Питерский строительный рынок выходит на новый этап своего развития

К 2015 году Санкт-Петербург выйдет на европейский уровень по темпам роста жилищного строительства - в год будет возводиться не менее одного квадратного метра на каждого жителя. Причем северная столица сделает это на десять лет раньше, чем Россия в целом. Влияние на стремительный рост питерского рынка недвижимости, по мнению экспертов, оказывают два важных фактора: продолжающаяся экспансия крупных отечественных девелоперов из Москвы и реализуемая властями города программа его комплексной застройки. Между тем, пока столичные девелоперы осваивают берега Невы, питерские обратили внимание на российские регионы и устремились туда.

Красуйся, град Петров

Ежегодно объемы вводимого в городе жилья растут. В прошлом году сдано 2,6 млн кв. м - на 300 тыс. больше, чем в позапрошлом. Но это - только начало. Через пару лет, прогнозируют эксперты, благодаря продаже земель под комплексное освоение ежегодный рост объемов строительства составит 10-20%. Темпы жилищного строительства в Петербурге приблизятся к европейским к 2015 году - намного раньше, чем в целом по стране. (Напомним: Владимир Путин в послании к Федеральному собранию сформулировал задачу выйти на показатель 1 кв. м на человека в год к 2025 году.)

В 2006 году была опробована новая технология развития территорий - Смольный предложил строителям не отдельные участки, а целые кварталы под их комплексное освоение. Работа дала ожидаемый результат. В Петербург потянулся крупный московский капитал, символом прихода которого для северной столицы стали проекты корпорации "Главстрой". В итоге в скором времени объем предложения жилья увеличится за счет вывода на рынок крупных проектов квартальной застройки. В городе реализуется несколько проектов по комплексному освоению территорий, планируется возвести более 18 млн кв. м жилья, что значительно увеличит предложение. Свою роль в сдерживании цен может сыграть выход на петербургский рынок крупных московских застройщиков. Свои проекты уже реализуют такие строительные гиганты, как "Главстрой" и СУ-155. Скорее всего их примеру последуют и другие крупные столичные холдинги, которым придется конкурировать с местными строительными организациями.

Тем не менее, по словам председателя комитета по строительству администрации Петербурга Романа Филимонова, сегодня есть только один проект комплексного освоения территории, по которому разработана и утверждена градостроительная документация. Остальные "комплексные застройщики" пока работают над документами.

Первопроходцем комплексного освоения стал холдинг "Эталон-ЛенСпецСМУ". В 1998 году компания приступила к реализации проекта строительства жилого квартала "Морской фасад" в северо-западной части Васильевского острова, на берегу Финского залива. Практически на свободной территории были возведены шесть жилых корпусов общей площадью 420 тыс. кв. м.

Громады стройные теснятся

До 2009 года городская администрация обещает подготовить к торгам несколько кварталов в Приморском районе, а в 2010 году - один из кварталов Полюстрово. В Комитете по градостроительству и архитектуре разработаны и утверждены проекты планировок для жилищного строительства на участках площадью свыше 2,5 тыс. га - этого хватит для строительства 20 млн кв. м. До 2015 года у нас будут освоены 390 га в Выборгском районе (Северная Долина), 166 га - в Красносельском, 76 га - в Курортном, 155 га - в Петродворцовом, 746 га - в Приморском, 712 га - в Пушкинском, 88 га - во Фрунзенском.

Всего же согласно принятому Генеральному плану развития Петербурга предусмотрено строительство 70 млн кв. м жилья, что позволит почти в два раза увеличить жилищный фонд города и приблизить нормы обеспеченности горожан жильем к уровню развитых европейских стран. И это не абстрактные, оторванные от жизни планы - они положены на карту и полностью обеспечены свободными земельными ресурсами. Более того, с ростом цен на землю, которые достигли $400 и более в расчете на квадратный метр жилья, появилась надежная экономическая основа для инженерного обустройства новых территорий. Сегодня цена земли значительно превышает затраты на инженерное освоение территорий, а значит, оно стало рентабельным и для частных девелоперов (только не на тех драконовских условиях, которые сегодня прописаны в постановлении городского правительства о комплексном освоении территорий, по сути ставшем очередным административным барьером).

"Комплексное освоение территорий на сегодняшний день является популярным направлением деятельности девелоперов, - утверждает генеральный директор компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" Дмитрий Ханин. - Вывод на рынок одновременно большого объема предложений, безусловно, повлияет на цену в среднем по городу, но в любом случае мы не ожидаем снижения цен". Комплексное освоение невозможно без государственного участия.

Однако, по признанию застройщиков, власть не проявляет большого интереса к территориям, которые уже перекочевали к инвесторам в результате торгов. "Безусловно, инвестор берется за проект исходя из своих интересов.

Но это не значит, что нужно перекладывать на него всю ответственность и обязанности, которые испокон веку были закреплены за властью, - уверен директор по продвижению группы компаний "ЦДС" Александр Шальнов. - Мы от города хотим не так уж много. Если он создал правила, пусть по этим правилам и работает".

В то же время ряд экспертов предрекают, что комплексное освоение столкнется с проблемами спроса. Нужно сказать, что по объемам спроса за последние годы Приморский и Красносельский районы в целом занимают 20-25%. Таким образом, даже при самых оптимистичных прогнозах они могут "переварить" не более 700 тыс. кв. м жилья в год (а выставленные на продажу периферийные кварталы и того меньше). Этот рубеж давно пройден, и при сохранении объемов продаж к концу 2008 года ввод земельных участков в Приморском районе будет почти в два раза превышать объемы потенциального спроса, а в Красносельском - в пять(!) раз (даже без учета "китайского квартала").

И перед младшею столицей померкнет старая Москва

"Думаю, привычный нам рынок петербургских новостроек доживает последние годы. До сих пор проекты были локальными, сейчас же речь идет о строительстве новых городов с населением 30-60 тыс. жителей. Продавать квартиры в них застройщикам придется в условиях жесткой конкуренции. И будущее новых территорий зависит от концепции квартальных проектов, "эмоциональных якорей". В каждом должна быть собственная изюминка - тишина и экология или, наоборот, все блага урбанизации, включая обилие торговых и развлекательных объектов", - считает генеральный директор "Агентства развития и исследований в недвижимости" Алексей Бегунов.

Если благодаря правильной стратегии будет создана комфортная для конкретной группы потребителей среда обитания, тогда и цены в строящемся квартале будут сопоставимы со среднегородскими. Если же застройщик предпочтет построить быстро и дешево, ему придется конкурировать ценами. Расслоение рынка пойдет по географическому признаку: разница в цене на однотипные квартиры в зависимости от их местоположения (популярности территории) будет достигать 30-40%, а то и все 50%. Сегодня местоположение определяет не более чем 15-процентную разницу в цене. В любом случае ощутить в полной мере влияние новых кварталов на рынок недвижимости можно будет нескоро. Ценовой пресс способны создать не один или два, а не менее пяти масштабных проектов.

Для того чтобы выжить в конкурентной борьбе, строительные компании из Петербурга сами начинают региональную экспансию. Так, холдинг "ЛенСпецСМУ" заявил о планах строительства около 300 тыс. кв. м коммерческой недвижимости в Москве. По оценкам компании, рентабельность этих вложений составит в среднем 30%. Помимо столицы "ЛенСпецСМУ" планирует выход на Пермь, Новосибирск, Тюмень и Ярославль. А в марте нынешнего года в Калининграде было создано дочернее предприятие холдинга - ЗАО "Эталон-Вест". В настоящее время эта компания готовится принять участие в нескольких конкурсах на строительство промышленных объектов. Кроме того, "ЛенСпецСМУ" серьезно намерено развивать бизнес за границей. Значительные объемы площадей планируется освоить в Болгарии, Испании, Португалии, на Балканах. А корпорация "Петербургская недвижимость" через дочернюю фирму "Объединенный строительный трест" вышла на рынок Калининграда. В корпорации его считают одним из самых перспективных городов.

"В принципе все рынки похожи. Причем основные проблемы не оригинальны и характерны для многих городов России - это административные барьеры, дефицит свободных участков под застройку и нехватка строительных материалов.

Рынок производства материалов в регионах развит слабо, девелоперам приходится пользоваться привозной продукцией, а спрос значительно превышает имеющееся на сегодня предложение", - считает вице-президент холдинга Setl Group Вячеслав Семененко.

Дата публикации: 10:43 04 апреля 2008

Источник: bpn.ru