В пределах разумного

«Что нам стоит дом построить! Нарисуем — будем жить!» …Ах, как легко и просто растут этажи в столице! Не побываешь неделю-другую в каком-нибудь окраинном районе — и уже не узнаешь его: так все изменилось! И только новоселы чередой тянутся в теперь уже собственные квартиры, обживают придомовые территории. Идиллия! На самом деле все это, конечно, преувеличено. И сленг, столь популярный во времена оные, вызывает у московских застройщиков определенный скепсис. За ним явно угадывается наболевшее: знали бы, какие круги согласований приходится пройти прежде, чем приступить к реализации проекта! Так что про скорые перемены, происходящие, словно по мановению волшебной палочки, в центре города говорить надо с большой натяжкой. На любую «точечную» новостройку — масса ограничений. В принципе, их наличие возражений не вызывает, ведь еще Ленин заметил, что «жить в обществе и быть свободным от общества нельзя». Весь вопрос в количестве этих запретов, их строгости и обоснованности.

Правильный подход

Все ограничения исходят из того, что новое строительство не должно мешать жизнедеятельности граждан, а также приводить к разрушению уже построенных и эксплуатируемых зданий. Есть, к примеру, Закон города Москвы с красноречивым названием «Об обеспечении благоприятной среды жизнедеятельности в период строительства, реконструкции, комплексного капитального ремонта градостроительных объектов» (№41 от 11.06.2003). Цели, как видим, провозглашаются благие, как они реализуются на практике – это уже второй вопрос…

Что касается конкретных ограничений, то всего их несколько десятков, говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ». В числе основных можно назвать высоту и плотность застройки, требования к освещенности или затенению, к размеру придомовых территорий, ландшафтному оформлению, удаленности объекта от предприятий промышленности и социальной инфраструктуры, водозаборных сооружений.

Все требования, в соответствии с которыми должно вестись новое строительство, сведены в Москве в МГСН – Московские городские строительные нормы и правила. Законодательно они введены в действие Постановлением Правительства Москвы от 25.01.2000 №49 (ред. от 26.09.2006) «Об утверждении норм и правил проектирования, планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99». МГСН, отмечает Алексей Сидоров, директор по развитию компании «Калинка-Риэлти», устанавливают: а) требования, обеспечивающие охрану окружающей природной среды и здоровья граждан, сохранение и развитие территорий природного комплекса, охрану памятников истории и культуры, сохранение исторической среды, противопожарные и иные требования безопасности при проектировании планировки и застройки территории города; б) виды и параметры объектов градостроительного нормирования, в том числе градостроительную емкость их территории; в) нормативы и правила планировки и застройки территорий объектов градостроительного нормирования, обеспечивающие социально гарантированные условия жизнедеятельности в соответствии с назначением территории; г) нормативы и правила организации систем транспортной и инженерной инфраструктур; д) нормативы и правила организации систем обслуживания и размещения объектов социальной инфраструктуры.

Кто тут главный?

Но городскими строительными нормами дело, к сожалению застройщиков, не ограничивается. Алексей Сидоров добавляет, что существует большое количество законов как федерального уровня (важнейшие среди них – Градостроительный кодекс и Жилищный кодекс), так и уровня субъекта федерации. В столице это законы «Об основах градостроительства в городе Москве» и «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве», а также уже названные МГСН.

Что касается конкретных контролирующих органов, то здесь уместнее всего фраза из Нового Завета: «Имя им – легион». По словам Юрия Синяева, в столице их около двадцати. Основными в этом ряду являются префектуры административных округов (а если строится крупный объект, то все согласования необходимо проходить в правительстве Москвы). В высшей степени серьезно контролирует Москомархитектура: проект изучают порядка 15(!) ее подразделений, среди прочего рассматривается вопрос соответствия объекта Генеральному плану развития Москвы и общему облику и стилистике города.

Согласие многих надзорных органов требуется не всегда, но часто. Есть поблизости природоохранная зона или водозаборные сооружения? Согласуйте в Департаменте природопользования и охраны окружающей среды. Районная управа обязательно скажет свое веское слово в виде ограничений социального характера и благоустройства территории (разрешение дадим при условии, что благоустроите за свой счет дворы в округе). Иногда требуется согласие даже таких, казалось бы, чуждых строительству организаций, как Комиссия по использованию воздушного пространства и Департамент образования. Первая должна одобрить строительство любых объектов более 50 м высотой, ко второму обращаетесь при соседстве проектируемых объектов с образовательными учреждениями. Есть и еще одна тонкость. Земля в Москве не обязательно принадлежит городу, это может быть федеральная собственность. В таком случае все согласования проходят в органах Правительства РФ.

Запрещено, но не совсем…

Понятно, что «огласить весь список» не получится: регламентирующие документы слишком масштабны. Если в двух словах, то наиболее жесткие запреты наличествуют в Центре – здесь ограничивается высота и выдвигаются требования по соответствию облика здания архитектурной среде. Понятно, что небоскребы, возводимые сегодня в «Москва-Сити», где-нибудь на Чистых прудах просто немыслимы. Также там не позволят возвести современный гипермаркет в стиле техно.

Но есть любопытная деталь: добиться послаблений существующих ограничений можно. «При грамотной работе с согласующими инстанциями можно получить те или иные послабления, – говорит Алексей Сидоров. – Нужно лишь грамотное обоснование. Правда, такое встречается крайне редко, поскольку обосновать необходимость изменения облика улицы, квартала, района – задача очень сложная». Ту же мысль, но несколько иначе высказывает и Юрий Синяев: «Бывают случаи, когда выдается разрешение на строительство объекта, преодолевающее существующие нормы, – говорит эксперт. – Но только в случае с экспериментальными проектами. Дело в том, что нормы основаны на опыте многих десятилетий, но часть из них на данный момент устарела. В этом случае правительством Москвы объекту присваивается статус уникального, и уже в постановлении правительства определяются нормативы, в соответствии с которыми здание будут проектировать, а также его параметры. Это является значительным технологическим скачком вперед».

Задним числом

Ограничения, связывающие активность по рукам и ногам, никто не любит. Застройщики, вероятно, без особого восторга принимают указания о том, что и какой высоты им строить, тем более что эти указания оборачиваются обычно прямыми денежными потерями. Квадратный метр элитного жилья в Центре стоит $25 тыс.: даже если прибыль застройщика составляет 40% от этой суммы (есть подозрения, что много больше), то каждый непостроенный метр – это $10 тыс. потерь.

Но принятый во всем мире способ разрешения подобных конфликтов – обращаться в суд и пытаться доказать там неправомерность запретов – у нас не прижился. Во всяком случае, наши консультанты не припомнили ни одного случая. С государством, распределяющим участки под застройку и вообще способным в два счета придушить любой бизнес, ссориться никто не хочет. Поэтому проблему либо пытаются решить, доказав уже упоминавшуюся уникальность проекта, его новаторский характер (а это дело вовсе не безнадежное, учитывая определенный разнобой в градостроительных документах), либо поступают еще проще: сразу строят, что хотят, а потом пытаются согласовать задним числом.

Успешность подобного трюка, говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», зависит в первую очередь от имеющегося у застройщика административного ресурса. Чем он больше, тем более грубые нарушения удастся узаконить. Однако у всего в этом мире есть предел, и в согласовании особо вопиющих случаев, не влезающих ни в какие ворота, могут отказать. Ответственность за это – административная, прописанная в главе 9 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Разумеется, штрафы тут вряд ли станут серьезной угрозой: на фоне денег, вращающихся в строительном бизнесе, любые суммы кажутся копеечными. Поэтому куда серьезнее угроза того, что заставят незаконную постройку сломать. Наталья Ветлугина вспоминает дом в Филипповском переулке, где застройщика заставили снести два верхних этажа. Юрий Синяев приводит другой похожий пример: в районе метро «Войковская» началось строительство крупного торгово-развлекательного центра, который ни много ни мало выпирал на Ленинградское шоссе, зауживая трассу. Застройщик, уверенный в своих возможностях, уже возвел металлический каркас здания, но объект по предписанию властей в итоге был разрушен…

Дата публикации: 10:56 20 марта 2008

Источник: bpn.ru