Рублевка: вечные ценности по цене от $1 млн.

Рублевка – это больше чем просто подмосковное направление, сегодня это скорее символ элитного загородного рынка. И хотя по темпам развития Рублево-Успенское шоссе давно не на первом месте, жилье здесь пользуется стабильным спросом – несмотря даже и на то, что нижний порог стоимости здесь (независимо от формата) начинается от $1 млн.

Плюсы и минусы

«Модное, пафосное, дорогое. Нет, очень дорогое. Этот ассоциативный ряд – первое, что приходит на ум, когда мы говорим о Рублевке, – говорит Василиса Баженова, руководитель дачно-развлекательного комплекса «Гагаринлэнд».

– Это действительно так, трасса уже давно заслужила такую славу, подтвержденную и книгами Оксаны Робски и сериалом «Рублевка life». Дом на Рублевке – это своеобразная визитная карточка, так исторически сложилось».

Помимо фактора престижности, к плюсам направления традиционно относят хорошую экологию: благодаря давнему запрету здесь нет ни одного промышленного предприятия. В свое время именно это обстоятельство во многом и сделало трассу известной и популярной. «Издревле это были охотничьи угодья, где отдыхали и охотились дворяне и князья. Также, благодаря тому что трасса тупиковая, здесь искусственно созданы препятствия для развития транзитного транспорта», – продолжает Алексей Артемьев, директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate.

Действительно, по 29-километровой спецтрассе, заканчивающейся тупиком, каковой является Рублевка, ограничено движение грузового транспорта. С другой стороны, движение тут ограничено в принципе – из-за постоянных пробок.

«Вопреки разговорам о пробках, хочу сказать, что, на мой взгляд, движение там стандартное: шоссе хорошо патрулируется, а пробки возникают только, когда его перекрывают», – возражает руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко. Но надо понимать, что перекрывают шоссе часто, причем в любое время суток.

Особенности Рублевского предложения…

По итогам 2007 года Рублево-Успенское шоссе показало не слишком впечатляющие результаты: вместе с маркетинговым дублером – Ильинским шоссе – на его долю приходится не более 13% от общего числа фактических сделок. «Вместе с тем подобная ситуация не является свидетельством «заката» Рублевки. Реальные причины проседания спроса носят временный характер и связаны с дефицитом адекватного потребностям покупателей нового предложения, – говорит Нина Резниченко. – В ближайшие 2 года в районе Рублево-Успенского шоссе ожидается выход на рынок порядка 3 загородных мегапроектов, которые наверняка позволят данному направлению вернуть былые позиции».

Самый известный из упомянутых мегапроектов – «Рублево-Архангельское» выйдет на рынок уже в 2009 году, что не может не сказаться на структуре предложения самым существенным образом. Пока же Рублево-Успенское шоссе живет «вторичкой». «Точечные застройщики охотятся за каждым куском земли. Существует также отдельный вид бизнеса – спекуляция землей. Крупные девелоперы перепродают ее друг другу, земля как актив, который покупают, ждут повышения цены, а потом продают, ничего на ней не строя», – рассказывает Алексей Артемьев. На Рублевке очень мало коммерческих проектов поселков, продолжает эксперт, здесь процветает, ввиду дефицита земли (цена которой – от $40 тыс. за сотку, а верхний предел весьма размыт, но точно превышает $200 тыс.), именно точечная застройка. «Застройщик покупает 1-2 земельных участка в существующем коттеджном поселке и строит на них дома на продажу, либо покупаются старые дачи и также на их месте строятся новые дома. Соотношение коммерческих проектов поселков и точечной постройки в процентах 20/80. Поэтому появление нового коттеджного поселка всегда вызывает интерес, так как есть спрос», – говорит Артемьев.

…и спроса

«Пользуются спросом многие проекты на Рублево-Успенском шоссе, – рассказывает Нина Резниченко, – но хотелось бы отметить, что в последнее время произошло смещение покупательского спроса в сторону проектов «под ключ».

Большинство потенциальных покупателей ориентируются на уже готовые проекты, а не на те, которые находятся в стадии строительства. Например, поселок 10 Ярдов был раскуплен в рекордные сроки».

Весьма динамично шли продажи в 2007 году и в Папушево, и в Николино, и в Горках-2. Всего за год число реализуемых в районе Рублевки проектов сократилось на 6 по причине завершения продаж. Из заметных поселков, вышедших в прошлом году на рынок, Резниченко отмечает Усово-Огарево: 9 домовладений (от 600 до 1027 кв. м на участках от 0,17 до 0,37 га) в 11 км от МКАД.

«Что касается спроса, то это направление пользуется повышенным спросом на любую недвижимость в принципе, – говорит Алексей Артемьев. – Единая социальная среда, богатая престижная инфраструктура, которая по насыщенности и разнообразию пока стоит на 1-м месте, – это очень привлекает покупателя. Раздоры, Барвиха, Жуковка – цены на дома в этих местах очень высоки и продолжают расти до сих пор. Связано это и с трафиком – они находятся достаточно близко от Москвы». Соответственно, и цена «любой недвижимости в принципе» начинается от $1 млн – безразлично, будь то коттедж или таунхаус.

По словам Андрея Уфимцева, директора по продажам агентства элитной недвижимости «Новое Качество», средняя общая цена домовладения на Рублево-Успенском шоссе к началу года составляла $1,8 млн – но, разумеется, реальные цифры сильно разнятся в зависимости от конкретного предложения. Минимальная цена, зафиксированная аналитиками «Нового Качества», около $500 тыс., максимальная – $4,1 млн. Цена аренды, по данным Ostogenka Real Estate, начинается от $6 тыс. в месяц.

Вечный status quo

По темпам развития Рублевка вряд ли перегонит в обозримом будущем Новую Ригу, даже благодаря мегапроектам (тем более что Новорижскому шоссе тоже есть чем похвастаться в этом отношении, то же Рублево-Архангельское будет иметь съезды на обе трассы). Но, уверены эксперты рынка, своего покупателя Рублево-Успенское направление сохранит, и колебания рынка его вряд ли коснутся: по сравнению с остальными направлениями, говорит Алексей Артемьев, Рублево-Успенское шоссе обладает иммунитетом из-за высокого спроса на него.

«Несмотря на динамичное развитие других шоссе, Рублевка не сдает позиций и продолжает оставаться в высшей ценовой категории, – соглашается Василиса Баженова. – Это противоречивая трасса, и отношение к себе она вызывает такое же. Тем не менее Рублевка уже давно перестала быть просто одним из направлений Подмосковья, это больше чем просто дорога с дорогими коттеджами. Это своеобразный символ загородного рынка, где сосредоточено имиджевое жилье».

Дата публикации: 11:55 06 февраля 2008

Источник: bpn.ru