольщиками показал, что подпись под инвестиционным контрактом другой стороны — городского правительства — ничего не гарантирует. На сайте столичного стройкомплекса («Строительный мир» — www.stroi.ru) имеется раздел «Информация о действующих инвестиционных контрактах». Возьмем контракты по объектам жилого назначения только в Центральном административном округе.

Немного о себе

Мы оставим в стороне информацию о крупных, хорошо известных компаниях, хотя и к ним имеется множество вопросов. Например, наиболее открытой выглядит компания «Интеко», на сайте которой помимо разделов «Миссия» и «Ценности и философия» есть даже «Финансовая отчетность». Ежеквартальные отчеты написаны хорошим литературным языком, здесь много простых и понятных слов: «наращивание», «расширение», «внедрение», «увеличение» и т. п. К сожалению, из финансовых отчетов трудно понять, на каких финансовых условиях компания выигрывала контракты на конкурсах, а затем некоторые из них продавала. Но этот инвестор нас интересует меньше всего, поскольку вряд ли найдется хоть один москвич, который сомневается, что объекты компании Елены Батуриной будут построены качественно и в срок.

Человека дотошного может раздражать исключительная информационная закрытость компании «Капитал груп». Ну и что? От «промышленного дизайна» (компания начинала с промышленного строительства) худо-бедно избавились, бизнес-класс в престижном районе умудряются продавать дешевле многих, а за это многое простится. К тому же за себя постоять умеют: весной 2006 года Росприроднадзор пытался приостановить строительство спортивно-развлекательного комплекса «Город яхт».

А осенью Ростехнадзор (эта организация надзирает за жилыми объектами, имеющими широкие козырьки, подземные гаражи глубже двух уровней и т. п.) попробовал отложить строительство комплекса «Аэробус». Оба объекта возведены. Сообщений об отзыве претензий или исправлении предполагаемых нарушений не публиковалось.

Или, скажем, «Баркли» на своем сайте в разделе «О компании» сообщает, что является одним из ведущих застройщиков России в области элитного домостроения и недвижимости бизнес-класса. Компания прославилась также остроумным рекламным слоганом: «Купи квартиру — получи бейсболку». В одном из интервью глава компании Леонид Казинец заявлял, что Москва — это «правильная тусовка», в которой нечего делать людям, не зарабатывающим несколько тысяч долларов в месяц. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин назвал эти высказывания «людоедской философией». Но это все лирика, а качество квартир и бейсболок действительно высокое.

Проверенные и благонадежные

Но крупными и известными являются не более дюжины компаний, имеющих действующие инвестконтракты. Среди остальных семи десятков, удостоенных доверия столичного правительства, немало компаний, о которых вообще нет никаких сведений.

«Нет сведений» означает, что единственные обнаруженные документы, в которых упоминается компания, — постановления правительства Москвы по инвестконтрактам и упомянутая выше «Информация...» на сайте стройкомплекса.

Впрочем, иногда не удается найти и постановления, особенно если начало и завершение все еще «действующего» (согласно «Информации...») контракта приходится на середину 1990-х годов. Всегда можно запросить справку в Едином государственном реестре юридических лиц или Бюро кредитных историй. Но иногда выясняется, что кредитной истории нет, да и сама компания не существовала еще за пару недель до распоряжения о подготовке инвестконтракта.

В списке есть несколько весьма солидных организаций, заботящихся о своих перспективах. Например, некоммерческая организация «Фонд развития тенниса в России», которая под руководством президента Федерации тенниса России Шамиля Тарпищева ведет три инвестиционных проекта, в том числе возводит жилой дом со встроенно-пристроенным спортивным комплексом на 2,1 тыс. кв. м.

С другими сложнее. Единственное сообщение (того же www.stroi.ru) о ЗАО «Гаранткапитал» касается встречи 7 июня пострадавших соинвесторов компании «Мастерок» с представителями ЗАО в качестве нового инвестора. Сообщение заканчивается словами: «Первый заместитель руководителя Департамента градостроительства города Москвы Александр Косован призвал остальных инвесторов, взявших на себя объекты «Мастерка», последовать примеру «Гаранткапитала».

Единственная компания, информацию о которой удалось обнаружить (с названием ООО «Эспрессо-Центр»), зарегистрирована в Ростове-на-Дону и занимается ремонтом кофе-машин. И, возможно, подписывает инвестконтракты с правительством Москвы.И таких компаний в «Информации...» по инвестконтрактам только в ЦАО десятки.

Всего в «Информации...» приведены сведения о 118 действующих инвестиционных контрактах на территории ЦАО. Часть контрактов включает два и более объекта. Всего возводимых или реконструируемых объектов — 227. На сайте приведены и сведения о состоянии документации по каждому проекту. Это три документа (комплекта): акт разрешенного использования, проектно-сметная документация, согласование Мосгорэкспертизы.

Из 227 объектов полный комплект документов имеют только 58, частичный — 104, не получили ни одного документа 65 объектов. Еще интереснее то, что до 31 декабря этого года срок инвестиционного контракта истек или истекает у 183 объектов.

Напомним, что действующим контракт считается до тех пор, пока не зарегистрированы права собственности, даже если дом фактически построен и заселен. Однако 80%-ная доля новостроек с истекшим сроком контрактов, остающихся тем не менее «действующими», заставляет задуматься.

Особенно если компания даже не пытается собрать документы для начала строительства, срок контракта истек не в прошлом или нынешнем, а, скажем, в 2003-м или даже в 1998 году. Вот фраза из обращения директора Федерального агентства специального строительства, генерала армии Николая Аброськина: «Располагая мощной производственной базой, Спецстрой России сумел сохранить в период проведения структурных преобразований в экономике свой производственный потенциал.

Его организации способны в кратчайшие сроки развернуть строительные мощности в любом регионе страны и мира». Спецстрой имеет в ЦАО четыре объекта со сроком окончания контракта в 1995м (два объекта), 1997-м и 2001 году. Интересна помета в графе «Акт разрешенного использования» против первого объекта: «не заказана» (документация — М2).

29 объектов принадлежат ГУП «Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов». Контракты, полученные в 1998 году, закончились преимущественно в 2002–2004 годах. Только на четыре из них собран полный комплект документов.

Удивительна география «уникальных oбъeктoв» столицы: шесть подряд стоят на улице 1905 года, еще шесть — на Новорогожской, а четыре — на шоссе Энтузиастов, причем в ряде случаев «реконструкция и развитие» должны осуществляться «очередями», как при обычном строительстве.

Еще один «оптовик-застройщик» — ОАО «Центринвест» — реконструирует район Сретенки и сегодня имеет 16 объектов. Показательно, что полный пакет документов готов на три объекта, срок по которым истек в 2006–2007 годах, а по многим из тех, для которых срок закончился в 1994–1995-м, не готов ни один документ. Скорее всего это означает, что совет директоров компании не опасается того, что эти контракты будут аннулированы.

20 лет — не срок

Очевидно, большинство контрактов будут не проданы, а доведены до конца теми, кто их в свое время выиграл на конкурсах, в честной и открытой борьбе. Но в чем тогда смысл проведения самих конкурсов, да и аукционов, если одно из важнейших условий застройщику — сроки осуществления контракта — формальность? Не привлекаешь деньги граждан — пожалуйста, держи участок хоть десять лет. А почему бы не 20 или 30? В чем принципиальная разница?

Впрочем, различие есть. Коренные москвичи очень привязаны к своим переулкам. «Выкурить» их, снести «дедушкин дом» и что-то там построить за три–пять лет стандартного контракта и даже за десять лет — задача непростая. Зато если закрыть прописку в аварийном доме, то, пожалуй, за 20 лет само собой «рассосется». Тем более скучать не приходится: то же ОАО «Центринвест» успело отреставрировать на Сретенке уже около 25 домов. Справедливости ради скажем, что жители коммуналок расселялись в отдельные квартиры по норме 25 кв. м на человека.

Бывает, что дом и вовсе не жилой, а просто дожидается, когда какие-нибудь глупые и нетерпеливые девелоперы хорошо вложатся в район, поднимут его статус, соответственно, и цену «квадрата». Но тогда неясно, на кого рассчитаны угрозы мэра по отношению к «нерадивым застройщикам», у которых простаивают площадки? А что же такое, извините за выражение, Генплан Москвы? И совсем уж непонятны «драконовские» меры к другим застройщикам, затянувшим строительство всего на несколько месяцев и то не по своей вине. Законы бизнеса, конечно, многое объясняют. Но можно хотя бы навести порядок в табличках на сайте. Вот тогда это будет действительно Комплекс. Столичный, строительный.

Дата публикации: 10:47 21 декабря 2007

Источник: bpn.ru