Склады из века XIX — в век XXI

Ничто на рынке не демонстрирует такого стремительного скачка в развитии (от внешнего вида до внутреннего наполнения), как жилая и складская недвижимость. Но если в первом случае можно говорить скорее об эволюции (от хрущевки к пентхаусу), то во втором налицо явно революционная ситуация. От деревянного амбара с навесным замком — к интермодальному складу, напичканному электроникой, обеспеченному высокоразвитой инфраструктурой. Одним словом, встреча XIX века с веком XXI.

Технологистический комплекс «Томилино» расположен на территории 140 га в 6 км от МКАД, между Новорязанским и Рязанским шоссе. Въезд–выезд на территорию осуществляется непосредственно с этих магистралей через шесть КПП. Общая площадь комплекса к 2010 году составит более 500 тыс. кв. м складских, производственных и офисных зданий.

Не склады, а хабы

Интермодальные склады — новшество, возникающее на российском рынке практически на наших глазах и в идеале представляющее собой помещения класса А повышенной комфортности, которую обеспечивают подведенные непосредственно к комплексу транспортные пути. Самый скромный вариант последних — железнодорожная ветка и удобные подъезды к крупной автомагистрали, которые свяжут логистический парк с портовыми сооружениями и контейнерными хранилищами. Максимальный инфраструктурный набор включает и расположенный в непосредственной близости аэропорт. Специалисты считают, что определение «интермодальный» подразумевает также некий минимальный объем площадей — от 50–60 тыс. кв. м. Максимальные размеры не определены — пространство может быть любым.

По оценке Владислава Лукиана, руководителя отдела стратегического консалтинга компании «Новая Площадь», сооружений, подобных описанным выше, в столичном регионе не так много — примерно 35–38% от всего объема качественных складских площадей, включая проанонсированные. По его мнению, данному определению соответствуют такие известные на рынке комплексы, как Ленинградский, Пушкинский, Green Gate.

Интермодальные складские хабы полноценного формата, сопоставимые с западными прототипами, активно развивают в рамках сетевых проектов ведущие девелоперы складской и производственной недвижимости. Основными игроками, заявившими о реализации такого рода объектов и уже приступившими к ней, стали компании «Евразия Логистикс», «РосЕвроДевелопмент», MLP и др. По оценке Аллы Глазковой, руководителя направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, в настоящее время всем перечисленным требованиям отвечает, например, индустриально-логистический комплекс «Северное Домодедово», расположенный неподалеку от аэропорта Домодедово.

Подобные примеры приводят в компании AG Capital. Цель создателей российских складских комплексов — выйти на уровень европейских и общемировых стандартов, однако пока немногие могут похвастать наличием разноплановых транспортных артерий. Так считает главный аналитик инвестиционной группы AG Capital Игорь Маньков. С этой точки зрения неплохое положение у логистического парка «Крекшино» — удобные автомобильные подъезды, железнодорожная ветка, в десяти километрах аэропорт Внуково. Технологистический комплекс «Томилино», расположенный между Старо- и Новорязанскими шоссе, также можно считать складом с развитой транспортной инфраструктурой.

Западные аналоги

Западные аналоги выглядят, тем не менее, куда внушительней. В качестве примера можно привести логистический центр Чивитавекья в Италии, занимающий площадь более 50 га. Комплекс сооружен в двух километрах от одноименного порта, в полутора от автострады А12 и в 65 км от римского аэропорта Фьюмичино. В его состав входят автотранспортный и интермодальный терминалы, таможенно-складские помещения, предприятия автотранспортного обслуживания, магазины, отель, почтовое отделение, банк, предприятия общественного питания.

Еще один пример — транспортно-складской комплекс (ТСК) в Бремене. Его площади составляют 2 млн кв. м. Работающие здесь 2500 человек ежесуточно обрабатывают свыше 2000 трейлеров и столько же выгонов.

Местоположение этого немецкого города, крупного морского порта, стоящего на пересечении автомобильных и железнодорожных магистралей, конечно, способствует развитию здесь масштабных складских центров.

На территории ТСК размещены терминалы, предназначенные для перегрузки по типам «вагон-вагон», «вагон-автомобиль», «автомобиль-автомобиль», для складирования контейнеров и съемных грузов. Здесь также есть служба таможни, банковские офисы, кафе и рестораны, автостоянки, мотель, автомастерские, современные средства коммуникации — словом, все, что необходимо для бесперебойной работы огромного грузоперевалочного центра.

Интермодальные склады, отмечают в компании Blackwood, существуют в каждом международном аэропорту: в Гонконге, Нью-Йорке, Токио, Лондоне. В Дубае сейчас проектируют комплекс Dubai Logistics City.

Площади особой цены

Востребованность подобного типа недвижимости в столичном регионе, который уже много лет испытывает дефицит качественных складских комплексов, вполне очевидна. Дополнительные удобства гарантировали бы проекту большой успех, высокий спрос и приличную доходность — от 13 до 15% годовых.

Основные арендаторы подобных площадей (более 73%) — это логистические операторы. Кроме того, в них высоко заинтересованы компании сектора FMCG (товары повседневного спроса), фармацевтические фирмы, контейнерные перевозчики. Полезны они будут и поставщикам одежды, обуви, сотового оборудования и т. д. Всех, кто привозит продукцию из других стран или областей для дальнейшего распространения по регионам страны, можно считать потенциальными пользователями в том или ином качестве таких комплексов.

Стоимость аренды складского помещения зависит в основном от уровня инфраструктуры и тех услуг, которые предоставляют в его пределах. Впрочем, наличие всех транспортных коммуникаций — железнодорожная ветка, близость аэропорта или морского (речного) порта — не всегда влияет на ставку. Она в таком комплексе, как правило, сопоставима с рыночными ценами. Однако технические удобства (к примеру, оперирование контейнерными терминалами) являются неотъемлемыми компонентами, дающими конкурентные преимущества при заключении долгосрочных (7–20 лет) договоров аренды. Кроме того, это возможность получить стабильного клиента на площади всех интермодальных объектов, развиваемых сетевым складским девелопером. По оценке экспертов, стоимость аренды может быть несколько увеличена — до 5%, однако разумных пределов она все равно не превысит. К тому же в таких комплексах площади занимают в основном крупные логистические компании, вполне способные арендовать 30–50 тыс. кв. м.

Не только в столице

Существует ли для данного сегмента перспектива развития? Есть ли условия для того, чтобы количество интермодальных складских комплексов-хабов увеличивалось? Специалисты считают, что в столичном регионе это задача непростая.

В условиях сегодняшнего рынка в том же Подмосковье достаточно сложно найти свободный участок под масштабное строительство подобного рода. Площади в непосредственной близости от транспортных узлов заняты — возведение складских комплексов или уже идет полным ходом, или хотя бы анонсировано. Сейчас можно войти в подобные проекты только в качестве второго или третьего участника.

Существуют планы в отношении территорий, непосредственно прилегающих к району аэропорта Быково. А вот Внуково, скажем, в этом смысле вряд ли представит интерес: на сопредельных с ним землях выстроены загородные поселки, причем исторически сложившиеся. Новое индустриальное направление внесло бы диссонанс в их существование.

В ареале от МКАД до ЦКАД (Центральная кольцевая автодорога) тоже очень сложно найти место. Если и есть подходящие участки, то их стоимость превышает любые возможные выгоды компании-приобретателя. В основном рассматривают варианты рядом с ЦКАД и далее, вплоть до границ Московского региона. Фактор географического расположения, безусловно, важен, но эксперты отмечают и значение cross-docking — новой услуги, позволяющей принимать и отправлять товар напрямую внутри склада, фактически без его размещения в зоне хранения. Такая структура оперирования предполагает возможность выхода за пределы региона и рассмотрения крупных земельных наделов с должными коммуникациями на территории Центрального федерального округа.

Специалисты единодушны в оценках — в подобных проектах заинтересованы все активные регионы. Строительство интермодальных складов перспективно в городах-миллионниках России, таких транспортных центрах, как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток. Но кроме того, развитие логистических хабов необходимо во всех значимых населенных пунктах, входящих в транспортные коридоры «Север–Юг» и «Запад–Восток».

Дата публикации: 11:09 26 февраля 2008

Источник: bpn.ru