Элитный «прирост» капитала в 2007 году

На рынке недвижимости Москвы (с тех пор как, собственно, и появился этот рынок) всегда были востребованы элитные объекты. Оставим в стороне споры о том, что отнести к этому сегменту, сегодня подведем итоги 2007 года.

В тройке самых дорогих столиц

Как уже писал «Собственник», цены на элитную недвижимость Москвы в течение года росли и стремительно обгоняли столицы мира, традиционно славящиеся своей дороговизной. К примеру, за 11 месяцев 2007 года на 8,9% превысили аналогичный показатель для Центрального Лондона, как свидетельствует отчет международной консалтинговой компании Knight Frank. Всего же за 2007 год, по данным департамента элитной недвижимости «Миэль-Новостройки», рост цен на квартиры элитного класса составил 12%, а средняя цена одного квадратного метра в элитной новостройке дотянулась до 12 083 у. е.

Самыми дорогими жилыми объектами, продававшимися этой компанией в 2007 году, названы: дом в Трубниковском переулке и «Арбатская усадьба» – цена на пентхаусы в ней на конец 2007 года достигла $47 тыс. за кв. м. Чуть дешевле – Молочный переулок, 7 (в начале 2007 года квартиры в этом доме были проданы по $41,3 тыс. за «квадрат»), и Брюсов переулок, 19, со средней ценой за квадратный метр в $33 064.

Президент инвестиционной группы SESEGAR Ирина Жарова-Райт оценивает рост расценок на элитный метр несколько выше: «Наши прогнозы относительно роста цен на элитную недвижимость в 2007 году подтвердились.

Стоимость квадратного метра выросла в общей сложности более чем на 40%. Спрос на самый дорогой сегмент рынка продаж элитного жилья, от трех миллионов долларов, увеличился за прошлый год почти в два с половиной раза. В верхнем ценовом диапазоне по-прежнему находится «Золотая миля» в Хамовниках».

Сходные цифры приводит заместитель директора отдела исследований рынка компании Knight Frank Наталья Пронина: «Стоимость элитного жилья на первичном рынке в столице за 11 месяцев 2007 года выросла в среднем на 40,9%». Судя по тому, что в 2007 году Москва уверенно заняла третье место по дороговизне элитного жилья в различных рейтингах, удорожание действительно было близко к этой цифре.

Естественный дефицит

Ценообразование на элитном рынке, как в Москве, так и в Лондоне и в Нью-Йорке, связано с дисбалансом спроса и качественного предложения, естественным дефицитом количества площадок под новое строительство в традиционно элитных районах, считают эксперты Knight Frank.

Есть и другие причины, более локального или административного характера. Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty, связывает рост цен прежде всего с реализацией отложенного спроса, которая пришлась преимущественно на второе полугодие, когда покупатели, не желающие больше откладывать покупку, вернулись на рынок. «Росту цен способствовало и сокращение числа строительных площадок в центре, что было связано, в частности, с запретом на точечную застройку», – добавляет она.

Одну из важных тенденций прошлогоднего рынка – элитка вне ЦАО – отмечает Ирина Жарова-Райт: «В 2007 году активизировались продажи на ранее «замороженных» объектах, в том числе появились квартиры в «Копернике», как под чистовую отделку, так и с ремонтом от застройщика (в данном случае речь идет только о первичном рынке)». По ее мнению, в связи с децентрализацией рынка предложение стало смещаться за пределы Садового, а то и Третьего транспортного кольца. «Тотальный дефицит площадок в центре вкупе с запретом на точечную застройку привели к тому, что внимание девелоперов в основном было сконцентрировано (и эта тенденция сохранится в ближайшие годы) на масштабных по площади участках застройки вне ЦАО. Конечно, после появления таких объектов, как «Коперник», «Онегин», «Римский дом», репутация Замоскворечья как перспективного элитного района упрочилась», – добавляет она.

По ее словам, интересным фактором, повлиявшим на развитие рынка в прошедшем году, можно считать также профессиональное признание рынка апартаментов как жилого сектора. Связано это с проблемами точечной жилой застройки в историческом центре и спросом на подобные помещения, где ограничения на «прописку» не влияют на сегодняшний момент на продажную цену. «Также все мыслимые рекорды побил в прошлом году спрос на особняки, где цена на метр общей площади успешно перевалила за рубеж $30 тыс. за метр, при условии эффективности площадей менее 70%. А уж особняки с территорией более 5 соток вообще вошли в ранг дефицита», – добавляет она.

Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль», утверждает, что в 2007 году новым решением для российского рынка элитной недвижимости стала идея о создании лофтов. Причем решением, активно реализуемым на практике. К примеру, такое жилье будет предлагаться в проекте «Арт-Хаус» в Тессинском переулке, в заводских зданиях, которые имеют историческую ценность и не подлежат сносу, и первые ласточки, конечно же, завод «Каучук» и «Красный Октябрь».

Слишком дорого даже для богатых

Говоря об элитном рынке в 2007 году, нельзя обойтись без ипотеки. Да, богатые тоже хотят покупать квартиры в кредит, более того, эта услуга на рынке элитного жилья Москвы весьма востребована. Как говорит генеральный директор «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов, существует несколько причин, по которым богатые люди прибегают к ипотечным кредитам. Во-первых, многим просто невыгодно изымать крупную сумму из оборота собственного бизнеса, гораздо удобнее ежемесячно выплачивать определенную сумму.

Во-вторых, люди с высокими доходами приобретают недвижимость по ипотеке с целью инвестиций или дальнейшей перепродажи в условиях роста цен на недвижимость. Кроме того, некоторые богатые люди просто не умеют копить деньги, поэтому для приобретения квартиры им легче воспользоваться ипотекой. «Как правило, максимальный ипотечный кредит, предусмотренный банками, составляет $1 млн либо неограниченный. Однако банки к кредитам в размере около $1 млн относятся с настороженностью», – отмечает Алексей Шленов.

Ирина Жарова-Райт говорит, что в этом году стало явно заметно и понятно: сегодняшний российский рынок недвижимости становится частью глобальных процессов. «Мы живем по общим экономическим законам. В то же время мы меньше, чем многие столицы, попали в зависимость от кризиса ипотеки sub-prime в США, повлекшего ощутимые изменения на финансовых рынках по всему миру. Но, к сожалению, общемировой кризис отодвинул возможности массовой ипотеки в России еще на пару лет».

При этом все ньюсмейкеры отмечают, что в настоящее время ипотека в сегменте элитной недвижимости приобретает все большую популярность. За прошлый год, по разным данным, с привлечением ипотеки было проведено от 16 до 24% от общего объема сделок с элитной недвижимостью, и это сопоставимо с цифрами, которые эксперты рынка приводят для эконом-класса городского жилья.

Итоги года для самого дорогого жилья вызывают весьма смешанные чувства. С одной стороны, вхождение в тройку самых дорогих столиц мира – чем не повод для национальной гордости, с другой стороны, очевидно, что волей-неволей рынок элиты подтягивает за собой эконом-сегмент. Особенно с учетом того, что теперь элитный дом за пределами ЦАО далеко не нонсенс, а VIP-персоны претендуют на те же самые ипотечные ресурсы банков, которые в условиях кризиса ликвидности, понятное дело, ограниченны. Как будет развиваться элитный рынок в 2008 году и прогнозы экспертов для данного сегмента рынка читайте на следующей неделе.

Дата публикации: 12:42 28 января 2008

Источник: bpn.ru