Как выгоднее сдавать коттедж: на год или на сутки

Впереди – февраль и март, традиционное время, когда наступает оживление на рынке загородной аренды. Арендаторы начинают подбирать варианты для летнего отдыха и для постоянного проживания. Если вы хотите сдать свой загородный дом, - подумайте, какой вариант вам больше импонирует: пустить жильцов, минимум на год или обойтись краткосрочными отношениями. И то, и другое, как известно, имеет свои плюсы и минусы.

На праздники и на будни

Итак, аренда может быть краткосрочной (от дня до полугода) и долгосрочной. Учтите, что пик краткосрочной аренды приходится на новогодние праздники и лето, когда люди хотят отдохнуть на природе.

Правда, как рассказали эксперты корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru, в этом году желающих снять коттедж на рождественские каникулы было на удивление мало. Может быть, виновата погода – снегом нас в этом году небесная канцелярия не балует. Возможно, причина в дороговизне. Найти более- менее приличный коттедж дешевле ста тысяч рублей за одни сутки весьма трудно. Цена этого вопроса возросла по сравнению с прошлогодним сезоном более чем на 20%.

Так что, назначая цену, помните, что арендаторы тоже умеют считать. И если за те же (а то и меньшие) деньги можно отдохнуть в другом месте (за границей, например), переплачивать они не будут.

Другая сторона медали. Пару лет подряд случалось так, что уже за несколько недель перед новым годом свободных загородных домов в наличии уже не было. В связи с этим имеет смысл внимательно следить за ситуацией на рынке. Если вы увидите, что спрос приближается к предложению, то имеет смысл не сдавать свой особняк заранее, а «попридержать» его, и встретиться с арендаторами уже непосредственно перед праздниками. Это даст возможность назначить более высокую арендную плату.

Что касается долгосрочной аренды, то в этом случае коттедж снимают как минимум на год. Обычно так поступают представители крупных иностранных фирм, работающих в России, или семьи (часто коттеджи для мам с детьми снимают мужья, которые работают в городе и живут преимущественно тоже в пределах мегаполиса). Больше всего желающих арендовать коттедж на длительный срок наблюдается с февраля по март включительно.

Запросы господина арендатора

Нужно быть готовым к тому, что рынок сдачи в аренду коттеджей стал достаточно конкурентен. Сейчас наметилась тенденция появления целых «доходных» деревень, где все коттеджи, находящиеся на их территории сдаются в аренду. (На эту тему читайте наш материал – «Спецпоселки: спрос превышает предложение») Нижняя ценовая планка «съема» домика в такой деревне — от $5 тыс. в месяц. И арендаторы нередко предпочитают такой, более организованный и предсказуемый, вариант. Поэтому, чтобы выиграть в борьбе за целевую аудиторию, нужно как можно больше знать о ее предпочтениях и запросах.

«Сегодня востребован элитный сегмент аренды загородных коттеджей, а предложения в этой области мало, поэтому выход в данный сегмент со стратегической точки зрения является для застройщиков верным решением», – отмечает менеджер Департамента по связям с общественностью инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP Максим Корнев.

Наиболее популярными загородными направлениями являются Рублево-Успенское, Киевское, Калужское, Новорижское Можайское, Пятницкое, Волоколамское, Минское, Дмитровское, Ярославское. К наиболее востребованным у арендаторов местам относятся Николина Гора, Жаворонки, Переделкино, Внуково.

В разное время года арендаторы предпочитают и разную удаленность от города. «Летом многие готовы уехать за 30–40 км от Москвы, – говорит Максим Корнев. – В холодное же время года люди стараются жить ближе к городу – спросом пользуются коттеджи, расположенные на удалении до 15 км».

Кстати, именно летом оказывается активно задействован более дешевый пласт загородного рынка. «Примечательно, что москвичи по традиции привыкли арендовать на летний сезон именно дачи, в классическом понимании, а не коттеджи, и такая тенденция пока сохраняется», – утверждает эксперт отдела загородной и коммерческой недвижимости Инвестиционной компании МГСН Геннадий Сидоров.

Разумеется, арендаторы обращают внимание и на то, какую инфраструктуру имеет эта местность, удобно ли подъезжать к ней, есть ли неподалеку лес, реки или озера. Не помешает и близлежащая горнолыжная трасса с яхт-клубом.

Наконец, по данным первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, в 2007 году больше всего арендаторы интересовались вариантами, вписывающимися в рамки от $ 1000 до $ 3000 за месяц.

Что почем

Теперь определимся с ценами. Разумеется, чем популярнее место, элитнее коттедж, дороже его «начинка», тем больше денег заплатит вам арендатор. Все коттеджи можно разделить на три категории (принадлежность к которым будет влиять на величину арендной платы).

Деревянный домик со всеми удобствами, находящийся в старом поселке, населенном самой разношерстной публикой, относится к эконом-классу.

Объекты бизнес-класса стоят на участке как минимум в 20 соток. Ремонт в таком коттедже сделан не позднее 2 000 года, а площадь дома составляет 250–500 кв. м.

Элитные особняки в несколько этажей расположены на участке в 30–50 соток. Площадь такого коттеджа – от 500 кв. м. Ремонт свежий, бытовая техника и мебель – абсолютно новые. Это минимум. Совершенствовать который можно бесконечно, равно как и назначать арендную плату. Цифра в $25 тыс. долларов в месяц за право проживать в таком доме никого уже не удивляет.

«Аренда элитного дома с камином, спортзалом, большим ухоженным садом и открытым бассейном стоит от $10 тыс. в месяц. Аренда коттеджа бизнес-класса стоит от $2 тыс. до $10 тыс. в месяц», — говорит Максим Корнев (RODEX GROUP)

Если ваш домик находится в Восточном районе Подмосковья, то, по мнению Геннадия Сидорова (МГСН) тут на сверхприбыли рассчитывать не приходится. Это мнение подтверждают и в компании МИЭЛЬ-аренда — постепенный рост арендных ставок отмечался на протяжении года по всем направлениям, за исключением Востока и Северо-Востока. Значительнее всего за год выросла арендная цена коттеджей на удалении до 10 км от МКАД и от 20 до 30 км от МКАД.

На величину арендных платежей влияет и время года (летом цены будут выше, нежели зимой), и возраст дома (проживание в новых коттеджах обойдется дороже).

Где выше риски

Как мы уже отмечали, на краткосрочной аренде можно неплохо заработать. Стоимость одного дня «праздничной» аренды составляет как минимум 100 тыс. руб. (то есть порядка $3 тыс.). Однако и риски повреждения вашего имущества здесь будут выше – праздники все-таки.

К сожалению, трудно застраховать себя от потерь и в «обычные» дни. Тем более, вряд ли люди, платящие вам несколько тысяч долларов в месяц за право проживать в доме, будут в восторге видеть у себя на пороге «инспекцию» в лице вас или ваших близких. Конечно, все «амортизационные» расходы, так или иначе, закладываются в арендную плату, но все равно вряд ли вам захочется восстанавливать дом из пепла после отъезда неблагодарных арендаторов.

Поэтому к вопросу выбора жильцов нужно подойти со всей ответственностью. Для того чтобы расширить список потенциальных «квартирантов», некоторые владельцы коттеджей даже снижают стоимость аренды. И, возможно, в этом есть свой здравый смысл.

В идеале сдать свой коттедж представителям крупных иностранных фирм, развернувших свою деятельность в нашей стране. Но главы западных корпораций, как правило, снимают жилье сразу для многих своих сотрудников, а для этих целей более приемлем вариант «доходных» деревень.

Жилец снимает не только дом, но и участок

Как и при всех товарно-денежных отношениях главным документом при сдаче коттеджа является договор аренды, где должны быть прописаны права и обязанности сторон. (Подробнее об этом в наем материале «Своевременный договор аренды защитит от скандалов».

Этот документ заключается в двух экземплярах. В нем обязательно должна содержаться информация об арендной плате, сроках ее внесения, времени действия договора и порядке его расторжения. Предусмотрите и ответственность жильцов за порчу имущества. Для этого необходимо привести его полный перечень с указанием состояния на текущий момент (наиболее дорогие предметы можно даже сфотографировать).

Все это – базовые пункты любого договора аренды. В нашем случае его можно дополнить договором обслуживания участка, который будет предусматривать возложенный на арендатора надлежащий контроль за коммуникациями, состоянием «ландшафта» и т. д.

И не забудьте, что для заключения договора аренды коттеджа арендодателю «необходимо иметь два основных документа – это паспорт и права собственности на строение и землю», – напоминает эксперт отдела загородной и коммерческой недвижимости Инвестиционной компании МГСН Геннадий Сидоров.

Дата публикации: 10:56 21 января 2008

Источник: bpn.ru