Антикварная Москва дорожает, как и элитная

Бывают вечные ценности, не подверженные моде, сиюминутности и прочим временным факторам. К ним можно отнести историческую застройку Москвы, которую профессионалы рынка недвижимости дружно относят к сегменту «элитное жилье» по многим параметрам, и, прежде всего, по стоимости. Стоимость квадратного метра в историческом московском доме доходит до 25 тысяч долларов. Хотя при желании можно найти и антикварное жилье в пределах 5-10 тысяч долларов. Любителей старины не смущает возраст приобретения, вероятно, они считают, что благородная «патина» придает особый шарм жилью и статус хозяину.

Строго говоря, объектом исторической застройки считаются здания и сооружения, построенные до 1917 года. Однако риэлторы-практики относят к этой категории и более поздние постройки, - до середины XX века и даже включают в нее знаменитые сталинские высотки.

Из-за больших коридоров и комнат, высоких потолков, удачных планировок старомосковские дома по праву считались элитными. Так продолжалось до середины 90-х годов – до той поры, пока не начали в Москве появляться элитные «новомосковские» дома.

"«Новички» помимо обширных комнат и высоких потолков обладали почти совершенной инженерной начинкой но – самое главное – могли похвастаться собственным подземным гаражом, закрытой территорией, совершенными охранными технологиями, - рассказывает ведущий специалист агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова, — Новая элита начала теснить в этом сегменте элиту старую, понизив спрос на нее, склонив к понижению цен. Но не надолго: спрос на историческую недвижимость вернулся в 2003–2004 годах. В это время из Европы к нам пришла мода на антикварные вещи, на антикварные дома".

«У исторических домов (если они восстановлены) всегда есть ряд неоспоримых преимуществ перед элиткой, — добавляет заместитель генерального директора Национальной Риэлторской Группы (NRG) Алена Каприелова, — это уникальная планировка квартир, всегда большие потолки и т.д., плюс хорошие виды из окон – этим сейчас не могут похвастать многие новые дома».

Как их классифицируют

Понятно, что историческую недвижимость и искать следует в историческом центре города. Старомосковские дома сконцентрированы по знаменитым адресам - Китай-город, Никитский бульвар, Большая Никитская, Романов переулок, Камергерский переулок, Дмитровка, Чистые пруды, Остоженка… Хотя есть и исключения, например, поселок художников «Сокол» (читайте нашу статью «Коттедж в черте Москвы: прихоть или расчет»).

Исторические здания Москвы можно разделить на два вида: особняки и многоквартирные дома, разъясняет Алена Каприелова. Особняки строились в XVIII-XIX веках и являлись первым аналогом городского жилья. В качестве примера можно назвать дом «Россия» на Сретенском бульваре.

Многоквартирные дома строились в основном в первой половине ХХ века, жилье в них предоставлялось видным партийным и советским деятелям. Например — дом в Романовом переулке, 5 и дом на Котельнической набережной.

Первый был построен архитектором Мейснером, в нем проживали Рокоссовский, Малиновский, Фурцева; в 20-х годах он был известен как 5-й дом Советов. В доме на Котельнической набережной, построенном в 1953 году (легендарной сталинской высотке) квартиры предоставляли больше творческой интеллигенции: там проживали Твардовский, Раневская, Лучко…

Алла Аксенова (DOKI) обращает внимание, что для классификации домов по времени постройки, этажности и архитектурному стилю введено понятие морфотипов. Их выделяют шесть: «старомосковский малоэтажный, разреженный», «старомосковский малоэтажный периметральный», «традиционно-разноэтажный», «периметрально-компактный», «конструктивизм» и «неоклассицизм».

«Разреженный» и «периметральный» предполагают застройку домами преимущественно первой половины ХIХ в., высотой не более трех этажей и длиной фасада не более 40 метров. При этом если первый тип формируется отдельно стоящими друг от друга зданиями, то второй предполагает, что здания примыкают друг к другу и составляют единый фасад по линии застройки улицы.

К «традиционно-разноэтажному» морфотипу относят территории, застроенные 3–4-этажными домами во второй половине ХIX века. «Периметрально-компактный» предполагает 4–7-этажную застройку конца ХIX – начала ХХ веков (иногда середины ХХ века), высотой не более 70 метров.

Исторические здания, построенные в эпоху Сталина, причисляют к морфотипам «конструктивизм» и «неоклассицизм». Под «конструктивизмом» понимают территорию, застроенную 6–8-этажными зданиями в 1920–1930 годах по оригинальным авторским проектам.

Последний тип – «неоклассицизм» – это застройка 1940–1950 годов по оригинальным авторским проектам с максимальной высотой здания 12 этажей. Основная роль морфотипов — упростить потенциальному покупателю выбор подходящего по эстетическим соображениям здания.

Юридические тонкости

Еще один важный момент, который необходимо знать будущим покупателям — юридический статус зданий. И по этому признаку они делятся на две категории. Как объясняет заместитель директора АНО «Центр опеки наследия» Сергей Конев, одни имеют статус памятника архитектуры (федерального, регионального или местного значения), другие – нет.

Это накладывает отпечаток на те сложности и юридические ограничения, с которыми столкнется владелец недвижимости. В любом случае, всякий ремонт и всякие изменения нужно согласовывать.

Если дом памятником не признан, — то в местном отделе архитектуры. Не памятником, но объектом исторической застройки, в основном, считаются здания и сооружения, построенные до революции. Предмет охраны в этих зданиях – в первую очередь, фасад. В этом и заключается основное его отличие от объекта культурного наследия – памятника арихитектуры Такое здание можно частично разобрать, перестроить, при этом сохраняя фасадную часть здания.

Если же иметь дело с памятником, то для любого изменения надо получать разрешение в управлении по охране памятников. Как уточнил Сергей Конев, сейчас с собственниками квартир начали заключать договор охраны, причем предмет договора определяется индивидуально. Это могут быть детали интерьера, например, камины. В Москве и Санкт-Петербурге такой договор при покупке обязательно заключается.

Что важно: сегодня, если сами жильцы дома не подадут заявку на изменение статуса дома – он не изменится. Соответственно, покупая квартиру в доме, не являющимся памятником, можно спокойно делать согласованный с архитекторами ремонт. Поскольку статус дома не изменится, следовательно, можно не бояться того, что потребуют переделывать, учитывая новые условия.

Инвесткомпании вкладываются в историю

Конечно, когда мы говорим об историческом жилье, то возраст приходится учитывать. Сразу на ум приходят сгнившие деревянные перекрытия, прохудившиеся трубы и тому подобные «прелести». Впрочем, как полагает Алена Каприелова (NRG), почти все московские здания отреставрированы и реконструированы. Сергей Конев (АНО «Центр опеки наследия»), в свою очередь утверждает, что ничего невозможного нет, и все вопросы состояния дома вполне разрешимы. Сегодня есть технические решения для, например, дублирования деревянных перекрытий.

Кроме того, нынче инвестиционные компании выкупают исторические дома, сами расселяют жильцов, выполняют работы по реставрации здания с учетом современных высоких требований к жилью, при этом первые этажи отдают либо под офисы, либо под нужды жильцов – там могут быть развлекательные центры, кафе, парковки и так далее. Покупка квартиры в таком доме позволяет собственнику вселяться в уже готовое жилье.

Например, дом в Большом Афанасьевском переулке, 32. Это восьмиэтажное здание, построенное в стиле русского модерна. В огороженном и охраняемом внутреннем дворе — детская площадка, есть подземный гараж, тренажерный зал, бассейн, сауна, джакузи, душевые кабины, массажный кабинет, бильярдная с кафе-баром и каминным залом.

Охраняется здание собственной службой безопасности. Всего в доме 12 квартир общей площадью от 120 до 400 кв. м. Высота потолков колеблется от 3,5 до 4,5 м. Квартиры (все с камином) продаются как с полной внутренней отделкой, так и без нее.

Другой пример — реконструированный дом 1913 года во 2-м Обыденском переулке, 3. Детально восстановленный фасад, укрепленные входные дубовые двери со стальным каркасом. Внутренний двор благоустроен и озеленен: живые изгороди, фонтаны, светильники. Разумеется, здание тщательно охраняется.

Старина не дешевеет

Как заметила в самом начале статьи Алла Аксенова (DOKI), временно замерший спрос на историю возобновился в 2003-2004 гг. Риэлторские агентства даже дают примерную цифру – около 5% клиентов любят именно исторические дома.

«Для этих людей важна атмосфера и тот дух, которых несет в себе подобное жилье, — замечает Алена Каприелова (NRG), — Тем более, если дом отреставрирован: сочетание «атмосфера + современный уровень комфорта» создают максимально выгодное сочетание».

Сергей Конев (АНО «Центр опеки наследия») считает, что практически невозможно вывести какую-то среднюю цену исторического дома даже для одного района. Она колеблется в рамках от 5–10 тысяч у.е. за квадратный метр, до 25-и, то есть находится на уровне цены элитного жилья. Но в каждом конкретном случае – цена устанавливается индивидуально. Очевидно одно — старинные дома вряд ли будут дешеветь, только дорожать. Заметим, что такие дорогие объекты подрастают в цене, как правило, на спокойном рынке, когда цены на более дешевое жилье стабилизируются.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Уясним, что нужно учесть будущему покупателю квартиры в историческом доме. Самый главный минус — Центр в будни капитально забит пробками, часто рядом с домом в центре нет места для парковок. В результате чего к вечеру припаркованные автомобили забивают все тротуары, так что становиться сложно элементарно пройти. Кроме того, не стоит забывать и об ограничениях ремонта и перепланировки.

Плюсы жизни в Центре города понятны любому: близость к очагам культуры и всевозможным «нужным» организациям, особый дух истории города. А этот дух имеет весьма конкретное материальное измерение: старомосковские «знаковые» объекты будут расти в цене. Так что вложенные в «историю» средства себя оправдают.

Дата публикации: 11:14 18 февраля 2008

Источник: bpn.ru