Управление жильем: о ТСЖ

Необходимость определиться с формой управления многоквартирным домом была установлена Законом «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и Жилищным кодексом РФ. Гражданам предложили сделать выбор между управлением непосредственным, с помощью управляющей компании или через товарищество собственников жилья. Эксперты отмечают, что непосредственное управление собственниками подходит для домов с малым количеством квартир. Найти достойную управляющую компанию пока непросто: этот рынок еще не развит. Власти подталкивают население к созданию ТСЖ.

Считается, что такая форма позволяет снизить затраты на управление домом. Но при этом возникает масса вопросов. Ответы на некоторые из них дает юрист Алексей Абрамов.

В начале 2007 года наше ТСЖ оформило придомовую территорию (земельный участок) в общую долевую собственность. Как теперь мы должны платить земельный налог?

Для вас хорошая новость — товарищества собственников жилья освобождены от уплаты земельного налога. Московская городская дума приняла Закон г. Москвы от 10.10.2007 г. № 40 «О внесении изменений в статью 3.1 Закона г. Москвы от 24.11.2004 г. № 74 «О земельном налоге». Теперь ТСЖ, жилищные кооперативы, жилищно-строительные и иные специализированные потребительские кооперативы, созданные в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, освобождаются от уплаты земельного налога в отношении территории, используемой ими для достижения уставных целей.

Данная льгота начала действовать с 4 ноября 2007 года и будет распространяться на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 года.

На какой срок создается ТСЖ?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

В нашем доме имеется помещение, которое правление ТСЖ хочет сдать в аренду. Но мнения жителей разделились: не все согласны с таким планом. Сколько голосов должно быть отдано за положительное решение данного вопроса?

Вопрос о сдаче помещения в аренду обсуждают на общем собрании членов ТСЖ. Решение считается принятым, если за него отдано не менее двух третей от общего числа голосов членов ТСЖ.

Купили квартиру в доме, в котором действует ТСЖ. Сами пока членами ТСЖ не стали. Как и кому мы должны платить за коммунальные услуги?

В соответствии с п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, платят за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ.

Вступив в товарищество, собственники вносят обязательные платежи или взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья.

У нас в доме два года назад было создано ТСЖ. Первоначально размер взносов был не очень большой. Но в последнее время все изменилось. Я считаю, они сейчас слишком завышены. Есть ли какой-либо нормативно-правовой акт, регламентирующий размер обязательных взносов для членов ТСЖ?

Специального акта, который бы указывал, в каком размере ТСЖ может устанавливать членские взносы, не существует. Сумму взносов и обязательные платежи определяет общее собрание собственников. Решение по данному вопросу принимается большинством от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей.

В нашем 17-этажном доме пять подъездов. Домом управляет управляющая организация, работой которой довольны не все жители. В одном из подъездов собралась инициативная группа, призывающая сменить управляющую компанию. Эти активисты агитируют соседей отказаться от услуг действующей организации и выбрать для своего подъезда другую компанию. Возможно ли такое?

Нет, невозможно. В соответствии с п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом может управлять только одна управляющая компания. Вопрос о ее смене должен быть решен на общем собрании собственников жилья. Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий этого договора.

Наш многоквартирный дом не очень большой, всего 16 квартир. Пока мы находимся на балансе у ЖЭКа. Так как ЖЭК работает плохо, думаем, а не создать ли нам ТСЖ или не нанять ли управляющую организацию. Но многие боятся, что тогда расходы по оплате коммунальных услуг возрастут. Оправданы ли наши опасения?

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). В соответствии с ЖК РФ образование или ликвидация товарищества собственников жилья не является основанием для изменения размера платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ). Эти нормативы устанавливают органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления. Таким образом, ни ТСЖ, ни управляющая организация не могут снизить или повысить плату за ЖКУ.

Но помимо платы за ЖКУ собственники квартир обязаны вносить деньги за содержание и ремонт жилого помещения, а также за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества. И если в доме создано ТСЖ или выбрана управляющая компания, то размер платы за содержание и ремонт определяется на общем собрании собственников. Сумма может стать чуть выше или остаться прежней, но главное — этих средств должно хватать на содержание общего имущества дома.

Недавно купили квартиру в доме, где создано ТСЖ. Теперь от нашей семьи требуют подписать заявление о зачислении в члены ТСЖ и заплатить членский взнос в размере 6 тыс. руб. Вправе ли я не вступать в ТСЖ?

Конечно, только вы решаете, быть вам членом ТСЖ или нет. В ТСЖ вступают на добровольной основе. И, если вы не хотите, вас никто не может принудить подписывать заявление. Что касается обязательного взноса, то здесь необходимо разобраться.

Если это членские взносы, то вы, не являясь членом ТСЖ, не обязаны их платить. Если это какой-либо обязательный платеж и решение о нем принято в установленном порядке на общем собрании членов ТСЖ, тогда придется заплатить, даже не являясь членом ТСЖ.

В нашем доме пока не создано ТСЖ, все проблемы решает местная Дирекция единого заказчика (ДЕЗ). Поговорив с соседями, пришел к выводу, что никто ничего менять не хочет. То есть нашим жителям безразлично, кто будет управлять домом: ТСЖ или управляющая организация. Что будет, если мы все же не определимся со способом управления?

Если в двух словах, скорее всего, вы так и останетесь на попечении ДЕЗ. А вообще, в соответствии с законом, если жильцы многоквартирного дома не определились со способом управления или принятое решение не было реализовано, орган местного самоуправления должен провести до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации. Его проводят также в случае, когда до окончания срока действия договора управления, заключенного по результатам конкурса, способ управления не выбран или принятое решение не реализовано.

Собственникам помещений в многоквартирном доме придется заключить договор управления с управляющей организацией, которая будет выбрана в результате открытого конкурса. Любой собственник помещения может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию. Если открытый конкурс признан несостоявшимся, то заключение договора управления допускается без его проведения.

Дата публикации: 13:46 23 января 2008

Источник: bpn.ru