«Ингеоком» переехал с Курской на Павелецкую

Архитектурный совет Москвы утвердил проект строительства многофункционального подземного комплекса в районе Павелецкого вокзала общей площадью почти 130 тыс. кв. м. Основным его владельцем стало ЗАО Объединение «Ингеоком»: ему принадлежит 70% комплекса, городу - 30%. А льготы, которые получает «Ингеоком», практически гарантируют проекту успех.

Архитектурный совет Москвы - последняя значимая инстанция, от решения которой зависит судьба любого нового строительства в городе. Вчера совет окончательно утвердил технические параметры проекта, так что началу строительства комплекса под площадью Павелецкого вокзала уже вряд ли что-то помешает.

Тем более что основной владелец и заказчик строительства комплекса известен уже более двух лет - согласно постановлению правительства Москвы, им стало ЗАО Объединение «Ингеоком». Компания имеет опыт реализации подобных проектов: она выступала генподрядчиком строительства ТЦ «Атриум» на «Курской», по завершению которого 60% общей площади торгового центра перешло в собственность объединения «Ингеоком», а 40% остались в собственности города. В данном случае «Ингеокому» в создаваемом для реализации проекта ОАО «Павелецкая» отойдет уже 70% акций, а департаменту имущества правительства Москвы достанется лишь 30%. «Ингеоком» получит и другие преференции. В частности, заместитель гендиректора по строительству «Ингеокома» Владимир Брандин подтвердил «Бизнесу», что за аренду земли в период строительства и до момента полной окупаемости проекта компания будет платить по минимуму - 3% от зональной стоимости аренды земли (аналогичная схема использовалась и в случае с ТЦ «Атриум»). По оценкам риэлтеров, срок окупаемости проекта может растянуться на четыре-пять лет, а само строительство - на два-три года. Таким образом, объединение «Ингеоком» будет пользоваться льготой шесть-восемь лет.

Что касается подробностей самого проекта, то строительство будет вестись на площадке 129,48 тыс. кв. м, расположенной между Садовым кольцом и зданием Павелецкого вокзала. Планируется возведение двух павильонов с восточной и западной сторон вокзала (которые будут соединены со станцией метро и Павелецким вокзалом), четырехуровневого подземного пассажа и пятиуровневого паркинга на 875 машино-мест. Как рассказали «Бизнесу» в компании Colliers International, генеральном консультанте проекта, торговые галереи предполагается разместить на всех подземных этажах, супермаркету отведены 2–3 тыс. кв. м на минус втором этаже, фудкорт и десятизальный мультиплекс на 1495 мест разместятся на минус четвертом.

Строительство комплекса начнется во втором квартале 2005 года. Девелопером проекта, по информации «Бизнеса», стало ЗАО «Техинвест», а наиболее вероятным генподрядчиком, по словам Максима Гасиева, директора департамента торговой недвижимости Colliers International, является турецкая компания Enka.

Мнения экспертов о возможной стоимости строительства комплекса заметно различаются. Так, по оценке заместителя генерального директора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, общая стоимость проекта составит $250 млн, что равноценно официальной стоимости строительства ТЦ «Охотный ряд». Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев оценил только строительную часть торгового комплекса на Павелецкой в $140 млн. «Другие расходы „Ингеокома” - на отделку помещений, обременения городу и т. д.- сейчас оценить сложно, они обычно становятся ясны уже в ходе реализации проекта»,- утверждает он. По словам Максима Гасиева, инвестиции в проект составят около $150 млн.

Но ни один из риэлтеров не сомневается в успехе нового проекта «Ингеокома». Директор по развитию компании Leeds Property Group Алексей Могила считает, что подземный торговый центр на Павелецкой станет аналогом ТЦ «Охотный ряд». «Только в отличие от „Охотного ряда”, который по своему типу соответствует festival-центру, торговый центр на Павелецкой должен быть ориентирован на транзитные потоки»,- добавляет он. Инвесторам придется это учесть. «Павелецкая площадь сейчас захлебывается от транспортных потоков. Особенно затруднено движение по Кожевнической улице в связи с расположением там нескольких торговых комплексов. Поэтому девелоперам придется предложить варианты улучшения организации движения по площади»,- полагает Алексей Могила.

По мнению Ильи Шершнева из Swiss Realty Group, ставки аренды на торговые площади в новом подземном центре будут близки к ставкам, существующим сегодня в «Атриуме» и «Охотном ряду»,- около $1,5 тыс. за кв. м в год. Исходя из этого риэлтеры оценивают срок окупаемость проекта в четыре-пять лет.