Коммерческое блочное жилье строить в столице невыгодно

Ситуацию, сложившуюся на столичном рынке новостроек, специалисты называют стабильной. На протяжении всего уходящего 2007 года столичные новостройки пользовались у покупателей устойчивым спросом и постепенно дорожали на уровне инфляции. Ожидается, что в этом году рост цен составит около 12%. Дальше — больше. Подробнее о ситуации на рынке новостроек, его новинках и тенденциях корреспонденту рассказали специалисты столичного рынка недвижимости.

Новостройки: что из новенького

По сути дела, увы, ничего. Все те же до боли знакомые серии типовых домов, с такими же набившими оскомину планировками. С той лишь разницей, что на рынке их — панельных и дешевых — год от года на продажу выставляется все меньше и меньше. Зато число монолитных и монолитно-кирпичных домов растет. Почему — понятно.

— Строить на дорогой столичной земле дешевые дома эконом-класса просто невыгодно. К тому же строительных площадок в Москве год от года все меньше, а желание застройщика заработать — все больше, — объясняет сложившуюся тенденцию руководитель департамента брокерских услуг одного из столичных центров недвижимости Михаил Нечаев.

С ним солидарен исполнительный директор департамента недвижимости известной московской строительной компании Александр Моторин.

— Москва все в большей степени становится финансовым, деловым, культурным и образовательным центром, все меньше промышленным, — говорит он. — Поэтому структура предложения неизбежно будет смещаться в сегмент жилья бизнес- и премиум-класса, в сторону наиболее рентабельного направления в жилищном строительстве — домов по индивидуальным проектам. Доля монолитно-кирпичного жилья, возводимого в пределах МКАД, уже сегодня составляет 80%.

Зато в этих домах используют современные технологии и разные навороты: панорамное остекление, вентилируемые фасады, оригинальную облицовку керамогранитными плитами, внутренние дворики и остекленные террасы — и это лишь маленькая толика креатива, используемая сегодня при строительстве индивидуального жилья.

Новинкой сезона можно считать появление на рынке новостроек квартир с отделкой.

— Пока квартир с готовой отделкой немного, однако такое предложение уже встречается в различных сегментах рынка, — говорит специалист в области новостроек Наталья Тихоновская.

По ее словам, покупатели дорогой недвижимости отделкой остаются довольны, поскольку она выполняется с помощью современных материалов и технологий, и к тому же с покупателями заранее обсуждают дизайн-проект. В квартирах эконом-класса отделка дешевле — в основном из отечественных материалов, дизайн-проект не обсуждается, а если и выполняется, то по желанию (и за отдельную плату) владельца жилья.

А цена квартиры с отделкой оказывается сопоставимой или даже ниже, чем сумма, которую заплатит покупатель при самостоятельном выполнении ремонта. Потому что компания-застройщик имеет возможность производить ремонт и закупать стройматериалы по более низким расценкам, чем фирмы, специализирующиеся исключительно на предоставлении ремонтных услуг.

При этом отделка может быть как полной, так и частичной. Многие готовы купить квартиры “под отделку”, в которых хотя бы часть черновых работ сделана: выровнены стены, сделана стяжка пола, проложены коммуникации.

— Считаю, что предложение квартир с отделкой на рынке столичных новостроек с течением времени будет расширяться, поскольку это не только выгодно с точки зрения сокращения затрат, но и экономит время клиента, — утверждает Тихоновская.

Тенденции нового строя

Главная тенденция — недорогие дома эконом-класса из Москвы вытесняются.

— Если еще 5 лет назад 50% столичных новостроек были типовыми панельными, а 50% — монолитными, индивидуальными, то уже три года назад доля выставленной на продажу “коммерческой панели” уменьшилась до 28%, а сегодня она составляет всего 11%, — говорит руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” Олег Репченко.

Он убежден, что в ближайшие годы панельное домостроение в столице останется только в социальных программах, а рынок московских новостроек полностью займет монолит. К чему это приведет? К тому, что недорогое жилье исчезнет со столичного рынка.

Москва становится все более притягательной для состоятельных людей, и региональной элиты, и топ-менеджеров с высокой зарплатой. Они едут в столицу со всей России и покупают жилье бизнес-класса и класса “элит”, тем самым стимулируя повышение цен на недвижимость в этом сегменте.

А жилье эконом-класса уходит в Подмосковье.

— В 2007 году эта тенденция оформилась окончательно, — замечает спикер инвестиционно-строительного холдинга Остробородов.

Правда, в Подмосковье этому не очень-то рады.

Правительство Московской области уже ставит вопрос о том, как ограничить массовую застройку на ее территории, чтобы в условиях разрастающегося столичного мегаполиса жители Подмосковья не потеряли покой и сон. При этом в Подмосковье, где еще совсем недавно вообще не было домов бизнес-класса и класса “элит”, постепенно расширяется этот сегмент рынка.

Заметим: подобно Москве, Московская область застраивает свои микрорайоны комплексно. По уровню цен в тройку лидеров городов Подмосковья входят Химки, Реутов и Мытищи.

Спрос с большим числом

— Спрос сместился с однокомнатных на трех- и четырехкомнатные квартиры, — говорит Юлия Гераськина, директор отделения известной компании рынка недвижимости. — Если еще в 2005 году на однокомнатные квартиры приходился 41% сделок, то в 2007 г. — их всего 28%.

По ее словам, покупатели все больше интересуются объектами комплексной застройки.

— Квартиры в новых микрорайонах и жилых комплексах — сегодня самый привлекательный товар, поскольку предоставляет покупателю не просто жилье, а образ жизни, соответствующий современным стандартам. Как правило, в новых районах уже решен вопрос парковки автомобилей, меньше сложностей с устройством детей в школы и детские сады, а пространство придомовых территорий организовано более эргономично, — утверждает специалист.

В числе наиболее раскупаемых микрорайонов значатся: в Москве — Кожухово, Новопеределкино, Волжский, в Подмосковье — “Юбилейный” в Химках, “Центральный” в Долгопрудном.

Покупатели смотрят на уровень цен и развитость инфраструктуры. Все хотят, чтобы не только школы, поликлиники, магазины, но и спортивно-оздоровительные и развлекательные центры находились рядом с домом.

Искушенные платежеспособные покупатели уже не довольствуются квартирами в “сталинках” на Кутузовском или в домах дореволюционной постройки в историческом центре. Причина не столько в изношенных коммуникациях, сколько в неприятном соседстве с коммуналками и практически полном отсутствии современной инфраструктуры.

Теперь — о проблеме. Причем старой.

Найти квартиру, приемлемую по количеству комнат и площади, до сих пор очень проблематично. Судите сами.

Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры площадью от 65 до 75 кв. м. А их на рынке новостроек как раз и недостает.

Строители продолжают гнать жилье большой площади. Человеку, желающему купить “двушку” площадью 70 кв. метров, скорее всего предложат огромную квартиру — 95—110 кв. м, из которой спокойно можно сделать “трешку”. Нет небольших по площади однокомнатных и трехкомнатных квартир.

— Из-за большой площади квартиры становятся неадекватно дорогими. В итоге улучшить свои жилищные условия и переехать из одной “двушки” в другую москвичам бывает непросто. Они рассчитывают доплатить одну сумму, а на деле она оказывается в 2—3 раза больше, — говорит аналитик Олег Репченко. Средняя площадь выставленных на продажу московских квартир растет. Уже сегодня она — больше 100 кв. м.

Планировка, как правило, свободная. Без пола, стен, отделки, элементарной на первый взгляд (и необходимой для нормального жилья) проводки коммуникаций, сантехники — такое жилье обычно позиционируется как бизнес-класс.

Объемы возводимого жилья в Подмосковье каждый год возрастают. К концу 2007 года там должны построить около 6,9 млн. кв. метров, большая часть — 4,3 млн. кв. м — в многоквартирных домах. Количество выставленных на продажу новостроек в Московской области увеличилось с 424 до 481.

Прирост не прост (или снова о ценах)

Со статистикой — полный разброд.

По данным аналитика Олега Репченко, прирост цен на жилье в новостройках в Москве всего 4%. Цены почти не изменились. А средняя составляет $5351 за кв. м. В аналитическом центре одной из крупных риэлторских компаний Москвы насчитали другие цифры. Там получилось, что с начала 2007 года квадратный метр в московских новостройках вырос на 8,4% и составил (в среднем) $5773.

Зато ценовые лидеры среди административных округов Москвы у всех аналитиков одни: это — Центральный ($16 069 кв. м), Западный ($7102 кв. м) и Юго-Западный ($5319 кв. м) округа, где в предложении преобладает качественное монолитное жилье.

Ожидается, что в следующем году в домах-новостройках цены вырастут за год на 15—25%. При этом средняя стоимость квадратного метра в домах эконом-класса может достигнуть отметки 4500 долларов. В Подмосковье картина более спокойная.

По данным аналитического центра, которым руководит Олег Репченко, в ближнем Подмосковье новостройки подорожали на 7% ($2542 кв. м), в среднем — на 17% ($2036). Почему так?

— Потому что квартиры в среднем Подмосковье до сих пор были относительно недорогими, им было куда расти. При этом в среднем Подмосковье активно развивается инфраструктура, улучшается транспортное сообщение. Граница между средним и ближним Подмосковьем стирается, — поясняет тенденцию аналитик.

Ожидается, что до конца года цены на столичные новостройки больше не вырастут. За исключением отдельных районов Москвы (например, Строгино), а также среднего и дальнего Подмосковья, где в отдельных районах может улучшиться транспортная доступность. Некоторые источники прогнозируют, что по итогам 2007 года столичные новостройки подорожают на 12%. Предпосылок для снижения цен на квартиры на сегодняшний день пока нет.

Дата публикации: 12:14 25 декабря 2007

Источник: bpn.ru