Курсы кройки и стройки: делаем перепланировку

Планировки типовых квартир редко отвечают представлениям жильцов об идеальном доме, поэтому многие рано или поздно задаются целью несколько раздвинуть или перекроить домашнее пространство: снести стену или присвоить часть общего с соседями коридора. В этом нет ничего невозможного, поскольку собственник имеет право переделать квартиру по своему вкусу. Главное — не заниматься самодеятельностью во избежание проблем с городскими инстанциями, штрафов и жестких предписаний.

Курсы кройки и стройки: делаем перепланировку

Предварительно надо оформить разрешения и согласования, которые подтверждают, что вносимые изменения не противоречат строительным нормам и правилам, не нарушают права соседей и обеспечивают сохранность дома.

Своими силами

Получать разрешения самостоятельно — самый долгий путь, требующий времени и терпения, зато наименее затратный.

Перед тем как начать ходить по инстанциям, необходимо разобраться в терминологии, чтобы понимать, что именно вы собираетесь изменять в своей квартире, и разговаривать с чиновниками на одном языке.

Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования — это изменения, которые требуется вносить в технический паспорт квартиры. Они называются переустройством. Перепланировка представляет собой изменение конфигурации жилого помещения. Ее также вносят в техпаспорт.

Если вы решили сделать перепланировку по всем правилам, возникают вопросы: куда обращаться и какие документы собирать. В настоящее время процесс получения разрешения на производство переустройства и (или) перепланировки жилых помещений подробно урегулирован постановлением правительства Москвы от 25 сентября 2007 года № 831-ПП. Согласно п. 2.2 указанного постановления, заявитель предоставляет в службу «одного окна» (орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения, — как правило, это орган местного самоуправления) следующие документы:

— заявление по форме;

— документ, удостоверяющий личность;

— документы, подтверждающие полномочия представителя;

— правоустанавливающие документы на жилое помещение;

— проект переустройства или перепланировки;

— технический паспорт помещения;

— поэтажный план и экспликация;

— согласие членов семьи нанимателя, занимающих жилое помещение по договору социального найма;

— заключение органа охраны памятников архитектуры, истории и культуры (при необходимости).

Чтобы во всем этом не запутаться, стоит позвонить в районную управу и уточнить перечень организаций, которые надо посетить. Там же должны дать контактные телефоны и адреса.

Проект новой жизни

«Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме указанных, — отмечает юрист компании «Пересвет-Недвижимость» Оксана Щеславская. — Решение о согласовании или отказе принимается не позднее чем через 45 дней со дня подачи заявки».

Поскольку проект переустройства или перепланировки является ключевым документом, начать сбор документов следует с него. При этом надо иметь в виду, что редкая мастерская согласится изготовить проект без предоставления поэтажного плана и экспликации на переустраиваемое жилое помещение. Поэтому первая инстанция, которую придется посетить, — бюро технической инвентаризации (БТИ).

После того как получены техпаспорт квартиры, поэтажный план и экспликация, подготавливается проект и, если требуется, техническое заключение, согласно которым будет проводиться перепланировка. Стоит отметить, что проектную документацию имеет право выпускать только организация, имеющая лицензию.Готовый проект следует согласовать в соответствующих инстанциях: Роспотребнадзоре (бывшая СЭС), Госпожнадзоре, с балансодержателем дома, при необходимости — в Главном архитектурно-планировочном управлении (ГлавАПУ). Объем проекта перепланировки бывает разным, все зависит от запросов клиента.

Легкий путь

Простейшие изменения в планировке квартиры допускается согласовывать без изготовления проекта, по эскизу. В этом случае процесс получения свидетельства займет примерно три месяца. «Например, косметический ремонт помещений, замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству не требуют разрешения Мосжилинспекции, — уточняет старший менеджер группы компаний «Русский дом недвижимости» Ольга Якуничева. — Для всех остальных видов переделки нужно специальное разрешение. Речь идет о разборке ненесущих перегородок; устройстве проемов в стенах; заделке дверных проемов, устройстве дополнительных санузлов; перестановке нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройстве внутренних лестниц; изменении конструкции полов.

Правило также касается так называемых «сложных» перепланировок: объединения квартир, присоединения балкона или лоджии, изменения формы окна. Хочется отметить, что несложные планировки типа совмещения санузла в его границах, перемещения раковин и ванн в пределах кухни или ванной узаконят по чертежу в службе «одного окна». Это занимает очень немного времени и не требует больших денежных затрат».

После того как все документы собраны и поданы в Мосжилинспекцию, в течение 45 дней оглашается решение, по которому перепланировка разрешена либо запрещена. «Запрет может быть связан с нарушением норм и правил проведения планировки, а также с истекшим сроком действия предоставляемых документов, ненадлежащим их заполнением и т. п. Вариантов много, — отмечает генеральный директор компании «Mirax–Дизайн» Галина Коржавых. — В случае положительного решения Мосжилинспекции надо сдать работы, выполненные по факту, приемочной комиссии (в лице инспектора Мосжилинспекции, представителя управы района и представителя управляющей компании). Тут тоже много подводных камней, и зачастую акт приемочной комиссии удается подписать далеко не с первого раза».

Конечным этапом процесса согласования является передача всех документов в органы БТИ для повторной инвентаризации квартиры. В результате собственник получает в бюро документы с отметкой о проведенной перепланировке и ссылкой на распоряжение жилинспекции. Далее изменения регистрируются в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), после чего собственник получает свидетельство о собственности на квартиру с учетом проведенной перепланировки.

Еще один важный момент — перепланировку удастся узаконить, только если недвижимость находится в вашей собственности. Если вы приобрели жилплощадь в новостройке, но еще не получили права собственности, то переделать эту квартиру нельзя. Жилье куплено по ипотеке? Изменения согласовываются с банком, у которого получен кредит.

Бывают случаи, когда собственник уже перекроил квартиру по-своему, но не зарегистрировал внесенные изменения — тогда придется получить разрешение по факту, т. е. легализовать свою перепланировку. Маршрут обхода инстанций и перечень необходимых документов те же самые. Наконец, самое интересное — цена вопроса.

«Все вышеперечисленные документы, если заниматься согласованием самостоятельно, обойдутся собственнику примерно в $1 тыс., — резюмирует О. Якуничева. — Расходы в большой степени зависят от сложности проекта и статуса проектировочного бюро. Плюс комиссионные санэпидстанции, пожарных, но здесь суммы небольшие — до 2,5 тыс. руб.».

По всей фирме

Сбор документов и обивание порогов — занятия не из приятных. Все хлопоты можно переложить на плечи специализированных строительных организаций, которые предлагают услуги по согласованию перепланировок в помещениях.

Плюсами подобного подхода, безусловно, являются уменьшение временных затрат, надежность подписываемых договоров и соглашений, полный контроль над процессом.

Подобные фирмы (разумеется, те, что с хорошей репутацией) умеют работать и по ускоренной схеме; тогда согласование перепланировочных работ займет всего около трех месяцев. Но к выбору посредников придется подходить осторожно.

Недобросовестные организации выполняют только часть возложенных на них функций, после чего клиентам приходится самостоятельно доводить регистрацию до конца. Поэтому, прежде чем обращаться в фирму, лучше навести о ней справки.

Обратите внимание на то, как давно компания работает на рынке, кто был ее клиентами, как фирма оформляет с ними отношения. «Не стоит доверять обещаниям согласовать перепланировку за месяц, поскольку на самом деле только на получение разрешения жилинспекции по эскизу уйдет не меньше двух месяцев, — советует директор департамента территориальных отделений ЗАО «Корпорация МИАН» Елена Бармина. — Хороший проектировщик не станет делать проект со слов заказчика, он обязательно выедет на объект и только после этого даст окончательный ответ о возможности согласования. Кроме того, надо оговорить все этапы работ с фирмой. По каждому этапу компания должна отчитываться — это позволит контролировать процесс».

Конечно, лучше найти таких специалистов старым проверенным способом — через знакомых. В противном случае хорошо бы увидеть их прошлые проекты, оценить опыт, объем работы и стоимость услуг. Если они значительно ниже, чем у конкурентов, это должно насторожить. Такие ненадежные фирмы нередко затягивают сроки получения справок и при этом тянут из собственников деньги на якобы дополнительные расходы.

Стоимость согласования перепланировки через специализированную фирму зависит от площади квартиры, ее местоположения (например, известно, что в Центральном, Юго-Западном, Западном округах жилье дороже) и объема работ. Цена зависит и от того, предполагают ли планируемые работы эскизы или требуется изготовление проекта. В Москве согласование перепланировки через фирму обойдется собственнику в сумму от $3 тыс. до $15 тыс.

Дружите с соседями

Можно обойтись и без согласований. Взять и передвинуть в квартире все стены по собственному усмотрению в надежде на то, что об этом никто не узнает. Ведь далеко не каждый день в гости приходят комиссии из ЖЭКа или БТИ. Впрочем, о происшедших в квартире метаморфозах балансодержателю могут сообщить «добрые» соседи. Если будет выявлен факт проведения несогласованного переустройства, собственника квартиры оштрафуют и обяжут через суд восстановить первоначальную планировку.

«Существует закон, позволяющий в случае нарушения норм и правил лишить владельца его квартиры, — рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. — Но это самая крайняя мера. В моей практике подобных прецедентов в Москве не было. Чаще всего наказанием служит распоряжение вернуть все в первоначальный вид или штраф и предписание, обязывающие получить распоряжение в установленные сроки».

Кодекс об административных правонарушениях РФ (п. 2 ст. 7.21) предусматривает, что самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда. Излишне говорить, что в случае аварии в доме по причине несогласованной перепланировки или переустройства ответственность также ложится на собственника.

Естественно, узнать, что делает жилец у себя в квартире, достаточно сложно. Но не надо забывать и о том, что у хозяина могут возникнуть неприятности при последующей продаже квартиры, поскольку зачастую потенциальный покупатель требует все надлежащие документы, в том числе и о регистрации переделок.

«При неправильной перепланировке теряется ликвидность объекта, — комментирует генеральный директор компании «Century 21 Еврогруп–недвижимость» Петр Машаров. — Например, вы захотите взять кредит под залог квартиры либо продать ее, а если перепланировка не согласована — это лишний козырь в руках покупателя, чтобы хорошо сбить цену. А если вы, например, зальете соседей, а перепланировка не согласована, то это может послужить отказом в выплате страховок, все выплаты лягут на вас. Собственность человека должна быть ликвидная — мало ли что случилось, а при проблемных документах есть риск потерять до 50% стоимости».

Такого же мнения придерживается Е. Бармина: «Наибольшие сложности возникают с квартирами, где к жилой площади присоединена лоджия (балкон) или туда вынесено отопление, поменялось местоположение кухни, ванной комнаты и, например, в результате объединения двух квартир присоединена часть лестничной клетки (тамбура). Зачастую эти квартиры очень презентабельны и даже удобны — покупатели загораются желанием жить там. Однако, узнав, что, согласно новому закону, новоприобретатель обязан узаконить перепланировку в кратчайшие сроки (что влечет за собой немалые материальные и моральные издержки) или вернуть все к первоначальному виду, большинство покупателей делают выбор в пользу типового жилья или квартир, перепланировку которых легко согласовать».

В то же время установленный порядок переустройства и перепланировки не распространяется на ремонт помещений, установку и разборку встроенной мебели, антресолей и замену инженерного оборудования. Так что разломать и убрать ненужные встроенные шкафы собственник вправе без всяких согласований.

Александр Иващенко, эксперт по недвижимости агентства «Кутузовский проспект»:

Существует две схемы перепланировок: упрощенная и по проекту. При упрощенной перепланировке не затрагиваются несущие конструкции, подоконное пространство, фасадная часть (остекление балконов), инженерные коммуникации. Заявка рассматривается 20 рабочих дней, далее выдается распоряжение. Стоит это недорого.

При перепланировке по проекту надо заказать техническое заключение и рабочий проект. Они должны быть согласованы с поднадзорными инстанциями (ГУ МЧС, Роспотребнадзор, обслуживающие организации). Проект заказывается в МИНИТОПе.

Очередь на перепланировку по проекту в панельных домах придется ждать около четырех месяцев. Вся процедура занимает около восьми месяцев и стоит 80 тыс. руб. Проект в кирпичных домах готовится в течение двух месяцев и обойдется в 30 тыс. руб. Вся процедура продлится около четырех–пяти месяцев. После рассмотрения выдается акт о проведенном переустройстве, который надо сдать в БТИ.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:

Если вы решили сделать перепланировку и согласовать ее по всем правилам, то приготовьтесь ждать. В умелых руках процесс получения разрешения Мосжилинспекции занимает два–три месяца, своим ходом — от шести месяцев до бесконечности.

Сегодня при продаже квартиры с перепланировкой или переустройством одним из основных требований покупателя является ее законность. Нередко при отсутствии необходимых согласований сделка либо расстраивается, либо покупатель требует соразмерного уменьшения цены с учетом предстоящих затрат.

Есть еще один важный момент, указывающий на то, что от согласования перепланировки лучше не отказываться. Похоже, что органы БТИ и управление Федеральной регистрационной службы по Москве договорились о нехитрой процедуре отслеживания незаконных перепланировок следующим образом: документы БТИ теперь «бессрочные», а вот УФРС прекращает прием на регистрацию прав и сделок с недвижимостью документов БТИ со сроком последнего обследования более пяти лет.

Дата публикации: 13:37 26 декабря 2007

Источник: bpn.ru