Временное жилье: ставки растут

Все потрясения и перемены, которые затронули рынок столичной недвижимости в 2004 году, практически не коснулись такого направления, как аренда жилья. Спрос на временные квартиры остается стабильно высоким даже на фоне общей стабилизации.

Все менее заметными становятся и традиционные сезонные колебания. Тем не менее риэлторы отметили некоторые новые тенденции — к сожалению, не всегда позитивные. И так «непрозрачный» рынок аренды сделал еще один шаг «в тень».

Аренда: дорогая, но невыгодная

В прошедшем году, когда темпы продаж жилья упали до беспрецедентно низкого уровня, прекратился рост цен и практически на полгода воцарилось затишье, рынок аренды продолжал активно развиваться. Это обусловлено стабильно высоким спросом: во временном жилье нуждаются многочисленные иногородние граждане, приезжающие «покорять столицу», иностранцы, живущие и работающие в Первопрестольной, и многочисленные москвичи, которым до сих пор не удалось решить свой квартирный вопрос. Огромная армия нуждающихся в жилье людей в обозримом будущем вряд ли станет меньше, поэтому существенное снижение спроса рынку аренды, похоже, не грозит.

Тем не менее предложений за последний год стало больше. В какой-то мере это можно объяснить тем, что в собственности граждан находится немалое количество так называемых инвестиционных квартир — приобретенных не для собственного проживания, а с целью вложения средств. Оставлять такие квартиры пустующими нет никакого смысла, и владельцы сдают их в аренду, извлекая дополнительный доход. Так, по мнению руководителя направления аренды корпорации МИАН Ирины Бобко, «активное развитие сегмента аренды в Москве и Ближнем Подмосковье в 2004 году было обусловлено многими причинами, одна из которых — желание получить дополнительный доход благодаря свободным квадратным метрам».

Правда, стоит отметить, что приобретать квартиры единственно с целью сдавать их в аренду все еще невыгодно. Несмотря на то что арендные ставки неуклонно повышаются, они пока несопоставимы со стоимостью самой квартиры: за счет аренды ее приобретение окупается слишком долго, чтобы эту операцию можно было считать доходной. Наиболее длительный срок окупаемости — у самого дешевого жилья: по разным оценкам, он составляет от 10 до 12 лет. Быстрее всего окупаются элитные квартиры, но и в этом сегменте владелец может вернуть стоимость жилья не ранее чем через 6 лет. Таким образом, если по стоимости приобретения жилья Москва приближается к другим европейским столицам, то размер арендных ставок пока значительно меньше среднеевропейского уровня. Однако если сравнивать стоимость аренды с уровнем доходов наших граждан, то московские квартиры дешевыми все же не назовешь.

Дорогое «дешевое» жилье

Этим во многом и объясняется то, что наибольшим спросом по-прежнему пользуются квартиры эконом-класса. «Самое дешевое жилье сегодня можно снять за $400–500 в месяц, и традиционно в этом сегменте спрос намного превышает предложение», — отмечает И. Бобко. Такие же данные приводит и руководитель управления аренды корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева: «Жилье эконом-класса — это квартиры в типовом доме, скромный ремонт, набор недорогой мебели. Стоимость их аренды — от $400. В данном сегменте спрос всегда превышает предложение в среднем в два–три раза. Если же рассматривать вопрос более детально, то при стоимости квартир до $500 спрос превышает предложение в пять–семь раз, от $500 до $700 — в два раза, далее, по мере возрастания цены, наблюдается равновесие спроса и предложения».

По данным Г. Киселевой, в настоящее время стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры колеблется около $400–500 в месяц, двухкомнатной — $600–800, трехкомнатной — $800–900. Арендные ставки в данной категории жилья зависят в первую очередь от местоположения, типа сдаваемого жилья, обстановки и ремонта в квартире. При этом продажная стоимость квартиры на размер арендной платы никак не влияет. «При том что в последние два года рынок купли-продажи рос стремительно, резко увеличивались цены, стоимость аренды в 2003 и 2004 годах росла медленными темпами — в среднем на 10–15% в год. Самый высокий рост стоимости аренды жилья эконом-класса пришелся на 2002 год, когда цены в данном секторе повысились на 50%», — утверждает Г. Киселева.

Красиво жить не запретишь

Превышение спроса над предложением наблюдается и в сегменте жилья бизнес-класса. По данным Г. Киселевой, к этой категории можно отнести квартиры в «сталинских» домах или новостройки с индивидуальной планировкой, хорошим ремонтом и обстановкой. Стоимость аренды в этом классе начинается от $1 тыс. в месяц. «Но здесь правильнее было бы сказать, что спрос не соответствует предложению, — уточнила руководитель управления аренды компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Значительная часть предложений находится вдали от центра города, в старом жилом фонде, что устраивает далеко не всех квартиросъемщиков. Кроме того, в 2004 году наблюдалось увеличение количества предложений в этом секторе. Многие владельцы квартир бизнес-класса купили жилье подороже, а старое сдают в аренду. Но в целом в 2004 году рост цен в секторе бизнес-класса даже опередил рост цен на типовое жилье и составил примерно 20%».

Повышенный спрос на жилье бизнес-класса отмечает и И. Бобко: «Сегодня многие люди стремятся не просто найти самый выгодный в денежном отношении вариант, но и наиболее комфортное жилье, с качественным ремонтом, в районе с развитой инфраструктурой и удобной транспортной схемой. В ближайшем будущем, по прогнозам специалистов, все более востребованными на рынке аренды будут квартиры в элитных домах и домах бизнес-класса. Те, кто приобретает сегодня квартиры, чтобы сдавать их в аренду, в основном делают выбор в пользу домов средних и дорогих ценовых категорий. В связи с этим, видимо, снять дешевую квартиру в типовом доме в скором времени станет еще сложнее».

Не в полной мере удовлетворяется спрос и на самое дорогое жилье. К этой категории относятся квартиры в элитных комплексах с охраняемой территорией, подземным гаражом, евроремонтом и дорогой мебелью. Минимальная ставка аренды в этом секторе — $2–3 тыс. в месяц. Как сообщила Г. Киселева, «спрос на жилье в данном сегменте за последние два года увеличился в полтора–два раза, а вот предложение — на 10–15%. Такая диспропорция соответствует росту арендных ставок. В 2004 году рост цен на элитную недвижимость составил примерно 20%».

Добро пожаловать «в тень»

По мнению И. Бобко, «новые тенденции, которые проявились на рынке аренды, касаются как увеличения количества предложений, так и большего разнообразия цен. На рынке сегодня можно найти варианты, рассчитанные на самые разные финансовые возможности и пожелания к временному жилью — от относительно недорогой небольшой квартиры в типовом доме до элитных апартаментов с видом на Кремль. Также можно отметить и постепенное исчезновение сезонности на рынке аренды. Последние два года существенной разницы между арендными ставками летом и в другие сезоны не наблюдается. Это связано с очень высоким спросом, который пока сильно опережает предложение».

Начальник группы аренды компании «Пересвет-Инвест» Юрий Гладких приводит другие данные: «Одной из особенностей 2004 года стало возвращение в 1998-й докризисный год по четко выраженному сезонному разделению предложения и спроса: в марте–апреле–мае — большое число предложений и некоторый спад спроса, а с конца августа по ноябрь — большой наплыв клиентов и уменьшение объемов предложения».

По мнению Ю. Гладких, более существенным оказался и рост арендных ставок: «В среднем цена аренды поднялась за год на 30%. Причем подорожание больше всего коснулось нижнего сегмента рынка — комнат и дешевых квартир, жилье бизнес-класса подорожало не столь значительно, а дорогие квартиры почти не изменились в цене. Самым непосредственным образом повлияло на повышение цен падение курса доллара. Люди теперь предпочитают брать плату в евро или пересчитывать ее по своему курсу доллара — 1:30. Перейдя на евро, арендодатели нередко хотят получать ту же сумму, что они раньше брали в долларах. Поскольку разница курсов этих валют растет — растет и цена жилья, причем неадекватно, поскольку качество квартир остается прежним. Тем не менее предложения не остаются невостребованными: жить людям где-то надо, они оказываются в безвыходной ситуации».

Еще одной немаловажной тенденцией, которой ознаменовался ушедший год, стало «закрытие» части рынка и переход в «теневую сторону». Многие владельцы квартир и раньше предпочитали искать клиентов «через знакомых», не обращаясь к риэлторам, а официально регистрировали договор аренды в жилищных организациях и вовсе единицы. Теперь же число «теневых» арендодателей только увеличилось, люди боятся не только контактировать с государственными учреждениями, но и обращаться к риэлторам.

По мнению Ю. Гладких, «это связано с многочисленными публикациями в СМИ об ужесточении налоговых претензий к хозяевам квартир. Они стали бояться официально сдавать жилье. В разной мере это коснулось всех категорий квартир — дорогих в меньшей степени, а вот бабушки и дедушки, которые жили за счет сдачи своего не слишком комфортабельного жилья внаем, испугались больше всех. Теперь многие из них расклеивают объявления на столбах в полной уверенности, что обращение к риэлторам повлечет за собой предоставление сведений в налоговую инспекцию. В связи с этим был отмечен некоторый спад предложения квартир, хотя на самом деле меньше сдавать их не стали, просто довольно значительная часть рынка ушла «в тень».

Готовьте ваши денежки

Какие еще новшества принесет нам принятие новых законов и введение более жестких санкций за сокрытие доходов — можно пока только догадываться. Пока риэлторы солидарны в одном: цены на аренду жилья в Москве будут расти, поскольку интерес к этой услуге остается постоянным.

«На снижение арендных ставок в эконом-классе рассчитывать не приходится: желающих сдать все еще меньше, чем снять, — считает Г. Киселева. — Поднимают цены и квартиры в новых домах, отличающихся от морально устаревшего фонда метражом, более современной мебелью, да и качеством ремонта. Рост коммунальных платежей также отражается на повышении арендных ставок. В наступившем году будут расти и цены на самое дорогое жилье. Доходы нашей бизнес-элиты напрямую зависят от цен на нефть, которые сейчас невероятно высоки. Росту спроса на дорогие квартиры способствует и нехватка в Москве четырех–пятизвездочных отелей. И конечно же на размер арендных платежей влияет понижение курса доллара».

По мнению Ю. Гладких, в следующем году повышение коснется дешевой части рынка, а ставки на средние и дорогие квартиры существенно не изменятся. К весне произойдет стабилизация цен, если они и поднимутся в результате падения курса доллара — то процентов на 10, не больше. А с марта начнется выброс на рынок «летних», полугодовых квартир (их хозяева обычно уезжают на дачу и сдают жилье на сезон), и цены немного упадут. Но в сентябре стоимость аренды опять вырастет — теперь уже процентов на 30–40.

Так или иначе, надеяться на то, что временное жилье начнет дешеветь, в обозримом будущем не приходится. Ставки растут, господа.

Мария ЖУКОВА, Заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— На рынке аренды в секторе жилья эконом-класса динамика цен повторяет ситуацию прошлых лет и позволяет говорить об определенных закономерностях. С января по июнь 2004 года на рынке наблюдалось затишье. Средние арендные ставки на однокомнатные квартиры составляли $400 в месяц, на двухкомнатные — примерно $510, на трехкомнатные — порядка $620. Начиная с августа 2004 года они начали расти. По сравнению с летними ставками уже в сентябре прошлого года цены на аренду однокомнатных и трехкомнатных квартир выросли на 7%, двухкомнатных — более чем на 9%.

Если говорить об общем увеличении средней стоимости жилья за год, то на сегодняшний момент средний рост цен составил 13%. Это обычное сезонное повышение цен, связанное с осенним притоком клиентов на рынок. Осенью в город приезжают студенты, многие стараются побыстрее снять квартиру к началу нового учебного года, чтобы определиться с жильем. Недорогих квартир на рынке аренды мало, и спрос намного превышает предложение. Основываясь на опыте прошлых лет, можно предположить, что зимой и весной рост цен будет замедленным и до июня 2005 года резких колебаний не предвидится.

Дата публикации: 10:36 24 января 2005

Источник: bpn.ru