Реконструкция кварталов по новым правилам

Как известно, Москва поделена примерно на 1800 кварталов. Из них реконструированы будут 223, занимающие территорию около 1600 га. В настоящее время городские власти составили предпроектные разработки для 130 кварталов, а в 21 уже развернулись девелоперские работы.

С недавних пор компаниям, желающим работать на жилищном строительном рынке столицы, предлагают новые условия. Если прежде инвесторы получали площадки на основании постановления правительства Москвы, то согласно нынешним правилам все участки выставляют на конкурс. А с сентября 2007 года реконструкцию большинства кварталов власти решили проводить преимущественно за счет бюджета. Столичное правительство станет основным инвестором и заказчиком реорганизации сложившейся застройки, выделив на эти цели около 10 млрд долл.

В настоящее время составлен список из 56 участков, на комплексное освоение которых мэрия выделит денежные средства. Относительно пяти площадок уже выпущены распоряжения правительства Москвы о разработке проектной документации. Коэффициент отношения объемов возводимого жилья к сносимому на этих участках должен быть больше двух. В частности, площадь ветхого фонда на рассматриваемых территориях равна 3,4 млн кв. м, а площадь новостроек составит почти 8 млн кв. м.

На конкурс же для частных инвесторов выставят те площадки, где коэффициент соотношения возводимого и сносимого жилья не превысит двух. «В отдельных случаях, когда реконструкция является нецелесообразной для бюджета, имеет смысл рассматривать вопрос о выставлении квартала на торги», — комментируют в Департаменте экономической политики и развития Москвы.

Для частного бизнеса это означает, что на рынке Москвы, скорее всего, останутся лишь крупные игроки с солидным капиталом. Ведь расходы на снос домов и возведение новостроек в масштабе квартала, прокладку коммуникаций, сооружение социальных объектов несоизмеримо выше затрат на запрещенное нынче в столице точечное строительство. Тем не менее инвесторы подчеркивают, что «любой участок может быть интересным, все дело в цене».

Компаний, готовых бороться на торгах за право реновации московских территорий, предостаточно. Активными игроками рынка остаются ДСК-1, СУ-155, М. О. Р. Е. Плаза, СА Девелопмент, МТЗ «Рубин», Гарантжилстрой, Корпорация ТЭН, СУ-197 и другие.

Как объясняют эксперты, заработать при реконструкции кварталов можно на объемах. Ведь продавать будут не один дом, цены на квартиры в котором ставит под сомнение окружающая застройка, а целый комплекс. Поэтому прибыль на единицу площади получается выше.

Если же обновление кварталов окажется невыгодным для той или иной компании, то она может выступить в роли генподрядчика, а также сделать ставку на освоение промзон и выход в регионы. Подобные формы работы особенно привлекательны для крупных московских домостроительных комбинатов, которым необходимо сохранить стабильность и объемы. Большой опыт в выполнении госзаказов имеют ДСК-1, Главмосстрой, СУ-155, Москапстрой, МФС-6 и пр. Одним из проектов комплексной реконструкции кварталов является «Полуостров Крым». В нем город и частный бизнес впервые выступят в качестве партнеров по инвестированию подобной программы.

Квартал 75–77 «Волхонка-ЗИЛ» расположен на юге Москвы. За счет бюджета здесь возведут один из монолитно-кирпичных жилых комплексов общей площадью 22 тыс. кв. м. В свою очередь, ГК «Оргстройинвест» в первом квартале 2008 года приступит к сооружению трех панельных домов серии П-44Т. Всего компания профинансирует строительство девяти жилых зданий общей площадью 160 тыс. кв. м, отдав около 35% квартир городу.

С учетом площади дома, возведенного на бюджетные средства, доля социального жилья в квартале приблизится к половине от общего объема. За счет городской казны также возведут детский сад с бассейном и блок начальных классов — пристройку к имеющейся школе. Компания «Оргстройинвест» возведет гостиничный комплекс со спортивно-оздоровительным центром, многофункциональный центр и более 2 тыс. машино-мест.