Заложники ипотеки

Минувший год оказался для рынка недвижимости…многослойным: стагнация, начавшаяся еще осенью 2006-го; коррекция примерно на 2% с марта по июнь; осенние сомнения и неопределенность тенденции и, наконец, робкий, но настойчивый рост цен с конца осени. По данным Аналитического центра "Миэль", к концу года темпы ежемесячного прироста составили 3-4%.

Будущий год обещает быть более стабильным, но менее динамичным: большинство экспертов обещают прирост 1,5-2% в месяц и сильную зависимость от ипотечных механизмов. Заметим, что все эти цифры касаются долларовых цен. С учетом того, что доллар за 2007 год потерял около 6-7%, картина несколько меняется.

К тому же в середине 2007 года вступил в силу федеральный закон о выражении цен на товары и услуги в рублях привел к путанице: часть участников рынка перешла на рубли, часть – нет (особенно продавцы-частники). Немало продавцов, по-прежнему, оперируя в долларах, просто приписывали к цене рублевый эквивалент, причем каждый по своему курсу. Все это вместе сделало тренды динамики цен на квартиры в долларах и в рублях разнонаправленными.

Среди тенденций ушедшего года можно отметить окончательное вытеснение панельных домов монолитно-каркасными конструкциями на первичном рынке (16,6% против 76,1%) и незначительную разницу в цене между качественным новым жильем и предложениями "вторички" - не более 10-15%. Впрочем, последняя тенденция, по мнению руководителя аналитического отдела компании "ДОН-Строй" Алексея Чугунова должна измениться: "Мы считаем, что разрыв будет увеличиваться, как за счёт роста цен на современное жильё, так и за счёт снижения цен на жильё низкого потребительского качества".

В общем, Чугунов прогнозирует темпы роста цен на рынке нетиповых новостроек в диапазоне 1,3-1,8% в месяц (16-22%) годового прироста в 2008 году и примерно такой же прирост в 2009 году. Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" предсказывает рост цен на рынке новостроек примерно в 2% ежемесячно (24% в год). Эксперт ожидает некоторого увеличения объемов предложения в условиях стабильного спроса.

Что касается цен "вторички", то прогнозы большинства экспертов находятся вокруг цифры 15% прироста за год. Это вполне нормальный, стабильный уровень, характерный для развитых стран.

Впрочем, разнонаправленность динамики рублевых и долларовых цен вызвало некоторое смятение на рынке и, в том числе, новую волну чрезмерно смелых прогнозов об очередном двукратном росте цен на жилье в 2009 году. Нам представляется такой вариант развития событий весьма сомнительным, хотя после выборов вероятен некоторый ценовой всплеск, выбивающийся из общей динамики.

Аналитик ИК "ФИНАМ" Владимир Сергиевский полагает, что хотя темп роста цен на недвижимость в Москве и превысит средние показатели по России, но он вряд ли будет больше составит 15-20%. "Многое будет зависеть от темпов роста платежеспособного спроса, который определяется уровнем популяризации инструментов ипотечного кредитования", - подчеркивает эксперт.

Аналитик сектора недвижимости "Собинбанка" Вадим Горбунов не ожидает в 2008 году снижения ставок по ипотечным кредитам, "так как уровень инфляции, судя по всему, будет достаточно высоким, а стоимость западных денег вряд ли выйдет на докризисный уровень".

Сергиевский полагает, что "исходя из рыночной конъюнктуры (нестабильность международных финансовых рынков, высокая инфляция) можно ожидать даже некоторого роста процентных ставок. "Однако, принимая во внимание тот факт, что рынок ипотечных инструментов находится в стадии активного развития, - добавляет аналитик, - финансовые институты могут пойти на некоторое снижение собственных доходов в данном сегменте в целях увеличения рыночной доли".

Цифры и факты

В уходящем году объем предложения на первичном рынке жилья Москвы на протяжении всего года оставался практически неизменным и находился в пределах 310-335 домов-новостроек в месяц.

По итогам декабря средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья в столице составила $6084/кв. м с учетом элитных объектов и $4973/ кв. м без "элитки" (данные Аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль"). Годовой прирост составил 14,3%.

Лидером по ценовым приростам на вторичном рынке по итогам 2007 года является жилье бизнес-класса, подорожавшее с декабря 2006 года на 15%.

Средняя удельная цена предложения столичных квартир по итогам декабря увеличилась на 3,1% и составила $5429/кв.м. За год (относительно декабря 2006 года) уровень средних цен повысился на 12%.

Рост цен в конце года зафиксирован во всех округах столицы на квартиры различного качества и размера. Объем предложения, начав сокращаться осенью, к декабрю вернулся на уровень начала года.

Дата публикации: 10:55 14 января 2008

Источник: bpn.ru