Квартира в ипотеку: схемы ухода от кабалы

Людей, приобретающих квартиру для того, чтобы вложить средства, обеспечить детей или безбедно жить на пенсии, всегда было достаточно. Сегодня без ипотеки купить квартиру уже тяжело. Конечно, непросто и платить по кредитам, но есть некое «смягчающее обстоятельство». В Москве жилье любого уровня и класса всегда можно сдать без особых проблем. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил выяснить, как можно облегчить бремя ипотеки с помощью дохода от найма квартиры.

Нам нужно посчитать, как будут расти арендные платежи, пока мы выплачиваем ипотечный кредит. Разумеется, ни один экономист не может дать точные прогнозы на 15 – 20 лет вперед. В данных расчетах будем исходить из предположения, что в ближайшие 3-4 года ситуация на рынке будет спокойной, квартиры, как предполагают аналитики, будут дорожать на 15 – 20% в год, и примерно также будут повышаться арендные ставки.

Раз арендные ставки повышаются, а аннуитетные ипотечные платежи остаются неизменными на протяжении всего срока выплат, мы можем предположить, что должна существовать некая волшебная точка «икс», где суммы ежемесячных арендных и ипотечных платежей становятся одинаковыми, а затем аренда начинает перекрывать выплаты по кредиту. Где эта заветная точка пересечения? Попробуем ее вычислить.

Условия задачи

Предположим, что однокомнатная квартира в панельном доме, например, в районе Ясенево стоит примерно $220000. За $300000 в этом же районе можно приобрести вполне приличную «двушку». Итак, "возьмем" эти квартиры в ипотеку.

Условия одинаковые: 30% - первый взнос, срок – 20 лет, ставка по ипотечному кредиту – 12%. И внимательно изучим, что же произойдет с нашими деньгами в первые четыре года.

Примем, что сегодня однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве можно сдать за $1000, двухкомнатную – за $1300. А ежемесячный аннуитетный платеж при покупке в кредит однокомнатной квартиры составит $1430, за «двушку» ежемесячно придется платить $1930.

Как видим, ипотека намного дороже аренды. Действительно, обычно ипотечные платежи превышают арендные примерно на треть. По мнению директора ипотечного агентства «Ипполит» Артиса Вейпса, такое же соотношение сохраняется и в более высоком ценовом сегменте, а при более суровых условиях кредитования (меньше срок, больше процент, соответственно, - больше ежемесячный платеж), «зазор» между арендой и ипотекой будет еще больше и может превышать доход от найма квартиры более чем в два раза. Однако мы посмотрели лишь первый год. Кстати, многие люди, разочаровываются в идее аренды ипотечной квартиры, ориентируясь лишь на цифры первого года. Но как мы уже с вами знаем, арендные ставки не стоят на месте – они растут.

Как будут расти арендные ставки

В прошлом году ежемесячные платежи за аренду квартиры выросли в среднем на 30% в год, а кое-где и даже больше. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», в идеале аренда должна приносить 10-15% в год дохода, поскольку она не может быть менее доходной по сравнению с банковскими депозитами. В прошлом году «индекс доходности» опустился до 5-6% в год (после бурного роста цен на жилье в 2006 году), поэтому аренда так и выросла. Сейчас, если исходить из данных нашей таблицы, доходность аренды чуть больше 5%. С начала года цены на жилье выросли, и аренда опять отстает. Значит, есть куда расти. По условиям нашей задачи, в течение последующих трех лет они будут расти на 20% в год. И эти проценты начисляются на сумму, уже выросшую за предыдущий год. Что же произойдет в течение следующих трех лет с арендными ставками? Ставка аренды однокомнатной квартиры во второй год станет равна $1200, в третий – $1440, в четвертый - $1730, двухкомнатной – $1560, $1870 и $2250.

Таким образом, на третий год «расплаты» ипотечные платежи по «однушке» оказались практически перекрыты арендой. Аренда двухкомнатной квартиры чуть-чуть не дотянула до ипотечного платежа в третий год, зато на четвертый его с лихвой перекрыла.

Как подорожает жилье

Напоминаем, что стоимость квартиры, оговоренная в договоре с банком, не меняется. Но на рынке-то она растет! Значит, и квартиры наши замечательные дорожают. Допустим, они будут расти на 15% в год. Что мы получим?

Однокомнатная квартира на четвертый год наших «опытов» будет стоить $335000, а двухкомнатная – $456000. Не забывайте об этом.

А жизнь сложнее

Есть большой соблазн считать дальше, дойти до немереных цен на квартиры и космических арендных платежей и захлебнуться от восторга. Но мы этого делать не будем, потому математика математикой, а жизнь есть жизнь, и у нее имеются свои законы. Мы не знаем, что будет через пять лет с инфляцией, с ипотечными ставками, не ведаем, как поведет себя потребитель, у которого тоже есть свои финансовые пределы. Как правило, арендаторы, - люди менее обеспеченные, чем покупатели жилья, и их возможности не безграничны.

Кроме прочего, нельзя забывать, что реальные расходы собственника жилья не ограничиваются только ипотечными платежами. Самый солидный из них - страховка, стоимость которой на начальном этапе выплаты кредита весьма существенна и может доходить до 1–2% стоимости кредита. По мере выплаты кредита, эта нагрузка уменьшается.

Придется также отдавать налоги на имущество, вносить некие обязательные выплаты управляющей компании, проще говоря, платить коммунальные платежи. Наконец, перед сдачей квартиры нужно сделать ремонт и обставить квартиру.

Как сдать в аренду ипотечную квартиру

Рынок аренды жилья в Москве один из самых непрозрачных, а уж сдать в наем ипотечную квартиру официально еще более сложно. Дело в том, что на любые операции с заложенной недвижимостью нужно получить согласие банка; банки же крайне неохотно дают разрешение на проживание в квартире посторонних людей и особенно не жалуют их регистрацию, пусть и временную. Видимо, причина только в менталитете – почему-то при слове «квартира сдается в наем» банковские служащие обычно представляют себе двадцать пять гастарбайтеров, которые проживают в одной комнате. Попытки убедить, что площадь сдается москвичам с высшим образованием и без детей, пока редко успешны, если только жильцы не являются поручителями по кредиту. Так что жильцов придется искать среди знакомых и знакомых знакомых, и едва ли вам удастся очень высоко поднять плату за наем.

Впрочем, на данный момент единственное, что грозит «злоумышленнику», незаконно сдающему заложенную квартиру, – гневные письма из банка. Западная практика регулярного осмотра заложенной недвижимости банковскими инспекторами у нас пока не применяется. Хотя инспекции ипотечных квартир планируют проводить многие банки.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Наши расчеты показывают, что аренда, хоть и не сразу, но должна нагнать ипотечные платежи и даже их перекрыть. В этом и фокус: ипотечные параметры не меняются, а аренда и само жилье дорожают… Заемщик в любом случае оказывается в выигрыше. Только надо иметь в виду, что наш расчет – это все-таки схема, хоть и полезная, но жизнь может выкидывать разные фортеля, которые даже и в голову нам не приходят.

Дата публикации: 11:49 13 марта 2008

Источник: bpn.ru