«Якорь» ищет место

Современный торговый центр немыслим без больших сетевых магазинов, так называемых якорей. Они привлекают покупателей широким ассортиментом товаров и выгодными ценами, поэтому собственники ТЦ с готовностью приглашают их в свои проекты. Но пока спрос на торговые площади превышает предложение, хозяевами положения остаются девелоперы. Именно они дают ответ на вечный вопрос якорных арендаторов «быть или не быть?». И если быть, то кому и в каком количестве. Впрочем, с некоторыми требованиями ретейлеров считаться все же придется.

По мнению специалистов, в торговом центре должно быть не менее двух разнопрофильных ключевых арендаторов, привлекающих основные потребительские потоки. Например, в ТРЦ «Город» их несколько — «Ашан», «Банана-мама», «Спортмастер» и «ХЦ». Это правило применимо и в отношении небольших объектов. Впрочем, все зависит от количества квадратных метров, на которые претендует каждый «якорь».

В среднем их доля должна составлять не более 40% от общей площади ТЦ. Если это соотношение превысить, то владельцу торгового центра будет сложно выйти на расчетный уровень рентабельности, а срок окупаемости проекта увеличится. Исключение составляют объекты, позиционируемые в формате ретейл-парка. Здесь все арендаторы являются ключевыми, поэтому они занимают от 80 до 100% площадей.Кто нужен?

Вопрос о том, какие «якоря» должны присутствовать в составе торгового центра (их количество, розничный профиль, ценовая ниша), решается на этапе создания концепции ТЦ. «Тогда у сетевого оператора еще есть возможность заказать помещение под себя», — поясняет Анна Рудакова, консультант по недвижимости консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). Такой подход может значительно снизить риски создания ошибочных архитектурных решений, а также оптимизировать финансовые затраты на строительство помещений. Чем технически сложнее размещение арендатора в составе ТЦ, тем раньше начинается согласование всех необходимых параметров.

Процедура привлечения «якорей» происходит в процессе презентации будущих объектов конкретной целевой группе компаний. Обычно брокерам заранее известно о потребностях сетей в расширении, открытии новых магазинов, и подобное общение гарантированно дает положительный результат. «Если претендентов на площади несколько, то, как правило, устраивают тендер либо выбирают самый известный бренд», — рассказывает Юля Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank.

Проще всего подобрать универсальные «якоря», которые могут успешно функционировать в любом торговом центре. К ним относятся продуктовые супермаркеты, магазины спорттоваров, бытовой техники и электроники, парфюмерии, универмаги. Для профильных — формат DIY (товары для дома и сада) — подходят только специализированные ТЦ.

Основное правило при размещении ключевых арендаторов: товарные группы должны не пересекаться, а, наоборот, дополнять друг друга. «Конечно, у каждого своя целевая аудитория, но покупатель, приезжая за конкретными товарами, по ходу посещает и другие магазины, вследствие этого возникает синергетический эффект», — говорит Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест».

Почти все арендаторы будут рады расположению в составе торгового центра продуктового супермаркета. Это обусловлено тем, что около 40–45% расходов потребителей приходится на продукты питания, следовательно, данный оператор гарантированно привлечет большое число посетителей. Впрочем, крупный продуктовый «якорь» не всегда будет уместен в ТЦ, расположенном в центре города. По мнению Николая Волчкова, генерального директора управляющей компании «Торговый Квартал», покупатели едут в «Охотный Ряд» или «Атриум» для того, чтобы приобрести какую-то обновку, технику, сходить в кино, но не за хлебом или колбасой.

Репутация снижает риски и… ставку

Каждая сетевая розничная компания развивается по утвержденному плану, в котором прописаны все приоритеты. При выборе торгового центра «якорный» арендатор обращает внимание на позиционирование и программу продвижения ТЦ, что является показателем конкурентоспособности объекта. Если он только строится, то принципиальным моментом станет дата планируемого открытия, так как сетевому оператору потребуется заложить в будущий бюджет расходы на отделку помещения, закупку оборудования и запуск рекламной кампании.

По словам Елизаветы Эстриной, руководителя отдела консалтинга компании Praedium, существует целый список (short list) условий, которым должен отвечать торговый центр, чтобы хозяева сетей (в первую очередь известных) согласились снимать в нем площади. Основным и самым жестким критерием на сегодняшний день является арендная ставка, далее по степени убывания значимости — месторасположение, концепция, архитектурный проект, а также девелопер, возводящий объект, и управляющая омпания (их репутация на рынке). Именно репутация снижает риски ретейлера при участии в проекте.

Как правило, ставки для «якорей» в Москве в полтора-два раза ниже, чем для остальных арендаторов ТЦ. По словам Айдара Галеева, директора департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», для гипермаркетов они составляют 120–140 долл./кв. м в год (без НДС и операционных расходов), а для супермаркетов — 250–350 долл. На низкие ставки собственник ТЦ согласится и в том случае, если «якорем» выступит известный киноретейлер. В среднем они могут варьироваться в пределах 115–150 долл./кв. м в год. Для операторов бытовой техники и электроники, арендующих помещения площадью 1000–2000 кв. м, платежи назначаются из расчета 600– 800 долл./кв. м, а площади от 3000 кв. м и более сдают по 500–600 долл./кв. м. Если для собственника принципиально привлечение конкретного арендатора, он может предложить ему персональную систему льгот и скидок.

Тем не менее бывают ситуации, когда вопреки советам консультантов или брокеров владельцы объектов настаивают на заведомо завышенных ставках. В этом случае собственнику не придется выбирать ключевых арендаторов из списка подходящих. Он будет вынужден ждать, когда кто-либо согласится на его условия.

Сесть на свое место

От того, где будет построен торговый центр, зависит успех его дальнейшей работы. Поэтому «якоря» отдают предпочтение объектам, местонахождение которых считают наиболее удачным. Но у каждого свои специфические приоритеты. Например, для гипермаркетов DIY — это расположение ТЦ на основных транспортных магистралях, в том числе вблизи МКАД или сразу за окружной автодорогой. Операторы киносетей предпочитают торговые центры у метро или в середине жилых массивов. Для продуктовых супермаркетов лучшее место — спальные районы, точно так же, как и для сетевых дисконт-центров, продающих со скидкой одежду, обувь и т. п.

Не каждый поедет в ТЦ, где нет площадей, соответствующих его потребностям. Например, «Седьмому континенту» потребуется от 1500 кв. м, «Азбуке вкуса» — от 1000. «Перекрестку» в формате супермаркета достаточно 800–1600 кв. м, но если он позиционируется как городской гипермаркет, то тут уже запросы на несколько порядков выше — от 4 до 7 тыс. кв. м. «Ашан» не может войти в некоторые проекты в силу того, что просто не вписывается в предлагаемый метраж. «Если торговый центр хочет получить в качестве «якоря» «Ашан», «Мосмарт» или Real, то необходимо разрабатывать проект здания так, чтобы площадь гипермаркета составляла не менее 10 тыс. кв. м», — отмечает Наталия Орешина, директор отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. В настоящее время площадь открывающихся магазинов OBI достигает 12–16 тыс. кв. м, а «Леруа Мерлен» — 9 тыс. кв. м. Несложно догадаться, что ТЦ, свободно разместивший такой формат, а также еще несколько профильных «якорей», должен располагать территорией не менее 100 тыс. кв. м.

Впрочем, помимо объема не последнюю роль играет и планировка. Например, Media Markt в первую очередь рассматривает предложения, где ширина зала составляет 36 м и более. А для операторов киносетей очень важен шаг колонн, который должен быть не менее 12 м. «Чем правильнее геометрия помещения, тем легче вписать в него кинозалы и соответствующую технологию, в которой основным является единое пространство», — поясняет Анна Ким, руководитель отдела PR и продвижения проектов компании «МТ Девелопмент». Для большинства «якорей» актуальным является требование по высоте торговых залов. Для супермаркета — не меньше 4 м, а гипермаркетов и кинотеатров — 8–10 м. Тогда потолок не давит, а в зале достаточно света и воздуха, считают эксперты.

Важны киловатты и не только

Нельзя не учитывать и такой важный аспект, как мощность электросети. Так, для «якорных» арендаторов, реализующих бытовые приборы и электронику, она должна быть не менее 200–350 кВт, что объясняется необходимостью одновременно подключать многочисленную технику, находящуюся в торговом зале. Примерно столько же электроэнергии, а в некоторых случаях и больше, потребуется для продуктового супермаркета. Для того чтобы в торговом центре появился кинотеатр, нужно обеспечить электрическую мощность из расчета не менее 0,7 кВт на 1 кв. м арендуемой площади. Дополнительную нагрузку на сеть дают кондиционеры. На каждые 10 кв. м дополнительно требуется 1 кВт электроэнергии. В самом сложном положении оказываются ТЦ, расположенные на наиболее выигрышных площадках в центре города, где мощности перегружены.

Помимо подсобных, складских и других технических помещений, а также подъездных путей потребуется большая парковка. «Ее отсутствие или недостаточное количество машино-мест на стоянке является серьезной причиной отказа посетителей приезжать за покупками в торговый центр», — считает Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood.

И еще, для «якорей» важны юридические аспекты сделки, в частности срок договора — желательно пять — десять лет. Дело в том, что на отделку помещения идут значительные средства, следовательно, арендатор должен быть уверен в том, что они окупятся.

Свято место пусто не бывает

Эксперты допускают, что «якорь» может уйти из торгового центра. Например, из-за слишком низких транспортных и пешеходных потоков, неудобных развязок, наличия строящихся конкурентов с более привлекательными условиями. По данным компании Welhome, в «Европарке» на Рублевском шоссе ключевым арендатором изначально был «Рамстор», но, не выдержав конкуренции с «Седьмым континентом» и «Перекрестком», располагавшимися в том же районе, он покинул ТЦ. Заменивший его «Ашан» имеет конкурентное преимущество как по ассортименту представленного товара, так и по цене, поэтому новому «якорю» удалось сразу привлечь значительные потребительские потоки.

Кроме того, сетевые компании постоянно ищут помещения для своего развития. Поэтому и выбор у девелопера всегда есть, и наполняемость ТЦ уже на стадии строительно-монтажных работ составляет 60–80%. В компании Astera Oncor Moscow считают, что на любую появившуюся площадь в торговом центре претендуют практически все сети бытовой техники и электроники. Конкуренция, может быть, не такая жесткая, но достаточно заметная существует и среди других ретейлеров. Словом, если площадь не подойдет оператору или сам оператор не устроит собственника ТЦ, его место тут же займет другой.

Дата публикации: 10:50 04 февраля 2008

Источник: bpn.ru