Коттеджи для обывателей

Второй Рублевкой новорижское направление так и не стало. Почти 90% местного предложения коттеджных поселков позиционируется в сегментах «бизнес» или «элит». Но если абстрагироваться от высоких цен, то качественной недвижимости здесь мало, признают в приватных беседах риэлторы.

Основным плюсом новорижского направления все опрошенные «Ведомостями» эксперты называют его транспортную доступность и высокую пропускную способность. Спору нет, по сравнению, к примеру, с Новорязанским шоссе по Новой Риге можно проехать с ветерком. Она и задумывалась в 80-е гг. прошлого века как скоростная магистраль, которая соединит Москву с Прибалтикой. В итоге трасса дошла только до Волоколамска.

Трасса — это плюс

То, что первые коттеджные поселки здесь начали появляться довольно поздно (в 2000-х гг.) по сравнению с другими направлениями, неудивительно. Инфраструктуры здесь не было никакой, вдоль дороги простирались поля и сельхозугодья. Трасса хоть и проходимая, но до недавнего времени выехать на нее из Москвы или съехать с нее куда-нибудь в сторону было весьма проблематично: удобных съездов раз-два и обчелся. Аварии на узкой дороге были и есть. Автор этих строк сама несколько лет назад застряла на Новорижском шоссе, когда ехала на презентацию поселка «Величъ»: из-за столкновения двух машин движение было полностью парализовано, и вместо обещанных организаторами 30 минут мы добирались до места около 3 часов.

«Новую трассу просто врубили в МКАД и “забыли”, что она должна быть продолжена и в городе, — говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании “Новый город”. — Более того, трасса требует капитального ремонта — пока что на дорогу постоянно ставят заплатки, пробки и заторы из-за ремонтных работ не редкость».

Эксперт удивляется тому, что пик пиара Новорижского шоссе пришелся как раз на то время (2005 г.), когда эти транспортные недостатки еще не были устранены. Позиционировать ее как престижное направление, говорит Ветлугина, было бы логично теперь, когда построено Звенигородское шоссе и на трассу можно без особых проблем выехать из Москвы.

«Одной из реальных предпосылок успеха Новорижского шоссе была хорошая транспортная доступность, но она с годами ухудшается, — соглашается Владимир Яхонтов, замгендиректора компании “Миэль — Загородная недвижимость”. — Сейчас здесь постоянно ведутся ремонтно-восстановительные работы на нескольких участках одновременно. Крупных поселков строится все больше, поток автомобилей увеличивается, качество полотна страдает все чаще, и много дорожно-транспортных происшествий». Так что через несколько лет, когда будут закончены и заселены все заявленные поселки плюс начнут строиться новые, пробки и аварии станут обыденным явлением на этой трассе.

Как делают бизнес

Пригодным для массового коттеджного строительства новорижское направление первой сочла «Инком-Недвижимость». Корпорация владеет здесь немалыми земельными участками и начала со строительства поселков экономкласса («Новорижское», «Берендеево», «Уборы», «Сказка» и т. д.). В 2001-2006 гг. «Инкомом» было построено 10 поселков. Вначале дома с участком продавались в них по $200 000. За несколько лет цена выросла втрое — до $600 000.

В 2007 г. «Инком» создал компанию с новым брендом — Villagio Estate, она развивает исключительно поселки класса de luxe с ценником на дома от $1,5 млн («Гринфилд», «Риверсайд», «Миллениум Парк»). «У компании много объектов, поэтому цены на них оптимальные на Новой Риге», — рекламирует себя Павел Трейвас, директор департамента реализации компании Villagio Estate. По его словам, компания продает объекты на 50% дешевле, чем конкуренты: но не потому, что у объектов «Инкома» выше качество или лучше концепция, — «это разумная политика продаж».

Как признался на условиях анонимности один из риэлторов, покупатели домов в элитных поселках, строящихся «Инкомом», были недовольны качеством так называемой базовой комплектации коттеджа — потом все приходилось переделывать. Действительно, цена предложения могла быть несколько ниже, чем у конкурентов, однако в «стандартном комплекте» используются самые дешевые материалы и технологии. «Клиенты обижались, поэтому “Инком” и ввел новый бренд — Villagio Estate, чтобы замаскироваться», — говорит риэлтор.

Во время рекордного роста рынка произошла подмена понятий, признает Анатолий Балашов, руководитель отдела загородной недвижимости «Кирсанова Риэлти». По его словам, то, что застройщик называет бизнес-классом, скорее может рассматриваться как «эконом», а к элитным загородные объекты на Новой Риге часто можно отнести только из-за их дороговизны. Риэлтор надеется, что явление это временное: с наполнением рынка здравый смысл возобладает, и объекты будут классифицированы в соответствии с их объективными характеристиками.

По-настоящему качественных объектов на этом направлении не так много, продолжает Балашов. Хотя предложение на первичном рынке Новой Риги, по данным «Миэль — Загородная недвижимость», больше, чем на всех других подмосковных направлениях. К примеру, аналогичный показатель на Рублево-Успенском шоссе оно превышает вдвое.

В компании «Пересвет Реал Эстейт» насчитали здесь 150 существующих поселков и 40 строящихся. По данным «Инком-Недвижимости», 65 новорижских поселков находятся в активной продаже. «Это направление сейчас единственное, на котором число поселков растет из года в год», — говорит Наталья Бланкова, маркетолог «Пересвет Реал Эстейт».

В погоне за прибылью

В окрестностях Новорижского шоссе, причем и в ближней зоне от МКАД, все еще остается значительное количество незастроенных участков. Но несмотря на то что цена их предложения довольно высока, они мало пригодны даже для строительства поселков бизнес-класса. Вряд ли кто из потенциальных покупателей захочет заплатить пару миллионов долларов за коттедж под высоковольтной линией электропередачи или в чистом, читай — голом, поле.

«Считается, что поселки экономкласса строят на Новой Риге начиная с 40-го км, но, если девелопер приобрел землю за копейки в ближней зоне, он может нарезать ее на кусочки и распродать как недорогое предложение — только так он может получить максимальную прибыль: покупать бросовую землю по дорогой цене сейчас никто уже не хочет», — говорит Павел Трейвас.

На новорижском направлении достаточно примеров, когда инвестор переоценил приобретенную им землю и ему приходится искать обходные пути, чтобы реализовать участки с максимальной прибылью, замечает Алексей Бабкин, руководитель департамента загородной недвижимости HomeHunter. «На рынке слух прошел, что на Новой Риге можно рубль вложить, а три получить, вот многие и возомнили себя супердевелоперами и суперпродавцами», — говорит он.

Как оказалось, все не так просто: мало набрать земли, да еще не из первых, а из десятых рук. Сама по себе она прибыли не обеспечит. «Если строить на такой земле коттеджи даже бизнес-класса, то их себестоимость съест всю предполагаемую рентабельность — сейчас покупатели стали разбираться в рынке и задорого неликвидный товар не купят», — говорит Бабкин. По его подсчетам, себестоимость строительства загородного дома бизнес-класса сейчас не ниже $800 за 1 кв. м. Вот и идут в ход различные маркетинговые ходы, какие-то придумки, чтобы выжать из проекта максимум, а во что потом он превратится, девелоперу уже не важно, резюмирует он.

Некоторое время тому назад Vesco Group объявила о создании поселка Istrian Monopoly на 63-м км Новой Риги. Планировалось, что участок будет застроен домами бизнес-класса. Предполагаемая стоимость — в районе $700 000 за объект. Для их реализации девелопер придумал схему «Коттедж в обмен на акции». Как ранее рассказывал «Ведомостям» Вячеслав Ширяев, гендиректор Vesco Group, проект стоимостью $90 млн должны были оплатить потенциальные покупатели, приобретая акции специально созданной для этого компании. Уже тогда опрошенные «Ведомостями» участники рынка говорили, что у девелопера могут возникнуть трудности с реализацией коттеджей. Так и произошло. Vesco продала свою долю в проекте и предпочитает о нем не вспоминать. Сейчас компания занимается поселком «Лисавино» — дома строятся на 30-м км Новой Риги, в стороне ближе к Волоколамскому шоссе. Начальная цена за объект — $400 000.

Желаемое — не действительное

Риэлторы долго приучали покупателей, что загородная недвижимость должна стоить тем дороже, чем ближе она расположена к Москве. «Удаленность от МКАД — важный фактор для ценообразования», — утверждает Павел Трейвас. Но, продолжает он, если поселок строится рядом с дорогой или где-нибудь под ЛЭП, глупо позиционировать его как бизнес-класс или элитный. «Хотя дорогих поселков в совершенно “диких” местах, без деревьев, у дороги, где от проходящих машин постоянный шум, на этом направлении хватает», — уточняет Трейвас. Таких горе-поселков особенно много на 40-м км от МКАД, соглашается Бабкин.

Ветлугина говорит, что нередки примеры, когда застройщик за дом на «новорижском чистом поле» — поле, не переведенном из земель сельхозназначения, — да еще рядом с какой-нибудь свалкой или ЛЭП, хочет получить $2 млн.

Правда, признают риэлторы, сейчас желающих совершить подобную покупку не найти — времена, когда люди не очень разбирались в такой недвижимости и брали ее, как в советские времена любой импорт, прошли.

И крупные, и совсем мелкие компании на новорижском направлении почти все заявляют о строительстве поселков бизнес-класса, отмечают аналитики Vesco Consulting. По их данным, структура предложения на Новой Риге выглядит таким образом: около 60% — бизнес-класс, на долю элитных поселков приходится примерно 15-17%, остальное — экономкласс. Аналитики «Инком-Недвижимости» дают следующие данные: в 60-километровой зоне Новорижского шоссе расположено 34% поселков класса премиум, 27% — de luxe, 26% относятся к сегменту «бизнес», и всего 13% предложения позиционируется как «эконом».

Дорогой «эконом»

Что собой представляет пресловутый экономкласс и сколько он должен стоить, опрошенные «Ведомостями» риэлторы описывают по-разному. На взгляд Виктора Смоленского, руководителя проекта «Русская усадьба» Penny Lane Realty, экономкласс — это дом около 100 кв. м. на участке в 10 соток. Себестоимость строительства такого дома, говорит Смоленский, — около $700 за 1 кв. м, земля не может стоить дороже $10 000 за сотку, плюс минимальная инфраструктура. «Добавьте к этому необходимые и дополнительные издержки девелопера и его желаемую прибыль — вот и выходит минимум $200 000-250 000», — подсчитывает он.

В понимании Трейваса, экономкласс — это маленькие дома (170-200 кв. м) с элементарной отделкой, архитектура самая простая, небольшие участки (от 10 до 15 соток), поселки без общественных зон, с узкими дорогами и минимумом инфраструктуры. Цена — от $400 000 до $700 000. Ветлугина подытоживает: экономклассом у нас считаются объекты по $300 000. «Понятно, что мало кто из среднего класса сможет, не влезая в долги и ипотеку, купить такой загородный продукт. Это, так сказать, издержки национального риал-эстейта», — сочувствует покупателям аналитик. Средняя же цена предложения домовладения на новорижском направлении, по ее данным, составляет $1 млн.

Вблизи Москвы

Опрошенные эксперты пока что не хотят рассматривать сценарий, по которому Новорижское шоссе превратится в направление экономкласса. Однако сходятся во мнении, что второй Рублевкой ему тоже не быть, как бы этого ни хотели маркетологи, девелоперы, риэлторы.

«Развивать проекты поселков экономкласса ближе 50 км на Новой Риге сложно и дорого», — говорит Ветлугина. «Земля до первой бетонки продается по такой цене, что строить жилье экономкласса можно, только если дома будут высотными», — вторит Смоленский.

«Новорижское шоссе вряд ли станет направлением экономкласса, по крайней мере на расстоянии до 30 км от МКАД», — утверждает и Яхонтов. Хотя, уточняет он, создание неких кластеров экономкласса вблизи Москвы возможно, «но только при условии вхождения этих проектов в программу «Доступное жилье», в рамках которой приобретение земельного участка, а также строительство дорог, прокладка коммуникаций и развитие инфраструктуры осуществляются за счет государства. «На Новой Риге осталось еще множество незастроенных территорий — на мой взгляд, хороший потенциал для создания мегапроектов», — размышляет Ветлугина.

Безусловно, экономкласс был и будет появляться на новорижском направлении, но на расстоянии более 60 км от МКАД, заявляют в пресс-службе Rodex Group. Они соглашаются с Яхонтовым, что «появление поселков экономкласса в непосредственной близости от Москвы (не далее 30 км) возможно только при условии выделения на строительство государственных дотаций».

Новая Рига считается направлением бизнес-класса, но участков, пригодных для строительства соответствующих поселков, здесь осталось мало, говорит Иван Лясников, директор по развитию компании «Большой город — Девелопмент». Парадокс заключается в том, что земля здесь дорожает, но качество участков таково, что большинство из них не могут рассматриваться как площадки для удачных проектов бизнес-класса. «Такие участки примыкают либо к рекам, близко к которым строить запрещено, либо к дорогам, что негативно сказывается на экологии и уровне шума, или же расположены по соседству с многоэтажными кварталами Нахабина, Дедовска и Красногорска», — перечисляет Лясников.

По его мнению, освоение территорий ближнего радиуса Новорижского шоссе уже в ближайшее время разделится на два направления. Расположенные вдоль шоссе участки рядом с лесными массивами и реками будут застраиваться поселками усадебного типа — и продаваться как дорогое предложение. А вот территории, прилегающие к многоэтажной застройке Дедовска, Нахабина и Красногорска, целесообразно будет использовать под застройку объектами экономкласса.

Дата публикации: 10:30 12 марта 2008

Источник: bpn.ru