Китайский квартал против пригородной деревни

Незадолго до наступления нового года в Петербурге практически одновременно прошли презентации двух крупных градостроительных проектов. Один — на юго-западе города, по направлению на Петергоф и Константиновский дворец, другой на юго-востоке, на стыке Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в районе деревни Кудрово. Примечательно, что оба проекта — это планы квартальной застройки, которой не было в городе уже более 15 лет.

Первый проект разрабатывает «Шанхайская индустриально-инвестиционная компания», участие которой лоббируется как правительством Китайской народной республики, так и петербургской администрацией. Управляющей компанией проекта на юго-востоке является ОАО «КАД-Ленобласть», 100% акций которого принадлежит Комитету по управлению государственным имуществом Ленинградской области.

На первый взгляд, это два абсолютно независимых проекта, однако внимательные наблюдатели сразу же отметили у них много общего. Нам тоже показалось любопытным сравнить стратегии градостроительства и использования средств в двух соседствующих субъектах Федерации.

Для начала сравним масштабы проектов. Площадь, отданная под застройку в городском «китайском проекте», — 180 гектаров; в районе Кудрово будет освоено более 300 гектаров территории.

На юго-западе Петербурга построят около 1 миллиона квадратных метров жилья, 4 школы, 5 дошкольных учреждений, 2 больницы, 4 спортзала, бассейн, а вместо пожарного депо — банно-прачечный комбинат. Планируемая площадь под жилищную застройку в Кудрово — 1,5 миллиона кв. метров, остальное отведено под коммерческие и социальные объекты. Здесь планируется построить 15 детских садов, 5 школ, одну пожарную часть.

Объем инвестиций и в один, и в другой проект — около 1 миллиарда долларов. Проживать в этих новых районах будет тоже примерно одинаковое число жителей — порядка 35-40 тысяч.

На этом общности заканчиваются и начинаются принципиальные различия в подходе к привлечению инвестиций и управлению ими. Администрация Ленинградской области пошла по пути открытых аукционов и торгов. ОАО «КАД-Ленобласть» проводит всю предпродажную подготовку, организует тендер на подведение инженерных коммуникаций к участку и продает нарезанную на лоты территорию на аукционах.

Особенностью этих аукционов станет то, что на них будет предлагаться не так называемый «короткий пакет», при котором инвесторам еще предстоит осуществить массу работы и получить множество согласований, усложняющих и удорожающих проект, а уже максимально благоприятные условия для строительства.

Таким образом, понеся затраты только на предпродажную подготовку участков, Ленинградская область затем получит прибыль от разницы первоначальной и конечной цены на лот, которая в среднем составляет трехкратную величину. Причем уже сейчас о своем желании участвовать в конкурсе заявили более 50-ти инвестиционных компаний, которых не смущает необходимость отчислять $145 с каждого построенного квадратного метра жилья на социальную инфраструктуру. Для сравнения: в соседнем Невском районе Петербурга, где цена на землю гораздо выше, чем в Кудрово, социальные отчисления составляют $135.

Что же предлагается в проекте, предложенном китайскими инвесторами? На бумаге всё выглядит крайне заманчиво. Город отдает в аренду на 49 лет холдингу «Шанхайская индустриально-инвестиционная компания» участок у самого Финского залива, рядом с новенькой правительственной трассой, за небольшую арендную плату. Взамен китайские инвесторы обязуются построить на берегу залива «Балтийскую жемчужину» (так официально называется проект), реконструировать ныне наполовину засыпанный памятник архитектуры «Матисов канал» и построить причал для маломерных судов.

Но взамен этого они получают право на выбор подрядчиков для проведения работ и выбор фирм, которые будут в дальнейшем использовать построенные коммерческие площади. Хотя в проекте и сделаны реверансы в сторону российских компаний, но, поскольку в холдинг входят крупнейшие строительные, торговые и гостиничные компании Китая, вполне очевидно, кому именно будут отданы новые объекты.

Проведем элементарные подсчеты. При отчислении $145 на инфраструктуру с каждого построенного жилого квадратного метра (а их, напомним, в Кудрово будет 1,5 миллиона), можно построить примерно 310 тысяч квадратных метров объектов социального назначения, при средней стоимости в $800 за кв. метр. Китайские же инвесторы планируют ввести в эксплуатацию в городе порядка 340 тысяч метров социальных объектов.

Таким образом, говорить о серьезной разнице затрат на инфраструктурное развитие не приходится, а это — главный аргумент городского правительства. Мол, столько денег никто никогда на развитие социальной инфраструктуры не даст. Как выясняется — дают.

Остается прибыль от управления самим проектом. И тут разница видна уже невооруженным глазом. Вряд ли будущая сумма от аренды, какой бы высокой она ни была, перекроет прибыли от проведения аукционов. Да, временные рамки реализации этих проектов разнятся. Китайцы готовы всё сделать до 2010 года, тогда как сроки реализации проекта «Кудрово» жестко не определены. И, по мнению главного архитектора Ленинградской области Валерия Кима, этот проект может длиться не один десяток лет.

Быстрые, так называемые «короткие» деньги — это, наверное, неплохо. Однако и у них, как у любой монеты, есть своя оборотная сторона.

Материальной выгоды от целевого выделения земельного участка администрация города не получает. Большой кусок коммерческого сектора перейдет под контроль китайских предпринимателей. Не случайно ограничено и количество жилья, которое инвестор может передать в собственность своим согражданам. Ограничения потому и ставят, что есть вероятность того, что китайцев здесь будет намного больше «запланированного». Почему-то ни в Кудрово, ни Купчино, ни даже в элитном Пушкине таких ограничений нет. Значит, им будет выгодно жить именно в этом районе. Интересно, почему?..

Итак, правительство Санкт-Петербурга фактически вернулось к практике выделения земельных участков целевым образом. И если раньше их получали инвесторы, приближенные к прежней администрации города, то теперь — «стратегические партнеры». Возможно, если бы на аукционе сходные с «китайскими» условия были предложены отечественным инвесторам — они бы выстроились в очередь. Только правительству города, видимо, этого не надо. Ведь оно прежде всего думает о международном имидже Санкт-Петербурга... А то, чья бизнес-стратегия — городская или областная — окажется более эффективной, покажет время.