Так ли в ЦАО жить хорошо?

Улицы Тверская, Арбат, Садовое кольцо… Все эти названия звучат необычайно привлекательно и дорого и – на первый взгляд – превосходно подходят для элитного жилья. При ближайшем рассмотрении оказывается, что это не совсем так. Практически круглосуточный транспортный поток под окнами, большой шум, загазованность, ночное освещение – вот далеко не полный перечень «прелестей» жизни в таком месте. Там хорошо иметь магазин, офис, но не жилую квартиру…

Громкое название улицы и удобство жизни – весьма конфликтующие понятия. С этим тезисом согласилось большинство опрошенных экспертов рынка. В результате, как отмечает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», жилье на первых линиях крупных магистралей уже практически не строят. «В этих местах значительно проще и разумнее возвести многофункциональный торговый или офисный комплекс, – говорит эксперт. – Он окупится лучше. Так что можно сказать, что в этом вопросе имеется консенсус: и людям жилье на «красной линии» не надо, и застройщики не хотят».

«Первые этажи на Тверской и Арбате полностью отданы под офисы, ретейл, ресторанный бизнес или иное коммерческое использование, – соглашается Елена Зубарева, исполнительный директор компании Delta estate. – Застройщики активно эксплуатируют местоположение объекта в зоне высокого потребительского спроса. Сегодня на Тверской торговые площади первых этажей жилых домов сдаются в аренду по цене до $30 тыс. за кв. м». Что касается собственно жилья, то покупатели квартир, расположенных окнами на магистраль, могут рассчитывать на существенный ценовой «бонус»: жилая недвижимость тут может быть процентов на 10 дешевле, чем аналогичная, но с видом «во двор» или в глубине жилого квартала.

Несколько иную точку зрения высказала Ольга Казарина, управляющая «ХИРШ – операционные системы». По ее мнению, люди, покупающие жилье в таких местах, делают это осознанно. Практически каждый дом, выходящий на Тверскую или Садовое кольцо, имеет огороженную территорию и внутренний двор, и именно туда выходят окна как минимум половины квартир. «Также не стоит забывать, что магистраль магистрали рознь, – добавляет Ольга Казарина. – Если это Остоженка или Пречистенская набережная, то это не очень оживленные дороги, и там относительная тишина».

С чем согласны все эксперты, так это с тем, что приобретения недвижимости «ради имени» остались в прошлом. В 90-е годы многие покупатели требовали, чтобы прописка в паспорте выглядела непременно «улица Остоженка» или (загородный аналог) «деревня Барвиха». «В последний раз с подобной покупкой, когда квартиру приобрели именно из-за того, что она находилась на Пречистенке, я сталкивалась два года назад, – говорит Валерия Родионова. – Покупатели, даже иногородние, стали значительно более искушенными, и не стремятся жить на улицах с громкими названиями. Точнее говоря, если квартира при этом «прекрасна во всех отношениях» – почему бы и не купить, но только ради красивого слова покупать не станет».

«Представление, что высший шик – жить на Арбате, Ленинском, Кутузовском и прочих проспектах, осталось в 80-90-х годах, – отмечает Елена Зубарева. – Сегодня люди тяготеют не к названию, а к статусу улицы и благополучию района».

В качестве примера она приводит несколько достаточно неблагозвучных названий, которые, однако, совершенно не отпугивают покупателей: переулки Кривоарбатский, Молочный или Зачатьевские. Знающие люди, напротив, понимают их положительные стороны: небольшие (а значит, без транспортных проблем и с ограниченным людским потоком), в своеобразном «элитном анклаве» в центре города. «Хотя название так себе, эти места являются идеальными для проживания, и цены на недвижимость, начинающиеся здесь от $20 тыс. за кв. м, говорят сами за себя», – отмечает эксперт.

Но если уже есть квартира на шумной центральной улице? По иронии судьбы, все эти «сталинки» на основных городских магистралях лет 10-15 назад были самым элитным жильем, приобретались они по самым что ни на есть ошеломляющим ценам. Обидно, конечно, понимать, что имеющаяся у тебя квартира, которая некогда была предметом грез нуворишей, стремительно дешевеет. В долларах и рублях этот процесс еще не так заметен, а вот если сравнивать с другими объектами недвижимости… Эксперты категоричны: процесс удешевления продолжится, а предлагаемые меры лучше всего описываются грубоватым, но точным народным выражением «мертвому припарки».

«Можно, конечно, поставить тройные стеклопакеты, – замечает Ольга Казарина. – Многие собственники так и сделали. Но жить, всегда закрывая окна, – это незавидная судьба. Кроме того, мельчайшие частицы пыли и копоти просочатся сквозь любые окна».

Еще были озвучены советы вроде «перераспределиться по квартире», т. е. выбрать себе для жизни те комнаты, окна которых выходят во двор, а смотрящие на магистраль превратить в гостиную, в крайнем случае – в рабочий кабинет. Но это все равно не спасает от внешнего негативного воздействия.

Так что реальная рекомендация одна – продавать. Особенно она актуальна для тех, у кого есть деньги на переезд в более благоприятный для жизни район. «Элитное жилье на первой линии домов – очень даже ликвидный товар, при условии что объект обращен на набережную или имеет исключительные видовые характеристики, – отмечает Елена Зубарева. – Но даже эти достоинства нивелируются недостатками. Как правило, по набережной проходит оживленная магистраль, создающая мощный шум. Даже вид на Кремль или купола собора не способен заретушировать бесконечное движение транспорта под окнами».

Наиболее наглядным примером тут может служить дом на улице Серафимовича, 2 («Дом на Набережной»). Первоначально построенный для высшей партийной и военной элиты СССР (и, соответственно, бывший тогда «суперэлитным» – хотя в те времена такими словами не пользовались), он сегодня не тянет даже на бизнес-класс.

Причина – постоянная пробка под окнами, всегда забитый автомобилями Каменный мост. С этим поделать ничего нельзя, и квартиры в этом доме сейчас активно перепродаются.

Валерия Родионова рассказывает нечто похожее о многих других «пафосных» домах на основных магистралях. Сегодня владельцы квартир пытаются активно от них избавиться – это вызвано не только уже названными проблемами, но и рядом других. Например, в этих домах множество коммунальных квартир, и далеко не все из них расселены. Состоятельным покупателям сначала казалось, что процесс расселения не затянется, и во все квартиры въедут люди равного с ними социального круга. Но одолеть коммуналки «кавалерийским наскоком» не удалось, и с надеждами обрести новых, более подходящих соседей пришлось расстаться.

Хороший метод при решении любой проблемы – посмотреть, как поступают в других странах. В Европе, как правило, элитное жилье никогда не выходит на шумные центральные улицы. Излюбленные места для жизни состоятельных людей – живописные набережные рек, парковые зоны и тихие скверы. При этом самое престижное жилье находится не в центре города и даже не в самом городе, а в предместьях. Исключением из этого правила является Америка. В самом центре Нью-Йорка, на Манхэттене, расположена масса элитного жилья, причем находится оно как раз на первой линии. Но это квартиры и апартаменты в небоскребах, и занимают они этажи выше 17-20, а там всегда тихо.

Что касается квартир в центре европейских городов, расположенных на оживленных улицах, то им нашли очень хорошее применение. Квартиры перепрофилированы в нежилые помещения – адвокатские бюро, врачебные кабинеты, маленькие магазинчики. Этой категории недвижимости бьющая под окнами ключом жизнь не только не вредит – напротив, жизненно необходима. И владельцы таких помещений получают внушительный доход от аренды, позволяющий им безбедно жить в других местах. У нас, увы, такой подход пока не приживается – в первую очередь из-за того, что процесс перевода квартиры в нежилой фонд очень сложен и обставлен множеством бюрократических ограничений.

Дата публикации: 12:01 13 марта 2008

Источник: bpn.ru