«Брежневки» будут снесены: мэр сказал

В конце сентября 2007 года первый заместитель мэра и глава стройкомплекса столицы Владимир Ресин сообщил, что сноса девятиэтажек пока не планируется: «Может быть, в отдельных случаях, при проектировании какого-то участка. Но пока массово сносить девятиэтажные дома в столице мы не собираемся». Всего через два месяца мэр Москвы Юрий Лужков официально объявил, что город будет избавляться не только от ветхих кирпичных пятиэтажек, но и от панельных домов 1960–1970-х годов. Ремонтировать их, по мнению мэра, нецелесообразно — дешевле возводить новостройки.

«Брежневки» будут снесены: мэр сказал

Тут одно из трех. Первую версию — голова не ведает, что творит правая рука (и наоборот) — отметаем как оскорбительную для Москвы и москвичей. Вторую версию (решения ценой в сотни миллиардов московское правительство принимает и отменяет за пару недель) отбрасываем по той же причине. Третья версия («разнонаправленные тренды» призваны прощупывать общественное мнение) просто смешна: кого это мнение интересует? Еще раз проанализировав три версии, ищем четвертую.

А как же капремонт?

Всего-то в октябре, как раз между заявлениями городского главы и его правой руки, столичное правительство шумно анонсировало программу «Ответственным собственникам — отремонтированный дом на 2008–2014 годы». Мы писали об этом в начале ноября (см. М2 № 43 (355) от 6 ноября 2007 года).

«Цель проста и понятна, — заявил тогда Ю. Лужков, — капремонт только в тех домах, где созданы ТСЖ, и договор с ними о том, что они станут полностью обслуживать дома после капремонта». Наблюдатели также «просто и понятно» заключили, что цель властей — не забота о создании ТСЖ, а именно капремонт.

Столичные чиновники в последние годы оценивали объемы жилого фонда, нуждающегося в капитальном ремонте, в 70 млн кв. м, что занимает около трети столичного жилья. Но в октябре Ю. Лужков резко поднял планку, заявив, что до 2014 года городу предстоит капитально отремонтировать 13,8 тыс. домов общей площадью 117,5 млн кв. м (56% сегодняшнего жилого фонда). На это столичный бюджет готов потратить около 475 млрд руб. Добавим, что за предыдущие семь лет отремонтировано менее 1 млн кв. м жилья.

При этом сразу было сказано, что тратить деньги на «хрущевки», а также «сталинки» с деревянными перекрытиями и другие ветхие здания не предполагается: они подлежат сносу. Таких объектов в Москве около 40 млн кв. м, а с начала 1990-х годов, по утверждению московских чиновников, в столице появилось свыше 50 млн кв. м. Итого, около 90 млн кв. м. Если их отнять от 210 млн кв. м жилого фонда столицы, то останутся искомые 120 млн кв. м. Из них 9–12-этажных «брежневок» 1960–1970-х годов около 52 млн кв. м, а из оставшихся основную часть составляют более современные панельные дома конца 1970–1980-х годов и монолитно-кирпичные с капитальными перекрытиями разных периодов.

Мэр настолько проникся заботой о москвичах, что прозвучали и повышенные обязательства: полностью или частично отреставрировать 27,5 тыс. домов, или 164 млн кв. м жилья. Без малого 80% нынешнего жилого фонда! Фактически все, построенное до 1990-х годов, и даже больше. Страшно подумать: мэрия собралась капитально ремонтировать за свой счет даже дома, находящиеся в собственности федеральных ведомств.

Сколько при этом будет добавлено из бюджета к 475 млрд руб., запланированных на капремонт 117,5 млн кв. м, не сообщалось. Но и эти две астрономические суммы вызывали вопросы. Если первую разделить на вторую, то получится всего около 4 тыс. руб. на ремонт 1 кв. м. Это означает, что в подавляющем большинстве случаев речь идет не о комплексном (он требует 8–9 тыс. руб. на 1 кв. м), а о так называемом «выборочном» капремонте (2–2,5 тыс. руб. на 1 кв. м). Действительно, по данным столичного Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, комплексный капремонт должны были получить около 1,5 тыс. домов, а свыше 12 тыс. — выборочный.

Не было бы счастья...

По словам сотрудника одной из строительных компаний, злоупотребления возможны при любом варианте ремонта, в том числе и при капитальном. Но при комплексном капремонте происходит полная замена электрики, водопроводных, канализационных и прочих систем, лифтов, проектных перегородок, окон, полов и т. п., поэтому смета в домах одного типа различается лишь на доли процента. При выборочном ремонте сети меняются частично, в каждом доме индивидуально, поэтому проконтролировать расходы сложнее.

Казалось, еще неделя–другая, и ремонтники постучат в столичные дома: «Ну, как, хозяева? С купоросом будем красить или без купороса? Тут, значит, если не прокупоросишь, колеру правильного не будет. А можно и не купоросить».

И вдруг мэр заявляет: «Ремонтировать нецелесообразно — дешевле возводить новостройки». То ли, кроме журналистов, подсчитать было некому, то ли, наоборот: вся программа «Ответственным собственникам — отремонтированный дом» затевалась для того, чтобы дать работу паре–тройке проектных организаций… Через неделю никто и не вспомнит, сколько стоило городскому бюджету это «маленькое, но ответственное задание».

Специалисты рынка недвижимости отнеслись к очередному заявлению мэра благожелательно, но сдержанно.«Правительство Москвы приняло принципиальное решение о сносе не только пятиэтажек, но и 9–12-этажных жилых домов, — констатирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Это решение зафиксировано в проекте актуализированного Генплана развития до 2025 года. Сносу подлежат около 20 млн кв. м. Из них 13 млн кв. м — это панельные, блочные и кирпичные пятиэтажки, расположенные в основном на территории Западного, Северного, Северо-Западного, Восточного, Юго-Восточного и Юго-Западного округов. Примерно 5 млн кв. м приходится на панельные 9–12-этажные дома серий II-49, II-57, II-18 в Северо-Восточном, Южном, Восточном и Северном округах. Порядка 3 млн кв. м — другие многоэтажки, квартиры в которых не отвечают современным требованиям».

Пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов иллюстрирует ситуацию на примере микрорайона Калошино-А района Гольяново в ВАО. Первоначальный проект планировки территории Калошино-А предусматривал новое строительство, реконструкцию шести пятиэтажных домов с надстройкой двух верхних этажей и замену инженерных коммуникаций. Но по мере работы над проектом и в ходе встреч с местными жителями стало ясно, что этот вариант не лучший.

«В результате компания предложила снести пятиэтажки и возвести на их месте дома для переселения жителей, — рассказывает С. Лядов. — Мэр Москвы предложил включить в проект и ликвидацию девятиэтажных домов. Под снос пойдут четыре панельные девятиэтажки, расположенные по Щелковскому шоссе, 9, 11, 15, 19. Развитие концепции благоприятно скажется на состоянии квартала. Количество зеленых насаждений увеличится за счет высотности новых зданий и уменьшения «пятен» застройки. Бульварное окружение уменьшит шумы и техногенную нагрузку на микрорайон. В новом проекте предусмотрено и решение «гаражного вопроса». Все машины «уйдут» под землю, за исключением открытого паркинга на Амурской улице».

Не надорваться бы

«Разговоры о предстоящем сносе 9–12-этажек в Москве небезосновательны, — уверена управляющий партнер компании «МИЭЛЬ–Новостройки» Наталия Тихоновская. — Между тем нужно понимать, что такой проект предполагает серьезные обременения. С ростом этажности объекта увеличивается и количество семей, нуждающихся в расселении. Как результат, необратимо возрастает нагрузка на начальный период, который является самым значимым. В этой ситуации инвесторам не обойтись без поддержки московского правительства, будь то преференции в виде коммуникаций и дорог или частичная компенсация затрат».

Это объективно повысит стоимость квартир. Жильцов надо выселить, то есть либо купить и предоставить готовые московские квартиры эконом-класса небольших площадей с уже имеющейся отделкой, либо возвести стартовые дома в Подмосковье.

Подобные инициативы еще больше сократят количество инвесторов в Москве, потому что предложенные условия под силу только очень крупным компаниям.

«Насколько я знаю, ни один из банков в настоящее время не кредитует расселение граждан, поскольку эта операция считается непредсказуемой по времени и достаточно рискованной, — продолжает Н. Тихоновская. — Скорее всего это будут серьезные застройщики, обладающие собственными производственными мощностями и прибылью, которую они могли бы направить в эти проекты, а также банковской поддержкой. Таких компаний немного — сомневаюсь, что указанные планы будут выполнены в заявленные сроки. До 2010 года осталось всего ничего, в то время как только на расселение в уже готовые квартиры требуется не меньше года, а если строить стартовые дома, то и все два. На проработку концепции развития и подготовку документов также уйдет не менее полутора–двух лет. На мой взгляд, пять лет — это минимум, на который следует ориентироваться».

Генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров также характеризует расселение 9–12-этажек как очень затратную и фантастически сложную операцию, если она не входит в муниципальную или федеральную программу: «Но если пара таких домов не позволяет застройщику изменить облик всего микрорайона — это необходимый шаг. По рынку заметно, что девелоперы очень серьезно продвинулись, разбогатели, вышли на IPO, ставят перед собой более масштабные задачи, и это сторицей окупается. И им необходимы механизмы расселения подобных объектов».

За последние три–четыре года на высоком московском уровне несколько раз делались заявления о предстоящем сносе девятиэтажек. И столько же раз опровергались. Действительно, главный аргумент «сносителей» — нехватка земли — критики не выдерживает. Еще год назад мэр говорил: «У нас нет планов сноса панельных девятиэтажек, мы пока не разобрались с «хрущевками». Полностью ликвидировать этот жилой фонд, а мы сносим в год по 1 млн кв. м, намерены в 2009 году».

Дело в том, что к началу 2000-х в Москве было 36,5 млн кв. м пятиэтажек, ликвидировано свыше 4 млн, «сносимых» серий осталось около 2 млн. Остальные 30 млн кв. м относятся к «несносимым». Если их и убирают, то только в самых «вкусных» местах. А там, где «невкусно», несносимые так до сих пор и стоят. Благо они строились первыми, а значит, ближе к центру, так что шансы на то, что они все же будут снесены к 2009 году, достаточно высоки. Забота о москвичах здесь ни при чем — только бизнес.

Строго говоря, снося по 1 млн кв. м в год, Москва избавится от всех «хрущевок» лишь к 2040 году. И только тогда можно будет говорить о сносе девятиэтажек из-за нехватки земли. До тех пор 9–12-этажки будут рушить там и тогда, где это выгодно девелоперам. Ни о каких самостоятельных социальных целях здесь говорить не приходится.

Сегодня пятиэтажки целенаправленно не сносятся — с девятиэтажками история повторится. Вот, собственно, и есть четвертая версия. Даже с учетом того, что с 2008 года единственным крупным девелопером в столице остается столичное правительство.

Любой проект должен быть прибыльным. Часть прибыли получит городской бюджет, учителя и пенсионеры. А что-то, конечно, перепадет тем строительным компаниям, которые правительство по своему усмотрению привлечет к исполнению проектов.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:

К 2010 году программа по реконструкции ветхого пятиэтажного фонда подойдет к концу. После этого строительные мощности столицы скорее всего будут переключены на реконструкцию «несносимых» пятиэтажек, а также объектов с деревянными перекрытиями, которые не являются памятниками архитектуры.

Объемы реконструкции достаточно большие, и, на мой взгляд, до тех пор, пока жители всех упомянутых домов не получат квартиры в новостройках, говорить о реконструкции 9–12-этажек рано. Надо, чтобы прошло несколько лет, усовершенствовались строительные технологии. Сейчас сложно представить механизм реконструкции кварталов 9–12-этажных домов, а также условия, которые устроили бы и город, и застройщиков, при этом не увеличивая плотность застройки.

Однако рано или поздно Москва столкнется с необходимостью сноса панельных и блочных домов. Поэтому уже сейчас наблюдается отказ от возведения таких домов в пределах МКАД и постепенный переход к монолитному домостроению.

Елена Турецкова, старший юрист юридической фирмы «Мегаполис Лигал»:

В декабре 2007 года столичное правительство одобрило Генплан развития города до 2025 года, который еще должна утвердить Мосгордума. План предусматривает в числе прочего снос жилых домов первого и второго периодов индустриального домостроения (5-, 9-, 12-этажки, преимущественно серий К-7, II-32, 1605-АМ, 1 МГ-300, II-35, П-49П и I-515), а также ветхих и аварийных жилых зданий в объеме 18 млн кв. м.

В материалах проекта Генерального плана есть схема зон планируемого развития и размещения жилых объектов на период до 2025 года (http://www.vmc.expo.ru/plan-2007/24_1.jpg). В схеме отмечены кварталы сноса или реконструкции, в том числе 9–12-этажного жилого фонда.

Это не значит, что будут уничтожены все 9–12-этажки — ликвидируются только дома определенных серий. А сроки сноса будут уточнены законом города Москвы о Генеральном плане (видимо, Мосгордума примет его не раньше лета–осени 2008 года), а затем окончательно утверждены постановлениями правительства Москвы.

Дата публикации: 13:22 16 января 2008

Источник: bpn.ru