Загородный рынок. Итоги 2007-го и перспективы 2008 года

В уходящем году тенденции стагнации, ярко проявившиеся на рынке городской недвижимости, задели и загородное жилье, правда, не столь значительно. Не было ни суперактивности, как в прошлые годы, ни застоя. Вместе с тем наблюдатели указали на появление новых веяний, зародившихся в 2007 году.

Риелторы со стажем, отметив некоторое снижение покупательской активности в этом году, говорят, что качественный продукт, заявленный по адекватной цене, был востребован и всегда находил своего покупателя. «В частности, популярными объектами были лесные участки», — комментирует Наталья Пейсикова, специалист отдела загородной недвижимости компании «Остоженка». В компании «АГ Капитал» к такому продукту отнесли и поселки с оригинальной концепцией — все стандартное, маловыразительное стало меньше привлекать клиентов.

Границы рынка отодвигаются от столицы. За хорошим предложением покупатель готов ехать все дальше от МКАД. Несмотря на то что год был не самый активный по уровню спроса, цены на загородку не падают. Эта ситуация наблюдается во всех классах и объясняется повышением популярности жизни за чертой мегаполиса. Многие эксперты согласны: мода на свой дом будет только утверждать свои позиции.

В холдинге RODEX GROUP отмечают, что потребители стали более требовательными к качеству выполняемых работ, инфраструктуре поселков, особую роль теперь занимает концепция. Таким образом, в формулу успеха включен комплексный подход к реализации проекта.

Президент группы компаний «Рескор» Сергей Лупашко сделал оптимистичное замечание по поводу дефицитной недвижимости экономкласса. По его мнению, количество предложений относительно доступных объектов в этом году заметно выросло. В первую очередь, это коттеджи и таунхаусы по цене около 300 тыс. долл. — то, что можно купить, продав типовую московскую панельку.

Чтобы создать такие объекты, застройщикам приходится либо забираться очень далеко (100 км от МКАД и более), либо осваивать прежде мало котировавшиеся восточные направления. «Но процесс идет, и теперь загородный дом могут позволить себе даже люди со сравнительно небольшим достатком», — считает он. Статистика компании «МИЭЛЬ» все же свидетельствует о значительном отставании предложения в экономклассе. Тем не менее в фирме подтверждают, что в 2007 году девелоперы обратили свое внимание на этот сегмент: на рынок вышло порядка десяти новых проектов и еще несколько было анонсировано. В связи с этим следует ожидать дальнейшего наращивания количества демократичных по цене предложений. В целом соотношение загородных объектов выглядит следующим образом: эконом — 18,4%, бизнес — 41,8%, бизнес+ — 18,4%, de luxe — 18,1%, эксклюзив — 3,2%.

Ряд девелоперов заявили о намерении заняться строительством сетевых поселков, и в 2008 году начнут воплощать свои идеи. Так, «Норд Капитал» совместно со строительной компанией «Русстройтрест» до 2012 года планирует возвести в Подмосковье шесть — девять поселков экономкласса, которые войдут в сети «Изюм» и «Сибарит». «В недорогом сегменте этот подход абсолютно оправдан, так как отработанные технологии позволят значительно сэкономить на масштабах, что, в свою очередь, снизит себестоимость», — говорят в «Терре». Высокий спрос на такую недвижимость делает вполне правдоподобным прогноз компании по поводу будущего увеличения цен. Если в среднем по рынку рост может составить 25%, то в экономклассе — до 40%. Как отмечают в компании «Ком-Стрин», высокая себестоимость загородного жилья тормозит активное строительство достойных поселков для постоянного проживания в экономклассе. Развитие этого рынка возможно только при условии применения новых технологий быстрого возведения.

По данным «МИЭЛЬ», цены на вторичном рынке выросли на 13%, а на земельные участки на 30%. Таким образом, земля в этом году стала хитом продаж. Это совпадает и со сведениями, предоставленными компанией «Новый город». По наблюдению аналитическойслужбы компании, из всего спектра объектов загородного рынка наиболее высоким спросом пользовалась земля.

На втором месте по востребованности со стороны покупателей стоят завершенные проекты в обжитых поселках. А вот популярность недостроенных коттеджных поселков снижается. То же можно сказать и о проектах частных застройщиков.

Сегодня особое значение для клиентов приобретают сроки — от начала до завершения строительства организованных поселков проходит как минимум три — пять лет, а люди хотят жить здесь и сейчас, поэтому готовы переплатить за объект, близкий к конечной стадии готовности.

Среди новых тенденций 2007 года эксперты отмечают зарождающийся интерес застройщиков к малоосвоенным направлениям. Очевидно, что признанные лидеры, коими остаются Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское, Калужское шоссе, не сдают своих позиций, но растет и количество проектов на Симферопольском, Каширском, Щелковском направлениях.

Компания «Терра» считает, что флагманами 2007 года по объемам предложения и совершенных сделок стали Новорижская, Калужская и Дмитровская трассы. На их долю приходится 57% предложения. Рублевка оказалась вне этого рейтинга, так как теряет свои позиции в доле новостроек, зато остается на втором месте по сделкам на вторичном рынке. По оценке компании «Ком-Стрин», на загородном рынке появился явный интерес застройщиков к Калужско-Киевскому направлению. К концу 2007 года оно вышло на второе место после Новорижского шоссе по количеству предложений. Дополнительный стимул новой застройке дают работы по реконструкции Дмитровского, Ярославского, Симферопольского направлений.

Идея мультиформатных поселков, заявленная еще в 2006 году, получила свое немногочисленное, но все-таки подтверждение. Такова концепция нового микрорайона в Павшинской пойме Москвы-реки Красногорье де люкс, а также поселка Лесной Городок на Минском шоссе. Особенностью этих объектов станет смешанный тип застройки, включающей малоэтажные дома, коттеджи и таунхаусы и даже многоквартирные дома, как в Лесном Городке.

Мегапроекты, о которых много, но с сомнением говорили в текущем году, получили официальную поддержку федеральных властей. Это и проект А101, и Рублево-Архангельское, и Большое Домодедово.

В чем пока не произошло прорыва — так это в сфере инфраструктуры. Проживающие за городом вынуждены или ездить за обслуживанием в Москву, или снизить запросы по части сервиса. Дефицит объектов самого разного назначения ощущается на всех направлениях за исключением Рублевки. Впрочем, на Новой Риге в ближайшее время ожидаются изменения.

Еще одна тенденция укрепила свои позиции в текущем году — увеличилось количество покупок по ипотеке. Банки пока с осторожностью относятся к кредитованию загородного жилья, ведь перспективы ликвидности объекта залога не всегда ясны.

Тем не менее на положительное решение могут рассчитывать клиенты, предоставившие в залог имеющуюся недвижимость. И даже при достаточно высоких ставках (12% годовых и более) условия кредитования постепенно становятся более либеральными. Например, в качестве созаемщиков банки рассматривают близких родственников и членов семьи. По данным компании «МИЭЛЬ», средняя сумма займа по загородной ипотеке составляет 300–400 тыс. долл.

Специалисты отмечают два интересных фактора, один из которых показывает разницу между городским и загородным рынком, а второй, наоборот, демонстрирует наметившееся сходство. В столице почти перестали приобретать квартиры в инвестиционных целях, в то время как частные капиталовложения в жилье за городом — довольно частое явление. Доля инвестиционных покупок домов в поселках составляет на сегодня примерно 25–30%. Общим оказалось отсутствие сезонности продаж. Для загородного рынка это достаточно свежая тенденция, и именно в нынешнем году она закрепилась окончательно.

По мнению, высказанному в компании «Рескор», пожалуй, впервые в истории не было зафиксировано традиционного весеннего всплеска активности, а осенью — спада. Более того, в сентябре отмечалось повышение спроса на дачи, коттеджи, особняки: покупатели вернулись из отпусков и занялись решением жилищных вопросов. В общем, здесь все было так же, как с городскими квартирами.

Дата публикации: 10:52 14 января 2008

Источник: bpn.ru