Методика реновации: срок окупаемости недостаточен

Московское правительство крайне заинтересовано в появлении на рынке новых объектов класса В- и В. Это своеобразный глоток свежего воздуха в условиях жесткого дефицита площадей для предприятий малого и среднего бизнеса, не говоря уже об организациях социальной направленности. Чтобы как-то снять остроту проблемы, столичные власти три года назад затеяли реновацию объектов нежилого фонда, принадлежащих городу. Естественно, не последним было и желание повысить качество и размер арендооблагаемой базы.

Судя по выводам, изложенным в Постановлении правительства Москвы от 11.09.07 г. № 787-ПП «О реновации объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, по итогам 2004–2006 гг. и задачах на 2007 год», удалось далеко не все. Почему? Об этом мы попросили рассказать Ивана НОВИЦКОГО, депутата Московской городской думы, члена Комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике.

— В 2004–2006 годах планировалось проведение реновации нежилых помещений, находящихся в собственности города, общей площадью чуть менее 170 тыс. кв. м. За три года сдано в эксплуатацию только 24 тыс. кв. м, или 23 объекта из 115 утвержденных. В чем, на ваш взгляд, причина такой низкой динамики?

— Программа была не продумана изначально. На первом этапе несколько раз уточняли перечень объектов, реновацию которых хотели провести. Потом вспомнили, что для каждого объекта необходимо заказать разработку актов разрешенного использования земельных участков. А для этого нужно запланировать выделение соответствующих денежных средств.

Наконец, средства пришли, акты заказали… И разрабатывали в среднем 22–25 месяцев. Поэтому к реализации программы приступили поздно. Вот и результат такой.

— Какие задачи ставит столичное правительство в своем постановлении «О реновации…»? Почему оно принято с таким опозданием и получится ли реализовать задуманное до конца года?

— Постановление рассматривали на заседании правительства Москвы в апреле текущего года, а вышло оно только в сентябре. Основная причина в том, что решение об увеличении ассигнований на реновацию потребовало внесения поправок и изменений в закон «О бюджете города Москвы на 2007 год». А это, как вы понимаете, процесс длительный. Поправки были приняты Московской городской думой только в июне 2007 года. После этого увеличенные ассигнования распределяли по административным округам. Так что, когда все решения были приняты, собственно, и вышло постановление правительства Москвы. Деньги после этого пошли, но освоить запланированные средства в полном объеме за три месяца вряд ли возможно.

Что касается задач, определенных постановлением, то здесь можно выделить два стратегических направления:

1. Привлечение арендаторов к участию в реновации (капитальном ремонте) занимаемых ими объектов (помещений) нежилого фонда, принадлежащих городу Москве. Как основной инструмент планируется использовать механизм экономического стимулирования.

2. Финансирование работ по реновации существующих объектов нежилого фонда города Москвы (надстрой и (или) возведение пристроек, строительство на месте сноса отдельно стоящих объектов) за счет:

• целевого бюджетного фонда развития территорий города Москвы в пределах выделенных на эти цели лимитов;
• собственных средств (чистой прибыли или фонда развития производства) государственных унитарных предприятий, занимающих помещения на правах хозяйственного ведения, в соответствии с их предложениями;
• средств Адресной инвестиционной программы Москвы, предусмотренных в бюджете города.

Вероятнее всего, перечисленные задачи придется решать и в наступающем 2008 году.

— Разработана ли на сегодняшний день методика привлечения средств арендаторов к реновации городской недвижимости?

— Такая методика разработана Департаментом имущества города Москвы и утверждена вышеупомянутым постановлением столичного правительства. Ее суть заключается в том, что на время проведения капитального ремонта (не более одного года) и на период окупаемости затрат арендатора (не более трех лет) устанавливается минимальная ставка. Кроме того, в период с 2007 по 2009 год по окончании срока окупаемости ставка арендной платы остается такой же, как и до начала проведения капитального ремонта. Начиная с 2010 года она изменится с учетом реновации объекта, но с применением понижающего коэффициента 0,9. И еще с согласия собственника арендатору предоставляется право сдачи объекта в субаренду.

К сожалению, вовсе не очевидно, что участник реновации успеет компенсировать свои вложения. Грубо говоря, если собственник волен «разбросать» окупаемость на любой, как правило, длительный срок, то арендатор вынужден в соответствии с утвержденной методикой уложиться максимум в три года. С моей точки зрения, за этот период примерно 30% затрат на реновацию не удастся компенсировать. Неудивительно, что арендаторы объектов, принадлежащих городу, не горят желанием участвовать в реновации, которая не учитывает их интересы. У нас уже все научились хорошо считать, и дарить городу свои кровные никто, конечно, не будет. А это в свою очередь существенно затормозит процесс реновации.

Дата публикации: 13:08 28 декабря 2007

Источник: bpn.ru