Слияние без поглощения

Закрытые поселения — чисто российское изобретение. Продавцы загородного жилья в Великобритании, например, подтверждают: представить себе охраняемый поселок где-нибудь в предместьях Лондона довольно сложно. В других странах — то же самое. В Испании даже специализированные поселки, сформированные по признаку единого хобби жителей и возведенные, например, вокруг гольф-полей, абсолютно открыты. Однако и у нас в России жизнь не стоит на месте. В окрестностях Москвы замечено новое явление: небольшие загородные поселки начали объединяться. Может быть, это движение к той самой открытости, которую демонстрирует мир?

Кому это выгодно?

Эксперты рынка эту обнадеживающую идею не подтверждают. Примеры слияния есть. Но корни этого явления совершенно другие. И в основе – чисто экономический расчет, который в первую очередь выгоден застройщикам.

Выигрывает ли от этого социум – тот самый поселок и его жители? И могут ли их интересы совпадать с интересами бизнеса?

Слияние поселков и создание мегапроектов, считают в компании Ostogenka Real Estate, можно расценивать как тенденцию. Однако характерна она не для всего Подмосковья. Например, такое динамично развивающееся направление как Новорижское вполне под него подпадает. Изначально оно было проложено в обход населенных пунктов, а потому здесь оказалось наибольшее количество земель для застройки. Другие плюсы, такие как близость к престижным Рублёво-Успенскому и Ильинскому шоссе, хорошая транспортная доступность, экологичность, спровоцировали на Новой Риге настоящий строительный бум. В конце концов, новорожденных единиц стало так много, что появилась возможность слияния нескольких поселков в единый конгломерат. Например, словно под одной крышей оказались «Гринфилд», «Риверсайд», «Бенилюкс». Еще более очевидный пример – комплекс «Павловское подворье» с общей инфраструктурой для поселков «Маленькая Италия», «Павлово», «Барселона».

Директор департамента развития компании WELHOME Александр Дьяченко упоминает другие подмосковные места, давшие рынку подобные примеры. В результате самого яркого «слияния» («Маяк», «Монастырское озеро», «Сосновые берега» и «Троица»), которое происходило под эгидой компании RODEX GROUP, возникло мегапоселение на Можайском водохранилище. По мнению А.Дьяченко, укрупнение проектов и их слияние проистекает из дефицита земли под застройку. И в самом деле, образование коттеджных мегапоселений выгодно девелоперам и с точки зрения освоения территории и рачительного использования земельного ресурса. Кроме того, «слияние» позволяет создавать единое инфраструктурное ядро для жителей всех примыкающих посёлков, а значит, можно говорить о снижении общего объема затрат.

Продолжая тему «а кому это выгодно?», в компании «Жилторг» отмечают и еще один немаловажный фактор. Как правило, покупая землю для крупной застройки в одном месте, инвестор ограждает себя от необходимости налаживания отношений с разными администрациями. Давно известно, что с одной работать легче и проще. А вот по поводу дефицита территорий в «Жилторге» дают другие оценки. Земля в свободном обороте есть, утверждает Иван Гурьев, директор по развитию компании. Проблема заключается в постоянно растущих ценах.

Также было бы непростительной ошибкой расценивать слияние как маркетинговый ход. Скорее, новое мегапоселение – продукт для людей, которые выбирают не камерность и уединение, а городской ритм в более приемлемых загородных условиях. Некоторые эксперты склоняются к мнению, что у этого начинания есть будущее. Но о какой-то долгосрочной тенденции говорить рано. Иван Гурьев считает, что случаи укрупнения преследуют одну весьма простую и экономически обоснованную цель – снижение затрат на создание инфраструктуры внутри поселков. Это первое.

Второе – повышение имиджа девелопера и создание некой иллюзии комплексной застройки, что, в свою очередь, лишний раз дает понять: такими форматами могут заниматься достаточно опытные девелоперы. Непрофессионалам такой масштаб не по силам.

И вокруг, и около

Наталья Орлова, директор департамента «На Чеховской» компании «Новый город» также считает, что говорить о тенденции рано. Но объяснить «поветрие» вполне возможно. Дело в том, что слияние может возникнуть только в тех случаях, когда в результате поэтапного выкупа земли этого добивается один застройщик. Сначала строится один поселок, следом выкупается земля под другой, третий… Во всех остальных случаях каждый поселок существует как отдельный субъект со своей службой управления, своими ценами.

Строительство «вокруг» было всегда. На наиболее престижных направлениях новые поселки часто возникали на задворках стародачных мест. От чего старожилы, по мнению Н.Орловой, только выигрывают, потому как улучшаются бытовая инфраструктура, качество дорог, появляются новые объекты – детские клубы, бассейны, магазины. Но есть и оборотная сторона медали: стройка, длящаяся на протяжении пяти-семи лет, способна отравить любое существование.

«Выгод от объединения поселков для жителей немного, – высказывает свою точку зрения Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ». – Обычно всё сводится к улучшению инфраструктурного набора. Зато любое слияние здорово срабатывает на «второсортных» направлениях – там, где инфраструктурных объектов мало и строительство чего-то нового действительно может резко улучшить ситуацию. А, к примеру, на Рублевке и на Новой Риге, где возведено великое множество разнообразных магазинов и фитнес-центров, новые слияния совсем ни к чему».

Еще один минус – увеличение плотности населения. Не стоит забывать, что, покупая загородный дом, человек стремится к уединению, возможности подышать чистым воздухом, а затянувшаяся стройка и приток новых соседей этому не способствуют. Наконец, имеется и существенный «морально-материальный» минус: если рядом с существующими домами появляются новые комфортные коттеджи, то цены на первые резко снижаются…

Хотя более оптимистического мнения придерживаются в компании IntermarkSavills. Камерность проживания может нисколько не нарушаться даже при открытии новых инфраструктурных объектов. Дело в том, что одни из них могут быть открытыми, а другие служить только для жителей поселка. Как, например, в «Княжьем Озере», где услугами детского сада могут пользоваться только жители поселка, а торговый центр рассчитан и на «внешних» покупателей.

Актуальность идеи и подтверждение ее ценности именно в инфраструктурном ключе подтверждают и сами застройщики. Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, объясняет: «Слияние мелких поселков в один крупный позволяет резко сократить затраты на создание единой инфраструктуры и коммуникаций, которые, в свою очередь, позволят уменьшить расходы на строительство и эксплуатацию. Также следует отметить, что земель под застройку в ближнем Подмосковье становится все меньше и строительство объединенных крупных поселков с единой инфраструктурой становится целесообразным». Насчет увеличения плотности населения на конкретном участке у экспертов RODEX GROUP также имеется своя точка зрения.

По крайней мере, при любых объединениях нельзя сбрасывать со счетов ни формат и класс поселка, ни социальный статус жильцов. «На наш взгляд, – поясняет В.Мищенко. – Камерность от слияний нисколько не пострадает, ведь плотность застройки не увеличится даже на метр, зато возрастет число доступных объектов инженерной и социальной инфраструктуры».

Перспективы слияния самым позитивным образом оценивают и в «Жилторге». «Общительные и социально активные жители выиграют однозначно, – считает И.Гурьев. – Подобрать футбольную команду для субботней игры – не проблема, позвать тридцать детей на день рождения сына также не составит труда. Ну и так далее… Безусловно, такой сегмент предполагает наличие достаточно плотного комплекса инфраструктурных объектов. Скорее всего, это будет полный набор для комфортного проживания. Что касается качества инфраструктуры, то в данном случае все зависит от девелопера».

Тесное соседство

Сетевые поселки, мини-города, формирование зонтичного бренда, тиражирование сетевой концепции – относительно молодые термины, ясно показывающие, что новый формат, не так давно появившийся на рынке, стремительно набирает обороты. Н.Резниченко квалифицирует это явление как положительное. А в компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость» добавляют, что это новшество с далеко идущими последствиями. Уже понятно, что в наиболее востребованных местах Подмосковья все земли сельскохозяйственного назначения в самое ближайшее время будут переведены под строительство. В результате возникнут большие коттеджные агломерации. Уже сегодня появилось немало девелоперов, которые стремятся осваивать земельные наделы, прилегающие к сложившейся коттеджной застройке для образования единой социальной среды и инфраструктуры. Такой способ позволяет застройщикам заранее договариваться о совместном участии в финансировании газовых или электросетей по всем участкам.

Конечно, подобные процессы не могут быть скоропалительными и быстрыми, прогнозирует Савелий Орбант, генеральный директор компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». По-прежнему немало сложностей возникает при различного рода согласованиях (ИРД, ТУ и пр.). Тот факт, что наступит время – и свободных участков в области почти не останется, очевиден. Может быть, до вынужденного слияния дело и не дойдет, но поселки станут тесно граничить друг с другом.

Дата публикации: 10:48 21 марта 2008

Источник: bpn.ru