В этом году в Москве будет введено 1 млн. кв. м офисных площадей

Общий объем ввода новых площадей на рынке офисной недвижимости в Москве в 2008 году составит 1 млн. кв. м. Такой прогноз делают аналитики консалтинговой компании Mayfair Properties.

В аналитическом обзоре компании говорится, что ключевой тенденцией развития рынка офисной недвижимости в Москве в 2007 году стало повторение ситуации на рынке в 2006 г. – ввод новых офисных площадей не приводит к снижению спроса на офисы класса А и В.

Объем введенных в 2007 году качественных офисных помещений составил более 700 тыс. кв.м., что сопоставимо с данными за 2006 год. Объем помещений классов А и В среди объектов ввода уравновешен. При этом, вклад объектов реконструкции в суммарное количество вновь введенных площадей составляет порядка 40-45%.

Эксперты Mayfair Properties отмечают тенденцию снижения в 2007 году объема офисных помещений, предлагаемых застройщиками для продажи, в общей структуре предложения. «Это вызвано стремлением участников рынка офисной недвижимости получать стабильный доход на протяжении длительного промежутка времени, притом, что дефицит качественных офисных помещений сохранится в дальнейшем», - говорится в обзоре.

По данным компании, структура предъявляемого спроса к офисным помещениям в 2007 году выглядела следующим образом. Основная доля спроса приходилась на офисные площади, расположенные в бизнес-центрах класса «А» и «В» (80%), при этом на офисные помещения класса «С» приходилось около 12% предъявляемого спроса. Остальные 8% приходились на отреставрированные особняки, которые расположены преимущественно в пределах ТТК. В структуре спроса на качественные офисные помещения доля объектов класса А составила 30%, класса В – 70% по итогам года.

Совокупный объем реализованного спроса (аренда / покупка) на готовые и строящиеся офисные помещения класса «А» и «В» в 2007 г. в г. Москве составил 1,730 млн кв.м., что в 2,3 раза превышает годовой объем введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей. «Таким образом, помимо всех вновь введенных за год площадей, были поглощены помещения в ранее построенных объектах, а также заключено большое число сделок по аренде/покупке еще не введенных в строй офисных помещений. Налицо продолжающийся рост неудовлетворенного спроса на качественные бизнес-центры. Ожидается, что эта тенденция сохранится и в 2008 году», - подчеркивается в исследовании.

Согласно обзору, по состоянию на конец 2007 года, средний уровень арендных ставок в Москве составил $880 за кв.м. с год по офисам класса А и $625 по офисам класса В, без учета НДС и эксплуатационных расходов. Таким образом, годовой прирост арендных ставок на качественные офисные помещения составил 18% по классу А и 11% по классу В.

Средний уровень цены продажи 1 кв.м. офисных площадей составил $6500 на конец 2007 года. Объекта класса А предлагаются на продажу по цене $8000-10000 за кв.м., класса В - $3000-7000 за кв.м. Итоговый рост цен за год в данном сегменте рынка составил от 35% до 50%, что связано с крайне малым объемом качественного предложения офисов на продажу в сочетании с достаточно высоким уровнем спроса на покупку дорогих помещений. Ожидается, что в 2008 году столь высоких показателей не будет отмечено, поскольку большая часть спроса сместится на рынок аренды офисов.

Аналитики Mayfair Properties предполагают, что в текущем году рост стоимости аренды офисов в столице может составить от 10% до 15% в зависимости от класса, стоимость продажи может вырасти на 20%-25%. По их мнению, доля вакантных площадей на рынке продолжит снижаться вне зависимости от класса, увеличится доля объектов реконструкции в структуре нового предложения, продолжится региональная экспансия столичных игроков.