Мелких торговых центров становится все меньше

Гигантомания на рынке торговой недвижимости, похоже, стала главной тенденцией нынешнего года. Стремление девелоперов возводить огромные торгово-развлекательные комплексы вызывает у специалистов и понимание, и опасение: как эта тенденция отразится на арендных ставках и не произойдет ли в скором времени перенасыщение рынка?

Директор отдела торговой недвижимости компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Наталия Орешина в интервью М2 рассказывает о том, что сегодня происходит на московском рынке ритейла.

Наталия, какие тенденции в сфере торговой недвижимости можно выделить как основные?

Действительно, рынок торговой недвижимости развивается очень активно. Множество компаний, владеющих различными бизнесами (от производства спецодежды или продуктов питания до нефтяных вышек) в последнее время решили диверсифицировать свою деятельность и ищут возможность построить объекты коммерческой и, в частности, торговой недвижимости. С одной стороны, это связано с тем, что торговые центры — довольно раскрученная тема: только ленивый сегодня не говорит о высокой доходности, которую они обеспечивают. С другой стороны, нет дыма без огня — разговоры подкреплены реальными фактами: многие торговые центры очень удачно работают и приносят неплохой доход.

Еще одна выраженная тенденция: компании, которые давно занимаются возведением объектов торговой недвижимости и за время работы набрали определенный земельный банк, начали делать упор на крупномасштабные проекты. Возвести торговый центр площадью менее 100 тыс. кв. м считается почти неприличным. Все понимают, что большой объект имеет гораздо больше конкурентных преимуществ: он собирает большее количество брендов, дает широкий выбор покупателю, позволяет организовать расширенный развлекательный компонент. В конце концов чем торговый центр крупнее, тем он заметнее. Поэтому все меньше маленьких торговых комплексов стало выходить на рынок.

То есть в последнее время существует две основные тенденции. Первая: желание людей диверсифицировать бизнес и вложить средства в торговую недвижимость. Вторая: компании, которые уже стратегически выбрали строительство торговых комплексов в качестве основного вида деятельности, выкупают большие участки и размещают на них очень крупные объекты.

Некоторые аналитики говорят о начавшейся децентрализации торгового сегмента. Имеет ли место, на ваш взгляд, такое явление, и с чем оно связано?

Думаю, что децентрализация торгового рынка действительно началась, потому что в центре Москвы практически не осталось площадок, где реально построить крупные торговые центры. Кроме того, объекты, которые возведены в центре города, имеют существенные минусы.

Возьмем, к примеру, последний очень удачный проект — «Европейский». Там сейчас сконцентрировано очень большое количество покупателей. Но добраться до него почти невозможно: вопрос с паркингом и подъездными путями абсолютно не решен. Здание расположено ровно по границам участка, выделенного под застройку.

Отчасти это оправдано близостью к станции метро и железнодорожному вокзалу. Но большинство людей, имеющих деньги, ездят на машинах. Вокруг «Европейского» всегда стоит пробка, что в выходные дни — довольно нетипичная для Москвы картина. Чтобы подъехать и припарковаться, потребуется минимум 20 мин, при этом близлежащие дворы забиты автомобилями. Полагаю, такие неудобства — слишком большая жертва для совершения шопинга.

В будущем альтернативой «Европейскому» способны стать объекты у Павелецкого вокзала и на Тверской заставе: люди будут приезжать за покупками туда, потому что удобные подъезды и возможность поставить автомобиль важны для многих.С точки зрения девелоперов, сегодня выгодно уйти к границе города и пригорода и построить на МКАД крупный объект с вместительным паркингом. Какие из существующих в Москве торговых центров вы считаете наиболее успешными и почему?

Могу назвать два объекта. Первый — это «Атриум», хотя сегодня он немного проигрывает «Европейскому» по составу арендаторов. Понятно, что в то время, когда «Атриум» открылся, на российском рынке присутствовало меньше брендов, считаю, что сейчас там могли бы присутствовать более интересные операторы. Но физическое воплощение торгового центра, его архитектурная концепция удачны. Кроме того, в «Атриуме» очень высокая посещаемость.

Среди торговых центров, которые находятся за пределами центра города, по-прежнему самым удачным остается «Мега–Теплый Стан». У него есть дополнительные плюсы — хорошие расположение и удобные подъезды. Но и этот торговый центр — не предел совершенства. С точки зрения архитектуры в Москве, пожалуй, пока нет проектов, сравнимых с лучшими европейскими образцами, такими, например, как Bull Ring в Великобритании.

Проекты такого уровня у нас отсутствуют по нескольким причинам: здесь другой порядок инвестиций, нужны более «длинные» деньги и больший капитал с лучшими процентными ставками, чем предлагают российские банки. Появились ли на рынке ритейла новые форматы торговых центров, принятые в западной практике?

На нашем рынке до сих пор нет аутлетов (outlet center — магазин известных марок, в котором с большими скидками продаются предыдущие коллекции — М2). Думаю, это связано с тем, что у нас структура владения брендами и их представления на рынке отличается от западной. В России «люксовый» сегмент, который является основой аутлетов, поделен между несколькими компаниями, которые не хотят присутствовать совместно в отдельно взятом проекте. Они создают собственные аутлеты для своих брендов: сток- или дисконт-центры, где распродаются остатки коллекций. Но при этом они не объединяются, потому что в принципе не умеют найти общий язык.

Но совсем недавно на российском рынке появился другой, ранее не известный формат: life-style center, который ориентирован на бренды и подходит потребителям с высоким и выше среднего уровнем дохода. Первый проект такого формата возводит на Каширском шоссе компания «Крокус».

Известно, что арендные ставки на офисные помещения существенно выросли за последние полгода. Что происходит со стоимостью аренды на рынке торговых помещений?

В сфере торговой недвижимости произошло некое расслоение, но общей тенденции роста или снижения ставок не наблюдается. Некоторое беспокойство вызывает как раз появление крупных объектов — «стотысячников». Однажды таких торговых центров станет слишком много, они будут просто пустовать — либо вообще бездействовать, либо работать очень плохо, что потянет арендные ставки на всем рынке вниз. Торговые центры, которые не заполняются, демпингуют стоимость аренды. Одной из основных проблем на рынке специалисты называют повсеместную задержку сроков сдачи объектов в эксплуатацию. С чем это связано, как эту проблему можно решить?

Как мне кажется, в первую очередь такое положение дел вызвано непрофессиональным подходом подрядчиков к контролю. Если здание не готово в положенные сроки, то скорее всего возведение объекта начато до получения всех документов и окончательной проработки проекта. Зафиксированы случаи, когда изменения вносились непосредственно в ходе строительства, что-то приходилось переделывать — это, разумеется, затягивало выход объекта на рынок.

Второй важный момент: многие компании, анонсируя сроки сдачи, имеют в виду готовность самого здания. И забывают о том, что передача здания для отделки и под контроль арендаторов может затянуться. Потому сроки выполнения работ должны быть указаны в договоре. Многое зависит от того, насколько правильно собственник выстраивает свою работу: если его команда работает, как часы, то это дисциплинирует арендаторов. Их мониторинг на стройке тоже очень важен: надо следить за тем, что они делают, понимать, в какие сроки они сумеют открыться.

К сожалению, широта русской души позволяет всем достаточно спокойно смотреть на штрафы, которые заложены в договорах за несвоевременное открытие. Многие готовы выплатить несколько десятков тысяч долларов за эту оплошность. При вложениях, исчисляемых миллионами долларов, потратить еще $10–15 тыс. на штрафы, судя по всему, проще, чем открыться вовремя. В данном случае срабатывает исключительно человеческий фактор.

Надо отметить, что задержка сроков строительства — проблема не только российского рынка. Но существуют различные меры, позволяющие бороться с этим явлением. Вот очень показательный пример. Одна из самых крупных в прошлом американских девелоперских компаний Mill Сorporation, ныне слившаяся с Simon, построила крупный торговый комплекс Xanadu Center под Мадридом. Была разработана целая маркетинговая программа по запуску этого проекта в положенные сроки, нацеленная исключительно на арендаторов. Для реализации программы собрали творческую команду из десяти человек и выделили специальный бюджет «экстренного открытия». В программу входили специальные фуршеты для строителей и арендаторов, а также пресс-конференции за 90, 60 и 30 дней до открытия центра. Это был скорее психологический момент, который позволил сфокусироваться на конкретной цели.

Кроме того, оказывалась помощь арендаторам, которые не успевали закончить оформление магазинов: им помогали завершить строительные работы, декорировали помещения, развешивали товар, сооружали временную вывеску, если постоянной еще не было. Не открыть торговый центр вовремя было нельзя, потому что это очень большой проект, о котором писала пресса всего мира: с лыжной трассой, картингом, огромным количеством брендов. В итоге комплекс был сдан в назначенный день.

Правительство Москвы в скором времени закроет все вещевые рынки. Этот факт беспокоит как продавцов, так и экономных покупателей, которые привыкли совершать покупки не в магазинах, а на рынках. Верное ли это решение, как вы считаете?

Вещевые рынки — явление больше культурного порядка, нежели экономического. На самом деле невысокие цены на товары предлагают очень многие: дискаунты, стоки, а также магазины демократичных марок. Приобретение одежды на рынках — дело привычки. Что касается арендаторов, им наверняка придется переориентировать либо закрыть свой бизнес, поскольку данная форма торговли безвозвратно уходит.

Думаю, что в Москве должен существовать рынок, но в некотором артистическом проявлении. Наличие ярмарки, где продаются уникальные вещи, производимые в ограниченном количестве, придает колорит любой культуре, любому городу и государству. В качестве товара может выступать все что угодно: платки, шали, скатерти, сувениры, — но все должно иметь элемент ручной работы.

Это великолепно работает — тому есть множество примеров: Ковент-Гарден в Лондоне, Ориентал-базар в Стамбуле, Сохо в Нью-Йорке. Городским властям следует поддерживать подобные проекты. Но такое количество вещевых рынков, какое действовало до последнего времени, причем рынков дешевого ширпотреба, — явный перебор. Экономике города они невыгодны. В регионах вещевые рынки пока держатся, но лишь из-за недостатка недорогих магазинов с качественными товарами. Когда на региональных рынках начнут появляться предложения торговой недвижимости, рынки постепенно уйдут.

Дата публикации: 10:59 21 декабря 2007

Источник: bpn.ru